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인천 검단신도시 발표 등을 계기로 치솟기만 하던 서울과 수도권 부동산 시장은 정부의 11·15 부동산시장 안정화방안이 발표되면서 일단 안정을 찾아가는 분위기다. 강남과 수도권지역의 경우 아파트 매수세가 급격히 위축되면서 사실상 거래가 중단됐다.
여기에 국세청이 지난 10월 27일부터 서울 강남과 인천 검단신도시 인근 지역의 부동산중개업소를 대상으로 강도 높은 세무조사에 들어가자 대부분의 중개업소가 사실상 문을 닫았거나 개점휴업 상태에 들어갔다.

강남권 재건축아파트 하락세
서울 강남권 재건축아파트는 하락폭이 커지고 있다. 강동구 둔촌동 주공4단지 34평형은 11·15대책이 나온 이후 7000만 원가량 떨어진 10억3000만~11억8000만 원에 호가가 형성되고 있다.
ㅎ공인 관계자는 “11·15대책 이전에는 지분이 적은 34평형도 11억 원 이하에 나온 매물은 없었다”면서 “지금은 지분이 적은 경우는 10억3000만 원, 많은 경우는 11억5000만∼11억8000만 원에 나와 있다”고 말했다. 이 관계자는 “매물은 많지 않으며 앞으로도 크게 늘어날 것 같지는 않다”고 들려준다. 가격 폭등상황이 종료되고 일단 심리전으로 돌입한 것으로 보인다.

둔촌 주공2단지 25평형의 경우 4500만 원 가량 떨어진 10억6000만∼11억 원에 호가가 형성되고 있다. 송파구 잠실동 주공5단지에서는 34평형이 5000만 원 하락한 12억5000만 원에 거래가 이뤄졌다.
ㅇ공인 관계자는 “11·15대책이 나오기 전에는 최하 13억 원에 매물이 나왔는데 5000만 원 낮게 급매물이 나오자 바로 거래가 됐다”면서 “급매물이 아닌 경우 11·15대책 이전에 비해 2000만~3000만 원 낮게 호가가 형성되고 있다”고 밝혔다.

서울 강남구 개포주공 저층 단지 호가도 평균 1000만 원 정도 떨어지는 양상이 나타났다. 개포동 ㄹ공인중개업소 한 관계자는 “워낙 하락폭이 미미해 내렸다는 표현이 민망하지만, 매수세가 사라지면서 거래가 끊어진 것은 사실”이라고 전했다.
강남구 개포4단지 ㄱ중개업소 김모 대표는 “개포4단지 13평형의 경우 11·15대책 발표 이전에는 8억 원까지 호가가 올라갔으나 지금은 매수세가 완전히 꺾여 보합세를 유지하고 있다”며 “정부의 정책이 약발을 받고 있는 것 같다”고 밝혔다.

강북권 집값잡기 강력한 시그널
강북권은 주택담보대출 규제 여파와 가격급등에 따른 매수세 위축으로 호가 상승세가 급격히 꺾이는 양상이다.  
노원구 중계4동 ㅌ중개업소 신모 대표는 “추석 이후 상계 보람아파트 31평형의 경우 평당 가격이 6000만~7000만 원까지 올랐다”며 “아파트 값이 상대적으로 저렴해 강남권 진입이 어려운 실수요자들을 중심으로 매수세가 강했지만 대책 발표 이후부터는 언제 그랬냐는 듯이 조용하다”고 전했다.

인천 검단신도시 인근지역
신도시개발계획 발표 이후 한때 ‘투기광풍’이 불었던 인천 서구 검단지역 역시 11·15대책 이후 매수세가 수그러들었다. 검단신도시 인근 원당지구 ㄴ공인중개소 이선옥(여·41) 대표는 “문은 열었지만 찾는 사람이 별로 없다”며 “집주인들이 매도호가를 낮추지 않고 있지만 매수세가 크게 줄어 조용하다”고 전했다.
지난 9월말 당하지구에 부동산업소를 차린 ㅅ중개업소 조모(여·56) 씨는 10월부터 11월 24일까지 기재된 접수목록을 보여준 후 “신도시 발표 후 이틀 동안 투기세력들이 몰려와 장사진을 치는 등 북새통을 이루기도 했다”며 “집값이 계속 올라간다는 기대심리로 인해 집주인들이 수천만 원의 위약금을 물더라도 내놓은 물건을 안 팔겠다고 하는 등 혼란을 겪었다”고 밝혔다.

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[SET_IMAGE]5,original,left[/SET_IMAGE]외환위기 직후인 1998년 분양가 자율화 이후 최근까지 서울지역 아파트 분양가가 3배 가까이 오른 것으로 나타났다.
국회 건설교통위원회 소속 열린우리당 박상돈 의원은 11월 13일 건설교통부에 대한 국정감사에서 “10월 현재 서울지역 신규 아파트 분양가는 평당 평균 1391만8900원으로 분양가 자율화 이전인 1998년의 평당 520만700원보다 268%나 급등했다”고 밝혔다.
박 의원에 따르면 용산구는 평당 555만 원에서 2110만 원으로 4배 가까이 올랐고, 광진구도 537만 원에서 1680만 원으로 큰 폭 상승했다. 이미 분양가가 다른 지역에 비해 높았던 강남구는 1197만 원에서 1705만 원으로 43% 올랐다.

민간부문 분양원가 공개검토
박 의원은 “분양가 자율화 이후 건설업체들이 분양원가보다는 주변 시세에 맞춰 가격을 산정해 이 같은 결과가 발생했다”며 “분양가 인하를 위해서는 민간 건설업체도 분양원가 공개 대상에 포함시켜야 한다”고 주장했다.
그런가하면 경제정의실천시민연합은 11월 세 차례 가진 기자회견에서 경기 화성 동탄 신도시와 용인 죽전·동백 신도시 사업에 참여한 건설사들이 택지비와 건축비 등을 부풀려 고분양가를 책정하고 1조8769억 원이라는 막대한 규모의 폭리를 취했다고 밝혔다.
경실련은 분양원가를 구성하는 택지비와 건축비 등 모든 부문에서 실제 비용보다 책정 금액이 부풀려져 있어 입주민들이 고분양가의 부담을 지게 되고, 고분양가 책정이 결국 아파트값 상승으로 이어졌다고 덧붙였다.

정부는 고분양가에 따른 집값 상승을 막기 위해 민간아파트의 분양가 인하방안도 검토키로 함에 따라 이르면 내년 하반기부터 민간 아파트의 분양가를 정부가 직접 규제하는 분양가상한제(원가연동제)를 도입하는 방안이 검토되고 있다. 정부는 최근 학계, 시민단체와 합동으로 공식 출범시킨 ‘분양가제도개선위원회’에서 충분한 논의를 거쳐 분양가상한제나 원가공개 등을 통한 민간아파트 분양가 규제방안을 최종 확정, 관련법규 개정 등을 거쳐 본격 시행할 예정이다. 이렇게 되면 지난 1999년 1월 전국의 모든 아파트로 확대한 분양가자율화는 9년여 만에 종지부를 찍게 된다.

분양가상한제를 시행할 경우 민간 택지에서 공급되는 아파트에도 공공택지와 마찬가지로 표준건축비가 적용돼 고급자재 사용 등을 통한 무분별한 분양가 부풀리기에 제동이 걸린다.
현재 정부가 공공택지에 적용하는 표준건축비는 공사비(평당 295만 원)+설계·감리비(14만7000원)+부대비용 29만8000원 등 339만5000원이다. 여기에 지하주차장 건축비, 가산비용, 친환경인증 인센티브 등을 감안하면 건축비 총액은 평당 385만 원 안팎이다. 여기에 가구당 택지비를 합친 가격이 실제 분양가다.
특히 분양가상한제가 적용되면 공공택지의 택지비가 조성원가의 110%로 제한된다. 민간택지는 감정가로 조성, 시행사가 택지비 부풀리기를 통해 과도한 시세차익을 남길 수 있는 길도 원천봉쇄된다.

이와 관련해 세종대 김용창 부동산경영학과 교수는 “현재의 분양가 구조를 개선해 고분양가 문제를 해결해야 한다”며 분양가 공개의 필요성을 강조했다.
김 교수는 “택지공급 단계에서 공공택지의 경우 조성 원가 수준으로 공급하고 신규 입주자에게 전가되는 각종 부담금을 정비해 분양가격을 낮출 수 있다”며 “건축비도 과거 표준건축비제를 근거로 다양한 선택적 옵션제를 도입하면 분양가를 30% 이상 인하할 수 있는 효과를 볼 수 있다”며 분양가 인하 방법을 제시했다.  
권오규 경제부총리는 민간 분양원가 공개에 대해서는 “불가피하게 부작용을 초래할 수밖에 없는 만큼 신중하게 검토하겠다”며 “현재 민간이 개발한 택지에 공급하는 주택의 분양가에 대해서는 정부의 힘이 미치지 않고 있어 이 부분까지 원가를 공개하느냐는 분양가제도개선위원회에서 논의 중”이라고 말했다.

물론 원가공개에 대한 반발도 적지 않다. 주택건설업계는 원가공개가 민간주택 공급 위축을 불러와 결과적으로 집값을 올리는 부작용을 낳을 것이라고 주장한다. 원가공개가 이뤄지면 시행사와 건설사가 손을 잡고 사업을 벌이는 민간택지에서는 큰 이익을 내기가 어려워져 주택 건설이 위축될 것이라는 얘기다.
대한주택건설협회 김홍배 부회장은 분양원가 공개를 통한 분양가 인하 효과가 미미하고 주택 분양원가의 산술적 계산이 불가능한 데다 기업경영의 자율성을 침해할 수 있다는 이유들 들어 분양원가 공개를 반대했다.
전강수 대구가톨릭대 교수는 “아파트를 후분양하면 완공된 상태에서 주택을 구입하기 때문에 분양가의 적정성 여부를 보다 쉽게 파악할 수 있어 민간 아파트의 경우는 굳이 원가 공개를 강제로 시행할 필요가 없어진다”고 말했다.

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정부·서울시, 분양가 심의 강화
정부와 서울시는 부동산시장 불안의 주범이 되고 있는 아파트의 분양가 상승을 막기 위해 심의를 강화하고 관련 제도를 보완하는 등 공조체제를 갖추기로 했다. 또 다세대 건축규제 완화와 주상복합 연면적비율 상향 조정 등 정부가 추진하는 대책을 정부 시행령과 서울시 조례에 신속히 반영하고 강북뉴타운 등의 순환개발과 임대아파트 공급 확대 등도 추진키로 했다.
권오규 경제부총리와 오세훈 서울특별시장은 11월 28일 오찬 회동을 갖고 정부와 서울시가 11·15대책을 차질없이 시행할 수 있도록 이같이 협력하기로 의견을 모았다.
정부와 서울시는 공급 확대와 분양가 인하를 위해 적극 협력하기로 하고 다세대·다가구 주택에 대한 일조권·주차장 등 건축규제 완화와 주상복합 건축물의 주택 연면적비율을 높이기 위해 정부 건축법시행령과 서울시 조례를 신속하게 개정키로 했다.
또 강북 재개발 과정에서 나타날 수 있는 전세난을 덜어주기 위해 서울시는 강북 뉴타운과 도심 재개발을 일괄적으로 추진하지 않고 순환개발방식으로 하고 임대아파트 공급도 확대할 방침이다. 이와 함께 공공임대주택 건설에 대한 지원을 확대하는 방안도 서울시와 정부 관계부처가 적극적으로 협의해 나가기로 했다.

[SET_IMAGE]7,original,left[/SET_IMAGE]내년 후분양제 도입 재검토
권오규 경제부총리는 11월 23일 국회 재경위에 출석해 “기존의 후분양 로드맵을 재검토할 시점”이라고 밝혔다. 권 부총리는 “민간의 경우 후분양하는 업체에 택지를 우선 공급하고 있고 공공부문에는 단계적으로 진행 중인 부동산가격 상승이 나타나 후분양제에 대해서도 좀 더 신중한 검토가 필요하다고 본다”고 강조했다.
이는 공급시기를 놓치면 집값 불안을 가져올 수 있기 때문에 후분양제 실시 시점을 미루겠다는 의미로 풀이된다. 후분양제는 지난 9월 서울 은평 뉴타운의 고분양가에 대한 논란이 일면서 9월 28일 노무현 대통령이 분양원가 공개를 “거역할 수 없는 흐름”으로 보고 이를 시행하겠다는 입장을 밝히면서 다시 점화됐다. 건설교통부는 당과 정부 관계부처, 민간 전문가, 시민사회단체, 업계 등 각계각층이 참여하는 분양가제도개선위원회를 구성한 후 원가 공개와 검증 및 보완대책 등을 검토해 6~8개월 후에 시행할 계획이라고 발표했다.
이 같은 방침에 따라 수원 광교, 양주, 김포 신도시 등에 지어지는 주공아파트는 2008년부터 후분양제가 적용될 예정이었다. 그러나 정부가 최근 발표한 11·15대책에서 아파트 조기공급을 약속했으나 후분양제로 인해 공급이 1년 늦춰질 수 있다는 지적이 제기되면서 논란이 일었다. 이에 대해 권 부총리는 “11·15대책에서 발표했던 주택 공급을 앞당기는 부분은 차질 없이 해나갈 것”이라고 밝혔다.
한편 정부와 서울시는 최근 고분양가로 논란을 빚고 있는 은평 뉴타운에 대한 후분양제 적용이나 뚝섬의 고분양가 등 구체적인 사안에 대해서는 차후 실무차원에서 협의키로 했다.

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[SET_IMAGE]10,original,left[/SET_IMAGE]올해 종합부동산세를 내야하는 개인주택 10명 중 7명은 집을 2채 이상 보유한 다주택자인 것으로 나타났다.
국세청은 11월 27일 종부세 세액이 기재된 신고 안내서를 납부 대상자들에게 등기우편으로 발송하면서 2006년도 종부세 부과 현황을 발표했다. 보유주택과 토지에 대해 12월 1~15일까지 종부세를 내야하는 납세자 수는 35만1000명(법인 1만4000곳 포함)이며 이들이 내야하는 종부세 세액은 1조7273억 원으로 지난해의 2.7배 수준이다. 특히 개인 주택분 종부세 대상 인원은 23만7000명으로 전국 총 가구 수의 1.3%인 것으로 밝혀졌다. 이 중 1가구 2주택자 부과 대상은 7만4000가구로 전체의 31.2%를, 1가구 3주택자는 3만1000가구로 13.1%를 차지했다. 또 1가구 4주택 보유자는 1만6000가구로 6.7%, 1가구 5주택자는 9000가구로 3.8%, 6주택 이상 보유자는 3만 9000가구로 16.5%를 차지했다.

부동산세제, 조세형평성 제고
당초 서민들에게까지 종부세를 부과하는 것 아니냐는 논란도 있었다. 하지만 올해 부과된 종부세는 고가주택을 보유한 유주택자들에게 부과된 것으로 나타났다. 종부세는 고가주택을 보유하고 있거나 주택을 많이 보유하는 경우 부동산 가격 안정을 위해 부과하는 것으로 적정한 수준의 비용 부담이라고 할 수 있다. 보유세 개혁이 본격적으로 추진되기 전인 2003년까지 우리의 조세제도는 공평성의 원리에 위배되는 불합리한 요인들이 많았다.
2003년까지 재산세 과세표준 산정은 건물의 재건축 비용을 계산하는 원가방식을 통해 실제 재산가치가 아니라 아파트 평수에 따라 재산세를 부과했다. 이에 따라 싼 아파트임에도 불구하고 평수가 넓다는 이유로 더 많은 재산세를 내 서울-지방, 서울 강남-강북 간의 재산세 부담 불공평 문제가 끊임없이 제기됐다.
또 부동산 거래세 부담에 비해 보유세 부담이 낮아 부동산 과다 보유의 원인이 되기도 했으며 부동산 투기를 잡기 위해선 보유세를 높여야 한다는 공감대가 넓게 퍼졌다.

이에 따라 정부는 2005년 8월 31일 부동산 세제의 공평성을 위해 종부세 부과 대상을 9억 원에서 6억 원으로 낮추고, 부과 기준을 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바꾸는 등 선진국 수준으로 보유세를 강화하는 내용의 ‘8·31부동산정책’을 발표했다.
하지만 12월 1일부터 종합부동산세 신고·납부가 시작되면서 찬반 논란이 다시 불거지고 있다. 서울 강남권과 분당 등 버블 세븐지역 주민들은 청원서를 내는 등 집단행동에 나설 태세다. 한 집에 10년 넘게 살았는데 왜 그렇게 많은 세금을 내야 하나, 소득 없는 연금 생활자들은 어떻게 하란 얘기냐 등 반대론도 다양하다.  그러나 이는 집 있는 사람의 논리일 뿐이라는 지적이 우세하다. 치솟는 집값을 옆에서 지켜볼 수밖에 없었던 집 없는 사람들에게는 집단이기주의로 비칠 뿐이란 얘기다.
전군표 국세청장은 11월 29일 기자간담회에서 “65세 이상의 1가구 1주택자라도 예외를 둘 정도로 극히 어려운 환경에 처해 있지는 않은 것으로 생각된다”고 말했다.

종부세 세제완화 반대 50% 달해
토지정의시민연대 정책위원장이기도 한 전강수 대구가톨릭대 교수는 “소득세가 아닌 보유세에 대해 소득 대비 부담 능력을 운운하는 것 자체가 적절치 않다”며 “부담 능력이 문제가 된다면 역모기지론을 통해 생활비를 충당하면 된다”고 일축했다.
부동산 투기는 나라를 좀먹는 바이러스와도 같다. 어떤 대가를 치르더라도 잡아야 한다. 종부세가 시행된다고 해서 바로 부동산 시장이 안정되는 것은 아니다. 그러나 고가 주택에 대한 과세가 제대로 이뤄지지 않고서는 집값 안정을 절대 기대할 수 없다는 게 전문가들의 지적이다.  
여론전문기관인 리서치앤리서치가 지난 11월 25일 전국의 성인남녀 1000명을 대상으로 실시한 여론조사 결과를 보면, 78.2%가 종부세 취지에 공감하고 59.9%가 종부세 부과에 찬성하는 것으로 드러났다.
미디어다음이 11월 24일 전국 성인 남녀 700명을 대상으로 실시한 ‘종합부동산세 부과기준을 6억 원에서 9억 원으로 조정하는 방안’에 대한 설문조사 결과, 절반에 가까운 49.2%가 기준완화에 반대했다. 기준을 낮춰야 한다는 응답은 36.7%에 그쳤다.
올해부터 종부세 대상자들은 적게는 수십만 원에서 많게는 수억 원까지 세금을 내야 한다. 당연히 반발도 예상된다. 하지만 정부는 흔들림 없이 원칙을 지켜나갈 것이다. 지금 흔들리면 몇 년 동안의 집값 잡기 노력이 물거품이 되고, 장기적인 정책 효과도 기대할 수 없기 때문이다.