“규제 완화가 곧 공급 혁신 임차인 보호·주택공급 마중물 마련돼”

2022.07.03 최신호 보기



권대중 명지대 부동산학과 교수 인터뷰
윤석열정부 첫 부동산 대책 의미와 과제


“이전 정부의 부동산정책이 공공주도형 서민주택 중심이라면 윤석열정부는 민간주도형 중산층·서민 중심 정책이라고 볼 수 있어요. 규제를 풀어 공급을 늘리면서 주택시장을 정상화하겠다는 것이죠. 정부가 6월 21일 발표한 부동산 대책은 이를 실현하기 위한 첫 번째 주택정책으로서 시장의 방향성을 제시했다는 데 의의가 있습니다.”
6월 21일 정부가 발표한 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 이같이 평가했다. 그는 국토교통부가 최근 구체적인 주택공급 계획을 마련하기 위해 민간 전문가들로 구성한 주택공급혁신위원회에 참여하고 있다. 권대중 교수는 줄곧 “규제 완화가 곧 공급 혁신”이라고 강조한 인물이다. 정부의 이번 방안을 통해 임차인을 보호할 수 있는 최소한의 장치와 주택공급의 마중물이 마련됐다는 게 그의 생각이다.
특히 권 교수는 ‘상생 임대인’ 혜택 확대와 분양가상한제 합리화 방안에 주목했다. 우선 상생 임대인에 대한 혜택이 늘어 당장 8월 ‘전세대란’의 큰불은 끌 수 있을 거라고 봤다. 1세대 1주택 양도세 비과세 적용을 위한 2년 거주요건 면제 등의 조치가 2020년 7월 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 시행으로 그동안 못 올랐던 전·월세 가격 폭등 가능성을 어느 정도 진정시키는 효과가 있을 것이란 얘기다.
권 교수는 “전세 임대료가 올라가면 그 피해는 서민에게 돌아가니 임대인에게 혜택을 주고 시장을 진정시키는 것도 하나의 방법”이라면서 “앞서 ‘임대차 3법’ 폐지를 주장했던 정부가 폐지 대신 제도 보완으로 방향을 튼 것 역시 최소한 집 없는 서민을 보호하는 측면에선 그 필요성을 인정한 것으로 보인다”고 짚었다.
다만 그는 임차인을 위한 직접적인 임대료 감면 혜택이 없는 것은 아쉬운 점으로 꼽았다.
“금리가 계속 올라가면서 서민들은 임대료를 조금이라도 깎아주길 바랄 텐데 임차인을 위한 그런 과감한 혜택을 주면 좋지 않았겠나 생각합니다.”

“상생 임대인·분양가상한제 개편, 주택시장 청신호”
분양가상한제 개편안에 대해서도 권 교수는 주택공급 측면에서 긍정적일 것으로 내다봤다. 그동안 주거 이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 총회 운영비 등 정비사업 과정에서 필수적으로 발생하는 비용이 분양가에 반영되지 않았는데 정부가 이를 분양가 가산비에 적용하고 급등한 원자재 가격도 기본형 건축비에 제때 반영할 수 있게 하겠다고 하면서 분양가 산정 문제로 분양을 미뤄왔던 물량이 크게 풀릴 것이란 예측이다.
실제로 서울 아파트는 6월 20일 기준 3173호만 분양돼 연내 공급 계획이던 2만 8566호의 11% 수준에 그쳤다. 문제는 분양가가 올라가면 무주택자의 부담이 커진다는 거다. 정부는 분양가가 최대 4% 상승할 수 있지만 국민의 주거 부담 증가폭은 크지 않을 걸로 보고 있다. 권 교수 역시 분양가 상승보다는 공급 확대 효과에 무게를 실었다.
그는 “분양가상한제는 저렴한 주택을 공급해 전체 주거 시장을 안정화하기 위한 건데 분양가가 너무 낮게 책정되다 보니 이른바 ‘로또 청약’으로 당첨자에게만 이익이 집중되고 이와 상관없이 주변 집값은 올랐다”며 “이는 윤석열 대통령이 대선 후보 시절 분양가상한제 폐지를 주장했던 이유다. 하지만 집값 폭등 우려가 있으니 제도는 유지하되 그동안 반영되지 못했던 비용을 적용해 분양가를 현실화하는 쪽으로 합리적 방안을 내놓은 것으로 보인다”고 말했다.
“이번 대책으로 당장 미분양 물량이 조기에 풀릴 가능성이 높습니다. 다만 분양가가 오르면 무주택자의 부담이 커질 수 있으니 저리 장기융자를 더 늘릴 필요가 있어요. 더불어 분양가의 큰 비중을 차지하는 택지비를 검증하는 외부 위원회를 두기로 했는데 자칫 정부의 거수기 구실만 하지 않도록 위원 구성에 철저히 공정을 기해야 합니다.”

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“아직 손볼 규제 많아, 국민 의견 귀 기울이길”
권 교수는 아직도 부동산시장에서 풀어야 할 규제가 많다고 했다. 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단에선 구조적 안전뿐만 아니라 기능적 노후화나 주변 슬럼화 등도 고려해야 하며 재건축초과이익환수제도 이익 산정기준과 부과방식 등 손봐야 할 게 많다는 지적이다.
이어 환경영향평가나 교통영향평가 기간이 너무 길어 주택공급에 차질이 빚어지는 사례를 들며 “규제만 완화해도 민간 주택공급이 크게 늘 것”이라고 강조했다. 정부가 8월 안에 발표할 걸로 예고한 주택 250만 호 공급안 역시 재건축·재개발 사업 비중이 큰 만큼 규제 완화가 관건이 될 것으로 전망했다.
권 교수는 “공급 정책은 민간업체들이 차질 없이 주택을 내놓게 하고 재건축·재개발 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 규제를 완화해 공급 혁신을 이루는 게 우선”이라며 “공급이 늘어나면 주택시장은 안정화된다. 그러면서 250만 호 공급에 대한 연차별·지역별 실천 가능 청사진을 짜야 한다”고 말했다.
“국가의 방향성은 사회적 혼합(소셜믹스)이 되는 쪽으로 나아가야 해요. 부자들은 규제가 있어도 집을 사는 데 큰 문제가 없어요. 그렇지만 서민을 계속 서민으로 살게 해선 안 되잖아요. 이전 정책의 잘못은 규제를 일방적으로 한 데 있어요. 새 정부는 공청회 등을 통해 전문가뿐만 아니라 국민들의 다양한 의견에 귀 기울여주길 바랍니다.”

조윤 기자

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