상생 임대인 거주요건 안 채워도 양도세 비과세 생애 첫 주택 구입시 취득세 200만 원 내 면제

2022.06.26 최신호 보기

▶추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 6월 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다.│공동취재사진단

임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제
앞으로 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생 임대인’은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다. 1세대 1주택자가 저가의 상속주택이나 지방주택을 추가로 보유해도 종합부동산세상 1세대 1주택자 혜택을 유지하게 된다.
정부는 6월 21일 정부서울청사에서 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제1차 부동산 관계장관회의를 열고 임대차 시장 안정방안 등을 포함해 3분기 추진 부동산 정상화 과제를 확정했다.
정부는 먼저 임대인들이 자발적으로 임대료 인상을 최소화 할 수 있도록 상생 임대인에 대한 혜택을 늘린다. 추 장관은 “임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 상생 임대인에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해 계약갱신을 유도하겠다”고 밝혔다.
현재는 상생 임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있는데 오는 2024년 말까지는 2년 거주요건을 아예 면제하겠다는 의미다. 같은 기간 동안 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다.
추 부총리는 “갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출 보증금과 대출 한도를 확대하겠다”고 말했다. 보증금은 수도권 4억 5000만 원까지, 대출한도는 1억 8000만 원이고 지방은 보증금 2억 5000만 원, 대출한도 1억 2000만 원이다.

전월세 보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 한도 확대
일반 임차인에 대한 지원도 강화한다. 추 부총리는 “전월세 임차인 주거부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하고 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만 원에서 400만 원으로 확대하겠다”고 밝혔다.
월세 세액공제율은 총급여 7000만 원 이하 무주택 세대주에는 기존 10%에서 12%로, 5500만 원 이하 무주택 세대주에는 기존 12%에서 15%로 각각 상향해 적용한다. 전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제는 현행 연 300만 원 한도로 40% 소득공제에서 연 400만 원으로 확대한다.
임대매물 공급 확대 유도를 위한 방안도 제시했다. 추 부총리는 “규제지역 내 주택담보대출의 경우 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지해 주택 구입 과정에서 기존 임차인 퇴거 방지 및 임대매물 확대를 유도하겠다”고 말했다.
분양가 상한제 대상 아파트의 최대 5년 실거주는 최초 입주 가능일 즉시 조항을 없애고 해당 주택 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 기간을 채우도록 바꾼다.
민간 건설임대 공급 촉진을 위한 세제지원도 강화하기로 했다. 추 부총리는 “그간 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도 시 법인세 20% 추가 과세 면제를 위한 주택가액 요건을 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 완화해 서울·수도권 임대주택 공급을 촉진하겠다”며 “10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장하겠다”고 덧붙였다.



저가 상속·지방주택 더 가져도 종부세상 1주택자
이와 함께 일시적 2주택과 상속주택, 지방 저가주택에 대한 종부세상 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외요건을 3분기 세제 정상화 과제에 포함했다. 올해 공시가격 상승 등에 따라 종부세 부담이 급증한데다 불가피하게 2주택자가 된 사람들에게 불이익이 있다는 지적에 따른 것이다.
이에 따라 일시적 2주택은 이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전 주택을 양도하는 경우로 규정했다. 이사 때문에 2주택자가 돼도 2년 안에 옛집을 팔면 종부세상 1세대 1주택자 자격을 주겠다는 의미다.
상속주택은 공시가격이 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하이거나 지분요건 40% 이하인 경우 기간 제한 없이 주택 수에서 빼주고 이에 해당하지 않는 경우에는 5년 동안만 주택 수에서 제외하기로 했다.
또 1세대 1주택자가 수도권·특별시나 광역시 외의 지역에서 공시가 3억 원 이하 주택을 추가로 보유한 경우 1세대 1주택자로 보기로 했다. 정부는 보유세 부담을 적정 수준에서 환원하기 위한 세율 인하 등 근본적인 종부세 개편 정부안은 7월 세법개정안을 통해 확정하기로 했다.

생애 첫 주택 취득세 200만 원 한도 내 면제
또한 앞으로 생애최초 주택 구입 시 주택가격과 연 소득 제한 없이 누구나 200만 원 한도 내에서 취득세 감면 혜택을 받게 된다. 이번 방안을 적용받는 가구는 연간 12만 3000 가구에서 약 25만 6000 가구로 2배 이상 확대되면서 내 집 마련의 꿈에 한 걸음 더 쉽게 다가설 수 있을 것으로 기대된다.
현행 생애최초 주택 취득세 감면제도는 부부합산 연 소득 7000만 원 이하 가구를 대상으로 수도권 4억·비수도권 3억 이하 주택을 구입하는 경우에 한해 주택가격에 따라 취득세를 감면하고 있다.
이러한 감면 요건은 2020년 7월 제도 시행 당시의 주택 중위가격 등을 반영한 것으로 그 이후에 수도권 아파트 등을 중심으로 주택가격이 상승함에 따라 국민이 정책 효과를 쉽게 체감하기 어려웠다.
또한 소득 기준과 주택가격 기준을 두어 감면대상 여부를 구분함에 따라 기준 경계에 있는 납세자들의 경우 약간의 소득·주택가격 차이로도 감면에서 배제되는 문턱효과가 나타났다.
이에 정부는 이러한 문제점을 해소하기 위해 생애최초 주택 취득세 감면 확대 방안을 마련, 생애최초 주택 구입 시 모두 취득세 감면 혜택을 받도록 했다.
다만 지방세인 취득세수 감소로 인한 지방재정 부담을 완화하고 고가주택에 대한 과도한 혜택을 방지하기 위해 감면한도는 현행 제도 하에서 받을 수 있는 최대 감면액인 200만 원으로 제한한다.
한편 생애최초 주택 취득세 감면 확대는 지방세특례제한법을 개정해야 하는 사항으로 정부는 조속한 법 개정이 이뤄질 수 있도록 입법을 적극 추진하기로 했다.
아울러 이날 발표 이후부터 법 개정 시점 사이에 생애최초 주택을 구입해 현행 법률에 따라 취득세를 납부한 국민은 법 개정 이후 개정 법률에 따라 차액을 환급해 불이익이 없도록 할 예정이다.
주택금융 실수요자의 부담 완화를 위한 방안도 모색한다. 추 부총리는 “주택금융 실수요자의 부담 완화를 위해 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입하겠다”면서 “우대형 주택연금 가입을 위한 주택가액 요건도 1억 5000만 원에서 2억 원으로 완화하겠다”고 설명했다.
또 청년에 대한 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지와 주택 250만 호 공급에 대한 입지·유형·시기별 공급계획도 구체화해 발표할 방침이다.

정비사업 필수비용 등 분양가에 반영
이와 함께 신규 주택공급 촉진을 위해 상한제 공동주택의 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했다. 아울러 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도를 개선, 심사 기준과 배점 등은 모두 공개해 투명성을 높인다.
우선 정부는 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하기로 했다. 현재 도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되나 그동안은 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다.
개선안에 따라 정비사업장 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 개최 등 필수소요 경비 등을 적정 수준으로 반영할 계획이다. 주거이전비, 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다.
조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고 총회 등 필수소요 경비도 반영하되 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 총회 등 필수소요 경비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.
또 정부는 자재값 상승으로 인한 공급애로를 해소하기 위해 자재비 급등이 분양가에 적기 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하기로 했다.



“서민 주거안정 위한 과제 지속 발굴”
정부는 분양가 상한제와는 별도로 HUG도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진하기로 했다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 자재비 가산제도를 신규 도입한다.
또 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고 비교사업장 선정 시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진한다. 정부는 이번 분양가상한제 개선과 관련해 공동주택 분양가 시행규칙 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수하기로 했다.
이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다. 아울러 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위한 부동산원 내규 개정을 이달 안으로 완료, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용할 방침이다.
원희룡 국토교통부 장관은 “이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 적정하게 반영되고 분양과 관련한 절차도 신속·투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”며 “향후 250만 호+α 공급계획 등 추진과정에서도 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고 현장의 애로사항을 해소하겠다”고 밝혔다.
추 부총리는 “앞으로도 서민 주거안정을 위해 필요한 과제는 지속 발굴하고 신속히 집행하도록 하겠다”며 “추가 정상화 과제에 대해서도 시장상황, 파급효과, 시급성 등을 감안해 준비되는 대로 순차 발표하겠다”고 말했다.

이찬영 기자

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