“정부의 1·11 부동산정책이 힘을 발휘하면 올 상반기에 나타난 아파트 가격 하락, 거래량 감소 등이 하반기에도 이어져 집값 안정세가 유지될 것으로 보입니다.”
지규현 주택도시연구원 책임연구원은 9월 이후 부동산시장의 가을 기상도를 이렇게 전망했다. 꾸준히 추진해 온 부동산 시장 안정정책에 힘입어 최근 부동산 시장이 안정세를 보이고 있기 때문이다. 그는 이달부터 분양가상한제, 청약가점제 시행으로 주변 시세보다 저렴한 주택공급이 이뤄질 것이라는 기대감과 투기수요 위축 등으로 집값이 전반적으로 안정세를 지속할 것이라고 강조했다.

민간 기업연구소도 상반기에 나타난 아파트 가격 하락, 거래량 감소 등이 하반기에도 이어져 집값 안정세가 유지될 것이라는 전망을 내놓았다. 기은경제연구소는 최근 발표한 ‘부동산 동향 및 하반기 전망’보고서에서 세금 강화 정책과 금융대출 억제 등 정부의 부동산 정책에 근본적인 변화가 없으므로 하반기에도 서울과 수도권을 중심으로 주택가격의 약세는 지속할 것이라고 내다봤다.

분양가상한제 시행일이 가까워지면서 수도권과 서울의 집값이 전반적으로 하향 안정세를 지속하고 있는 것으로 나타났다. 건설교통부가 8월 28일 발표한 ‘7월 집값 동향 및 전망’에 따르면 7월 서울의 집값 상승률은 평균 0.3%, 수도권은 0.4%로 20년 평균치의 절반 수준에 그쳤다. 강남과 서초구，송파구의 경우 지난 7월까지 일반 아파트는 2.2%,재건축아파트는 4%가 하락해 하향안정세가 두드러졌다.

또 수도권 신도시 가운데 과천은 30주 연속, 분당은 7주 연속 하락세를 이어갔다. 신도시 발표로 집값 불안이 우려됐던 동탄2 신도시 지구 인근도 지난 7월 0.2% 소폭 올랐으나 지난해 같은 달(0.5%)에 비해 오름폭은 크지 않았다.

예년과 달리 안정세를 유지해 오고 있는 전세시장의 경우도 가을 이사철을 앞둔 7~8월에도 안정세를 지속하고 있다.
지난 7월 전셋값 상승률은 지난해 같은 달에 비해 절반 이하 수준으로 줄었다. 지난 주(8월20일 기준) 전국, 수도권, 서울의 아파트 전셋값 상승률도 모두 보합세를 유지했다.
건교부는 이러한 안정세가 하반기에도 지속될 것이라고 전망했다. 서종대 건교부 주거복지본부장은 “이들 제도가 동시에 시행되면 주변시세에 비해 15~25% 저렴한 주택을 구입할 수 있을 뿐만 아니라 무주택자의 경우 가점제 적용으로 보다 쉽게 내 집 마련을 할 수 있기 때문에 기존 주택에 대한 매매수요가 많지 않을 것”이라고 말했다.

가을철 전세시장도 하반기 수도권 아파트 입주물량이 전년 동기에 비해 37% 증가하는 등의 영향으로 문제없을 것으로 전망했다. 동탄 1지구 6464가구가 입주하는 것을 비롯해 송파 재건축(4740가구), 국민임대주택(1만4440가구) 등이 하반기에 대거 입주할 예정이다.

서 본부장은 “상한제가 적용돼 시세보다 싼 새 집이 수도권에서 매년 거래되는 아파트(약 60만 건)의 절반 가량이 쏟아져 나올 경우 집값 안정기조가 뿌리를 내릴 수 있을 것”이라며 “국민과 약속한 품질 좋은 집을 싼값에 충분히 공급할 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 강조했다. 

권태욱 기자

[SET_IMAGE]2,original,left[/SET_IMAGE]윤씨는 증권회사에 취직해 첫 월급을 받자마자 청약예금에 들었다. 언젠가 결혼을 하면 내 집을 마련해야겠다는 생각에서다.
1996년에는 친구 소개로 남편 박진재(44) 씨를 만나 결혼했다. 남편은 1991년부터 중소 섬유업체에서 관리직으로 일하고 있었다. 박씨의 어머니는 일찌감치 박씨에게 청약저축을 들게 했다.

박씨 부부는 인천 연수구의 56㎡(17평)짜리 아파트를 3500만 원에 전셋집으로 구했다. 신혼 재미가 무르익을 무렵 외환위기가 터졌다. 집값은 폭락했다. 박씨 부부가 살던 아파트 값은 전셋값보다도 싸졌다. 박씨 부부는 집주인으로부터 300만 원을 받고 그 집을 샀다. 결혼 2년 만에 17평짜리 아파트를 장만한 것이다.

그러나 박씨는 외환위기의 구조조정 와중에서 명퇴했다. 아내는 마침 임신 중이어서 출산을 위해 직장을 그만둔 상태였다. 외환위기는 박씨 부부에게 집을 줬지만 대신 직장을 앗아갔다.

박씨 부부는 경기 부천시에서 만화방을 차리기로 했다. 10년 넘은 직장 생활 끝에 받은 윤씨의 퇴직금이 종잣돈이 됐다.
하지만 박씨 부부는 개업 7개월 만에 문을 닫아야 했다. 도무지 수지를 맞출 수가 없었다. 결국 박씨 부부의 생애 첫 사업은 6000만 원의 빚만 남겼다.

“‘내 사업’이 얼마나 힘든지 뼈저리게 느꼈습니다. 월급쟁이가 사장님으로 변신하는 게 말처럼 쉽지 않았어요. 외환위기 직후에는 우리처럼 멋모르고 자영업에 뛰어들었다가 망한 경우가 많잖아요. 우리도 그들 중 한명이죠.”

결국 박씨 부부는 빚을 갚기 위해 결혼 2년 만에 장만한, 작지만 소중한 아파트를 팔아야 했다.
매매가는 8500만 원. 매입가가 3200만 원이었으니 5000여만 원을 남긴 셈이다. 그러나 사업하면서 돈을 날리는 바람에 빚의 일부를 갚고 나니 전세방조차도 구할 수 없었다.

박씨는 인천에 있는 처가에 들어갔다. 아내는 친정어머니에게 아이를 맡기고 이전에 다니던 증권회사에 비정규직으로 들어갔다.
“정말 속이 상했어요. 이전에 같이 근무했던 동료들은 정규직으로 저보다 더 많은 월급을 받고 있는데, 저는 비정규직이라 월급이 형편없었어요. 외환위기를 겪은 이후라 업무도 무척 팍팍해졌고요. 야근비라도 더 벌기 위해 밤늦게까지 일했죠. 그렇게 밤늦게 들어가면 갓 돌이 지난 쌍둥이 남매녀석들이 엄마를 찾다가 제풀에 지쳐 껴안고 자는 모습을 보면….”
윤씨의 눈가에는 이슬이 맺혔다.

뛰는 집값 따라잡기에 허덕허덕
남편 박씨는 아내의 먼 친척이 운영하는 문구 도매업체에 입사해 영업사원으로 뛰었다. 부천에 있는 관공서, 병원, 학교 등에 문구류를 납품하기 위해 발이 닳도록 돌아다녔다.
시원시원하면서도 고객에게 깍듯한 박씨는 거래처를 늘려갔다. 박씨 부부는 열심히 일하고 절약해 돈을 모아나갔다. 드디어 2003년에는 대출을 약간 받아 처갓집을 나와 부천에서 85㎡(32평형) 아파트를 1억 원에 전셋집으로 구하게 됐다.

증권회사에 오래 근무한 윤씨의 주식투자도 재산 늘리기에 크게 기여했다. 그러나 박씨 부부는 부동산 재테크에서는 손방이었다.
“2003년 무렵에 부천의 85㎡ 아파트 전셋값이 1억 원 정도였는데, 매매가는 1억5000만 원이었어요. 제 생각으로는 외환위기 이후 집값이 너무 가파르게 올랐다는 생각이 들어서 ‘이제는 떨어지겠지’하고 그냥 전세를 얻었어요. 지금 생각하면 정말 순진했죠.”
그러나 2년도 안돼 집값은 3억 원을 훌쩍 넘었고, 박씨 부부는 전셋값 인상을 견디지 못해 다른 곳으로 이사를 갈 수 밖에 없었다.

2005년 박씨 부부는 이사를 계획하면서 집을 사는 것을 고민했다. 그런데 마침 그 때 문구점 주인인 친척이 좋은 조건에 문구점을 팔겠다고 제안했다.
“장사를 해서 먹고 사는 게 급하지, 집 마련은 언제든 가능하다고 생각해서 제가 가게를 먼저 사들이자고 고집했어요.” 남편 박씨는 “지금 생각하면 내 고집이 이긴 게 문제였다”고 말했다. 당시 2억 원 정도면 살 수 있었던  85㎡(30평형)대 아파트가 지난해부터 하늘 높은 줄 모르고 치솟아 지금은 6억 원을 훌쩍 넘었다.
“그 때 제가 좀 더 강하게 고집을 부렸어야 했는데…. 그 생각만 하면 지금도 우울증이 걸릴 지경이에요. 지금은 집 사는 문제는 제가 도맡기로 했어요.”

박씨 부부는 내 집 마련을 위해 청약제도도 적극 이용했다. 인천 삼산지구, 중동, 송도 등에 여러 번 청약을 했지만 번번이 떨어졌다. 윤씨는 “청약제도가 왜 있는지 궁금할 때가 많았다”며 “저희 같은 실수요자에게 더 많은 기회를 줘야 하는데, 투기꾼도 끼어있는 것 같다”고 말했다. 게다가 분양가가 점점 높아져 평당 1500만 원을 넘다보니 청약을 할 엄두도 나지 않았다. 내 집 마련의 꿈은 희미해졌다. 청약통장은 장롱 깊숙이 들어갔다.

그러나 박씨 부부는 올해 들어 청약통장을 다시 꺼내들었다. 싼값에 내집을 마련할 수 있는 가능성이 높아졌기 때문이다. 9월부터 청약가점제가 시행돼 실수요자에게 먼저 기회가 주어진다. 또 분양가 상한제가 적용되면 분양가가 상당 폭 떨어질 것으로 기대된다. 무엇보다도 부동산시장이 상당기간 안정세를 유지하고 있다.

[SET_IMAGE]3,original,left[/SET_IMAGE]청약가점제·분양가 상한제로 기회잡아
박씨의 청약가점은 무주택기간이 11년이어서 24점, 부양가족수 3명에 20점, 입주자저축가입기간 15년 이상이어서 17점, 총 57점이다. 박씨가 여러 경로를 통해 정보를 수집한 결과 가장 인기를 끌고 있는 송파·광교는 55~70점, 동탄 제2신도시 40~50점대, 송도 35~60점대, 파주 30~50점대, 김포는 30~40점대 등이면 무난하게 당첨될 것으로 예상된다. 박씨의 경우 모든 지역에서 당첨 가능성이 높다. 하지만 걱정은 남아있다. 1998년에 처음으로 장만해 3년 동안 보유했던 아파트가 문제다. 이것이 무주택으로 인정되느냐 여부다.

“60㎡ 이하, 5000만 원 이하 주택을 가졌던 사람은 무주택자로 인정한다고 하는데, 아파트는 개별 공시지가로 따진다고 하더군요. 지금은 그 집이 시가가 1억5000만 원, 공시지가가 6500만 원이에요. 그러면 제가 그 집을 보유했던 기간이 무주택으로 인정되지 않게 돼 4점이 깎이게 됩니다. 하지만 제가 그 집을 실제로 팔 때는 공시지가가 5000만 원이 안됐거든요.”

박씨는 나름의 논리를 대며 “청약가점제를 조금 보완할 필요가 있다”고 주장했다. 하지만 설령 4점이 깎여도 박씨의 청약가점은 상당히 높은 수준이다. 윤씨는 “아직까지 집이 없어서 창피하고 속상했는데 그것 때문에 좋은 점수를 얻는다고 하니 참 신기하다”며 “점수가 상당히 높다고 해 인기 분양지역도 도전해보려고 한다”고 말했다.

이들은 분양가상한제에 대해서는 크게 환영했다. 윤씨는 “분양가가 너무 높아 걱정했는데, 이번에는 채권입찰액을 낮추고 원가도 공개하니까 분양가상한제도 적용되면 지금보다 훨씬 싼 값에 분양받을 수 있을 것 같다”고 말했다.
무엇보다도 다행스러운 것은 올해 들어 집값이 안정세를 보이고 있는 것이다. 기존 집값이 올라 분양가가 치솟는 상황이 올 것 같지는 않아 보인다.

박씨 부부는 치솟는 아파트값을 지켜보면서 정부를 원망할 때도 많았다. 지금은 생각이 조금씩 바뀌고 있다.
“정부가 강력한 투기억제정책을 펴는 데도 한때 부동산값이 뛰었거든요. 그런데 지금 생각해보면 그런 강력한 대책이 없었으면 정말 아파트값이 천정부지로 날아 올라갔을 뻔했다는 생각이 들어요.”

투기소득엔 세금 무겁게 해야
윤씨는 정부의 부동산대책이 최선이라고는 생각하지 않지만, 이런 대책마저도 무력화하려는 시도에는 단호히 반대했다. 윤씨는 “시세차익을 얻었으면 양도세를 적절하게 내고, 집값이 높으면 종합부동산세를 내는 게 당연하다”며 “이런 정책을 놓고 좌파니 뭐니 하는 소리를 신문에서 보게 되면 어이가 없어진다”고 말했다.

박씨 부부는 요즘 인터넷이나 신문, 인근 부동산업소 등지에서 분양정보를 얻고 있다. 휴일에는 쌍둥이와 함께 모델하우스를 보러 다니면서 내 집 마련의 꿈을 키우고 있다.

쌍둥이 남매도 각자 방을 가져야 하니 방 4개짜리 30평형대가 적당한 것 같다. 송파 장지지구의 경우 분양가상한제가 적용되면 분양가가 낮아져 3.3㎡당 800만~900만 원 정도로 예상된다. 85㎡대는 3억 ~3억5000만 원 정도. 현재 박씨 부부의 재산은 전세보증금 1억7000만 원, 펀드예금 1억 원, 주택마련적금 1200만 원, 머니마켓펀드(MMF) 5000만 원, 청약예금 700만 원 등 모두 3억3900만 원. 금융자산이 많은 것은 증권사 근무 경력에다 금융정보를 꼼꼼히 챙긴 아내 윤씨 덕분이다. 앞으로 저축을 계속하고 은행 대출을 조금 받으면 분양금액을 충분히 감당할 것 같다. 물론 불안감도 있다.

윤씨는 “뭔가 알 수 없는 변수가 생겨 부동산값이 뛰거나 부동산정책이 후퇴하거나 하는 상황이 생길까봐 두렵다”며 “우리 같은 서민들이 집 걱정 없이 살아갈 수 있으면 좋겠다”고 말했다. 윤씨는 낡은 청약통장을 놓지 않았다.

 글 이선민 기자 사진 한준규 기자

[SET_IMAGE]5,original,right[/SET_IMAGE]참여정부는 지난 4년 동안 부동산시장 안정과 서민 주거복지 증진을 위해 강력한 조치들을 차례차례 쏟아내면서 지금의 집값안정을 이루어냈다. 참여정부가 마련한 부동산 정책은 △투기억제 △거래투명화 △서민주거 안정 △실수요자 중심의 주택 공급 확대라는 4대 기조에서 출발했다.

정부는 출범 3개월 만인 2003년 5월 23일 재건축 규제강화를 위한 ‘부동산가격안정대책’(5·23정책) 발표를 시작으로 2007년 1월 31일 ‘주택시장안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안’(1·31정책)까지 모두 12차례에 걸쳐 크고 작은 정책을 내놓았다. 대책을 내용별로 보면 시장안정화 대책이 아홉 차례, 서민 주거복지대책이 세 차례였으며 인위적인 경기진작을 위한 방안은 한 차례도 없었다.

정부는 여러 정책들 중에서도 특히 2003년 5·23정책과 10·29정책, 2005년 8·31 국민참여 부동산정책과 2006년 11·15정책, 2007년 1·11 정책 등에 큰 의미를 부여하고 있다.

5·23정책은 재건축 아파트의 분양권 전매를 제한한 것이 핵심이었으며 10·29정책은 1가구 3주택자 양도세 중과와 종합부동산세 도입으로 투기억제와 과표 현실화를 세웠기 때문이다. 2005년 8·31정책은 이보다 한발 더 나아가 중과 대상을 1가구 2주택자로 넓히고 종부세 과세대상도 가구별 6억 원 초과로 확대했다. 11·15 정책은 신도시의 분양가 인하와 수도권 주택공급 확대가 기본으로 수요억제 위주의 부동산정책에 변화를 가져다주었다. 또 민간아파트 분양가상한제와 분양원가 공개, 청약가점제를 주 내용으로 하는 1·11정책은 서민 주거 안정을 위한 정부의 강한 의지를 엿볼 수 있다.

이처럼 정부가 부동산정책을 계속 발표하고 나선 것은 집값이 오를 틈을 주지 않겠다는 의도로 풀이된다. 꿈틀대는 부동산 시장이 새로운 대책의 빈틈을 찾기 전에 미리 막고 나선 것이다.

이용섭 건설교통부 장관은 “집값이 불안해질 조짐을 보이면 즉각적인 정책을 내놓겠다”며 단호하게 말했다. 주거복지시대 ‘활짝’

참여정부의 부동산정책은 실수요자들에게 값싸고 양질의 주택을 충분히 공급한다는 데 있다. 9월 1일부터 시행되는 분양가상한제와 청약가점제는 이런 점에서 볼 때 정책효과가 크게 기대되고 있다. 지난해 5월 판교 중소형 아파트 명단이 발표되자 당첨된 청약자가 환하게 웃고 있다.

일관된 정책이 투기수요 잠재워

시간을 2003년으로 돌려보자. 참여정부는 출범 이후 일관되게 집값 안정을 정책 최우선 순위로 두고 추진해 왔다. 부동산 가격의 비정상적인 상승은 결국 서민의 내집 마련 꿈을 깨지게 하고 투기로 인한 불로소득은 양극화 심화, 사교육 기승 등 사회문제의 근본원인으로 작용하기 때문이다.
이것이 정부가 공급보다 수요억제에 정책의 무게를 둔 이유다.
결국 부동산 문제가 해결되지 않으면 민생, 성장, 분배, 경쟁력 모두 실패할 수밖에 없다는 것이다.

노무현 대통령은 “부동산이 투기하는 사람들에 의해 춤추고 그래서 우리 경제를 심각한 상황으로 몰고 가는 것을 정부가 어떻게 그냥 보고 있을 수 있는가”라며 “부동산 세금 제도는 노무현 정권이 끝나도 바뀔 수가 없다”고 강조한 바 있다.
이에 따라 정부는 출범 초기부터 투기수요 억제를 위해 고강도 부동산정책이라는 특단의 칼을 빼들고 일관성 있게 집값 안정을 추진해 왔다.

먼저 세제부문에서 초강수를 내놓았다. 지난 2003년 10·29 및 2005년 8·31정책에서 도입한 수요억제책인 종합부동산세, 양도세 중과세는 투기 수요를 차단하는 강력한 수단이 됐다.

불로소득은 계층간 양극화 심화 시켜
10·29 주택시장 안정정책은 국세·지방세·금융·청약·분양제도를 총망라한 ‘입체작전’이라고 할 수 있다. 특히 부동산 공급확대와 과다 보유 억제 정책을 병행해 ‘부동산 가격상승 억제가 아닌 부동산 가격 하향안정을 직접 겨냥했다는 게 이번 정책의 특징이다.

종합부동산세 시행시기를 당초 2006년에서 2005년으로 1년 앞당기는 한편 1가구 다주택자의 세금부담을 크게 늘리는 쪽으로 가닥을 잡았다. 투기지역 내 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 양도세를 부과하기로 했다.

종부세 도입은 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고해 부동산 가격의 안정을 도모할 뿐만 아니라 재정여건이 어려운 지자체에 더 많은 재원을 배분해 이를 바탕으로 각 지역이 균형 발전할 수 있도록 한다는 두 마리 토끼를 잡기 위해서였다.

10·29정책의 주요 타깃은 △집값 △분양권 △서울 강남 △재건축 △투기꾼 등이었다. 이들이 서로 ‘악순환의 고리’를 만들면서 주택시장을 교란하고 있다는 게 정책 당국의 판단이었다. 결과는 정부가 의도한 대로였다. 지난 1년 간 집값은 상승랠리를 멈추고 약보합세로 돌아섰다.

정부는 10·29정책 이후 안정세를 보이던 집값이 2005년 2월부터 다시 불안한 움직임을 보이자 더욱 강화된 방안을 내놓게 된다. 부동산 정책 종합처방전격이라 할 수 있는 8·31부동산 정책이다.

주택의 경우 현재 50%에 머물고 있는 종합부동산세(이하 종부세) 과표 적용률을 2009년까지 100%로 높이기로 했다. 또 과세기준을 현행 공시가격 기준 9억 원에서 6억 원으로 강화하는 동시에 과세방법도 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경했다.

주택 양도시 과세기준도 2007년부터 모든 거래에 실거래가로 적용됐고 수도권, 광역시의 경우 기준시가 1억 원, 기타지역의 경우 기준시가 3억 원을 초과하는 1가구 2주택 보유자에 대해서는 50% 단일세율로 중과키로 했다.
이와 함께 참여정부 출범 초기부터 집값 상승의 진원지로 꼽히며 정부를 괴롭혀 왔던 재건축시장에 대한 조치도 내려진다. 재건축에 따른 불로소득을 원천적으로 차단하기 위해서다.

유동자금 부동산 유입 차단에 주력
정부가 재건축 누르기를 처음으로 시도한 것은 2003년 5·23정책을 통해서다. 최종찬 당시 건설교통부 장관은 “시중의 부동자금이 돈 될 만한 부동산 투자처를 찾아 뭉칫돈으로 옮겨 다니는 것이 주택가격 상승의 주범”이라며 “부동산으로 유입되는 자금을 차단하는 데 초점이 맞춰졌다”고 말했다.

이에 따라 서울 등 투기 과열지구 내 재건축 아파트의 일반분양 물량은 전체공정률이 80%를 넘어야 분양할 수 있는 후분양제가 도입됐고, 수요를 부추기는 이동중개업소 등에 대해 3000명의 세무공무원을 동원해 현장에서 입회 조사를 실시, 아예 뿌리를 자르기로 했다.

또 수도권에서 아파트가 들어설 만한 모든 지역에서는 분양권 전매가 전면 금지되는가 하면 행정중심복합도시가 들어서는 충남 연기 인근지역인 대전, 천안, 아산, 청주, 청원 등 4개시 1개 군의 모든 지역을 투기과열지구로 확대 지정했다.

여기에 더해 틈새시장으로 각광받던 주상복합 아파트도 분양권 전매를 금지시키고 주택 연면적이 90% 이상이거나 가구 수가 300가구 이상이면 일반 아파트처럼 청약통장 가입자에게 우선 공급하도록 했다.
이어 같은 해 9·5정책에서는 소형평형 의무비율과 조합원 지위양도금지를 발표했다. 10·29정책을 통해서는 개발이익환수제 도입을 시장에 공포했다.

2005년 2·17정책에서는 2종 일반주거지역 층고제한을 유지하고 3종은 관리를 엄격히 하는 등 시장의 초고층 재건축 의도를 눌렀다. 지난해 3·30정책에선 재건축 안전진단 강화와 개발부담금제 도입을 결정했다.
이 같은 재건축 규제의 핵심은 직·간접적인 개발이익 환수로 맞춰진다. 10·29정책에서 나온 개발이익환수제는 개발이익 일부를 임대아파트로 환수하는 조치이며 3·30정책을 통해 나온 개발부담금제 역시 같은 규제책이다.

그런가하면 대출 규제는 2003년 5·23정책 때 첫 선을 보였다. 당시 담보인정비율(LTV) 기준을 60%에서 50%로 강화했고 10·29정책에선 40%로 더 낮췄다.
하지만, 과잉 유동성이 여전히 문제로 작용하자 그로부터 2년5개월 뒤인 3·30정책 때 투기지역 내 6억 원 초과 아파트 신규 구입시 담보대출비율을 40% 이하로 규제하는 DTI를 도입했다. 이어 지난해 발표한 11·15정책에선 대상을 수도권 투기과열지구로 확대했다.

거래 투명화로 가짜와 은닉에 '마침표'

그동안 부동산은 엄청난 시세차익을 내고도 마음만 먹으면 얼마든지 세금을 빼돌릴 수 있는 불투명한 거래의 대명사였다. 부동산시장에는 가명, 차명, 명의신탁, 이중계약서 같은 단어가 늘 따라다녔다. 신고가격과 실제가격이 따로 놀아 무엇이 진짜 가격인지 알 수 없고, 가격 부풀리기와 이중계약서가 관행처럼 돼왔다. 세간에는 ‘부동산 세금을 제대로 내면 바보’라는 말이 상식이 돼버릴 정도였고, 제도적 허점을 악용해 마음만 먹으면 투기로 얻은 불로소득을 숨길 수 있었다.

하지만 이 같은 ‘검은 거래’는 ‘부동산실명제’와 ‘실거래가 신고-등기부 기재’라는 부동산시장 질서를 바로 잡는 제도를 통해 하나 둘 자취를 감춰가고 있다. 부동산 시장의 거래를 투명하게 하고 부동산 투기소득의 숨은 거처를 원천적으로 없애려는 노력은 ‘관행’이라는 이름 아래 차일피일 미뤄오던 오랜 숙제를 뜯어고치게 만들었다.

실거래가 신고와 등기부 기재는 8·31정책을 형성하는 핵심 축 가운데 하나였다. 지규현 주택도시연구원 분석동향 팀장은 “실거래가 신고제는 금융실명제에 버금갈 정도로 부동산시장에서는 획기적 조치”라고 평가했다.
이와 함께 2006년 3월 30일에는 서울 강남 등 주택거래신고지역 내 아파트에 대해서는 실거래가 외에도 △실거래가액 △주택 종류·규모 △부동산중개업자뿐 아니라 △자금조달 계획 △주택 입주 여부 등을 함께 신고해야 한다는 내용의 3·30정책을 내놓았다.
주택거래신고제가 이처럼 강화되면서 주택거래신고지역 내 모든 주택 거래자의 자금 계획과 실거주 여부를 파악할 수 있게 됐다.

주택 공급 값싸게, 빠르게, 충분하게

정부는 부동산시장 전반에 걸쳐 투기목적의 수요가 사라지면서 실수요자 중심의 건전한 시장질서가 빠르게 자리를 잡아가고 있다며 실수요자 중심의 주택공급 정책을 추진하게 된다.
공급정책으로는 2003년 10·29정책에서 강북 뉴타운 12-13개 지구 추가 선정과 광명 아산 역세권 주택개발 등의 공급대책이 나왔다.

이후 종합부동산세 강화와 양도세 강화 등을 골자로 한 8·31정책에서는 좀 더 구체화된 공급대책이 담긴다. 이때 나온 공급대책은 송파, 거여지구 국공유지 661.16ha(200만 평)를 강남대체 신도시로 개발을 추진하고, 양주, 옥정지구, 김포 신도시 규모를 더욱 확대해 1만3884.36ha(4200만 평)의 택지를 확보한다는 내용이다.

그러나 지난해 4월 이후 안정세를 보이던 집값은 8월말부터 시작된 전세난과 주변 시세보다 높은 분양가 책정으로 잠잠하던 주택대기 수요층을 자극, 수도권 전역으로 상승세가 빠르게 확산됐다.
은평 뉴타운과 파주에서 고분양가 후폭풍이 불자 향후 집값 상승에 대한 기대감을 높여 주변시장을 들썩이게 만들었다.

특히 집값이 떨어질 것이라고 생각해 집을 사지 않았던 30~40대 실수요자들이 ‘더 늦기 전에’를 외치며 한꺼번에 달려들었다. 대출을 받아서라도 집을 사야 한다는 다급한 심리가 확산됐다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.
무조건 집을 사놓고 보자는 심리적 이상 현상으로 수요 폭증이 일어난 것이다.

[SET_IMAGE]6,original,left[/SET_IMAGE]실수요자 중심으로 분양시장 개편
정부는 조바심되는 시장에 일관된 메시지를 보내는 데 초점을 맞추었다. 즉 ‘좀 더 기다리면 싼값에 좋은 집을 충분히 마련할 수 있다’는 믿음의 메시지를 시장에 전했다. 바로 11·15정책이 그것이다. 11·15대책의 핵심은 ‘공급’이다.

우선 부동산시장 안정을 위해 수도권 일대에 2010년까지 연평균 36만4000가구씩 총 164만 가구의 주택을 공급키로 했다.
현재 조성중인 송파, 김포, 파주, 광교, 양주, 검단 등 2기 신도시의 개발밀도와 용적률은 높이고 녹지율은 낮춰 주택 공급물량을 당초 36만7000가구에서 41만 가구로 4만3000가구 늘리기로 했다.
또한 신도시의 택지개발 기간도 앞당겨 조기에 주택을 공급하고 택지조성비 절감 및 용적률 상향 등을 통해 주택 분양가를 20∼30% 가량 인하한다고 밝혔다.

이와 함께 민간 아파트의 높은 분양가가 전체 부동산 가격의 상승을 주도하고 있다는 판단에 따라 2007년 1월 11일 분양원가 공개 확대를 통해 분양가 인하를 유도하고 대출을 받아 부동산 투기에 나서는 행태를 차단하겠다는 내용의 1·11정책을 발표한다.
그동안 분양가 인하에 대한 정부의 의지가 일회성이 아님을 국민들에게 알려 무너진 신뢰성을 회복하겠다는 의미가 담겨있다.

특히 올해 1·11정책에서 발표됐던 청약제도 개편시안이 3월29일 가시화돼 발표됐다. 개편시안의 기본방향은 무주택자 등 실수요자 중심으로 청약제도를 개편하고 이를 통해 청약시장의 과열과 투기수요를 방지하자는 데 있다.

주요 내용은 무엇보다도 청약가점제의 시행에 있다. 가점제는 말 그래도 무주택자 등 주택 실수요계층에게 유리하도록 가점을 주는 방식으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간을 점수화해서 합산점수가 제일 높은 사람을 입주자로 선정하는 것이다.

청약가점제의 시행으로 무주택자 등 실수요자들에게 더 저렴한 주택이 공급될 수 있게 되었고, 그동안 큰 사회문제가 되었던 청약시장의 투기광풍을 잠재울 수 있는 계기가 마련된 셈이다.

이젠 선진국 수준 주거복지서비스

정부는 11·15정책과 1·11정책 이후 부동산시장이 안정세를 되찾자 향후 부동산정책의 초점을 서민 주거복지에 맞추겠다는 강한 의지를 내비친다.
8·31정책을 통해 투기수요 억제라는 정책 목표가 어느 정도 달성되면서 올해 초 나온 1·11정책에서는 공급 확대의 물꼬를 텄던 만큼 이제부터는 보완적인 공급대책으로 주거의 사각지대를 해소하겠다는 것이다.
특히 상대적으로 열악한 집에서 살고 있는 서민·중산층의 주거환경을 개선하는 데 초점을 맞췄다.

정부는 2003년 9월 3일, 2012년까지 장기공공임대주택 150만 가구를 건설하는 내용의 ‘서민·중산층 주거안정지원대책’을 내놓는다.
단칸방 거주자 112만 가구를 비롯해 최저주거기준(4인 가족·11.2평 미만)에 미달하는 330만 가구의 서민층이 장기임대주택에서 보다 저렴한 비용으로 안정되게 살 수 있도록 부담을 덜어주는 데 초점을 맞췄다.

2007년 1월 11일에 발표한 ‘서민주거안정대책’은 다가오는 봄 이사철에 전·월세 시장이 다시 불안해지는 것을 사전에 차단하기 위한 정부의 의지를 담은 것이다.

정부가 발표한 서민주거안정대책 가운데 가장 눈에 띄는 것은 2008년 이후 도입될 예정인 주택 바우처(Voucher)제도. 정부가 집세의 일부를 집주인에게 쿠폰 형식으로 지급하는 제도다. 아직 구체적 윤곽이 정해지지 않았지만 소득 수준에 비해 임대료를 감당하지 못하는 저소득층을 위한 것이 될 것으로 보인다.
전세자금 지원도 지난해 2조3000억 원에서 올해는 2조7000억 원으로 확대된다. 영세민, 무주택서민·근로자층은 2~4.5%의 금리에 보증한도 1억 원까지 지원받을 수 있다.

1월 31일 정부가 내놓은 ‘주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안’은 그동안 ‘립 서비스’ 수준에 그쳤던 서민 주거복지 향상이라는 정책적 목표를 달성하기 위한 구체적 대책이라 할 수 있다.

우선 올해부터 2017년까지 총 260만 가구의 장기임대주택을 추가 공급해 지난해 80만 가구에 불과한 임대주택수를 2012년까지 230만 가구, 2017년까지 340만 가구로 늘려나갈 방침이다.

향후 6년간 150만 가구, 그 이후 5년간 110만 가구에 달하는 대규모 공급을 통해 현재 총 주택대비 8%인 임대주택비율을 2012년 15%, 2017년엔 선진국 수준인 20%까지 높이겠다는 로드맵이다.

정부는 원활한 주택공급을 위해 연기금 등을 활용, 매년 7조 원 규모의 임대주택펀드를 조성하고, 국민주택기금 지원을 받는 민간임대주택 건설도 활성화시킬 방침이다.

이춘희 건설교통부 차관은 “정부의 일관된 부동산시장 안정화 의지와 집이 소유가 아닌 거주의 공간이 되어야 한다는 원칙은 ‘실거래가 신고’와 ‘과표 현실화’ 등을 통한 거래시장 투명화와 종부세를 비롯한 부동산 세제 합리화로 이어졌다” 며 “이 같은 핵심 정책들이 일관성 있게 유지돼야 한다”고 말했다.

박헌주 주택도시연구원장은 “참여정부 부동산정책의 가장 큰 성과는 실거래가 신고제와 과표를 현실화한 점”이라며 “가짜와 은닉으로 뒤틀린 우리 부동산시장의 인프라를 완전히 바꿔놓았다”고 평가했다. 

 권태욱 기자

올해 종합부동산세(이하 종부세)를 내야 하는 개인 주택 10곳 중 9곳은 다주택자가 소유한 집인 것으로 나타났다.
국세청에 따르면 올 12월 종부세를 내는 납부자는 50만5000가구이며 이 중 개인 주택분 납부자는 38만1000가구이다. 주민등록상 전국 가구 수(1777만)의 2.1%이며, 다주택 보유자는 24만1000가구로 종부세 대상자의 63.5%다. 특히 이들이 소유한 주택 수는 118만3000가구로 종부세 대상 주택의 89.4%를 차지한다.
종부세를 내는 사람은 전 국민의 2.1%에 불과하다. 그리고 종부세 대상 주택의 89.4%는 집을 두 채 이상 가진 사람의 소유다.

정부가 종부세 강화를 천명한 이유를 잘 보여주는 자료다. 우리 사회의 양극화를 가속화하는 주요 원인 중 하나가 부동산이다. 따라서 부동산 과다보유를 억제할 수단이 필요하고 그게 바로 종부세 강화인 것이다.

정부는 8·31정책에서 종부세를 2017년까지 점진적으로 강화한다는 방침을 밝히고 부동산 과다보유자들의 세부담이 커질 것이라고 경고한 바 있다.
종부세 대상자 분포는 우리나라의 지역 간 불균형을 잘 나타낸다.

우선 종부세 대상자의 94%인 35만8800가구가 서울·경기·인천 등 수도권에 살고 있다. 지난해 92.8%보다 오히려 늘었다. 반면 부산·대구·울산·경북·경남을 모두 합친 영남 거주자는 1만100가구(2.7%), 광주·전북·전남의 호남은 3100가구(0.8%)에 그쳤다.

수도권이라고 다 같은 것도 아니다. 시·군·구별 분포를 보면 수도권 안에서도 격차가 크다. 서울 강남구는 종부세 대상자가 5만9000가구(15.5%), 서초구에 4만1000가구(10.9%), 경기 성남시 3만7000가구(9.7%), 서울 송파구 3만4000가구(8.9%), 경기 용인시 2만 1000가구(5.6%) 등으로 집중 분포돼 있다. 서울의 구, 경기도 시 한 곳에 거주하는 종부세 대상자가 영·호남 전체에 거주하는 사람보다 많다.

종부세 납세인원 50만5000가구는 지난해 34만1000가구보다 48% 증가한 수치고 신고세액 2조8814억 원도 1조719억 원에서 68% 증가했다. 이처럼 납세인원과 세액이 크게 증가한 것은 주택 가격의 상승에다 시가 대비 공시가격 비중을 높였기 때문이다.

건설교통부에 따르면 전국 평균 공시가격은 공동주택이 24%, 토지가 12.4% 올랐다. 여기에 과표적용률(공시가격 가운데 실제로 세금을 매기는 기준 가격의 비율)이 70%에서 80%로 높아져 세액이 증가했고, 공시가격 6억 원 이상 가구가 크게 늘면서 부담자 역시 늘어난 것이다.  
그러나 종부세를 포함한 모든 세금을 더해도 그 비중은 부동산 가치의 1%에 미치지 못해 선진국에 비해 크게 낮다.

주택의 실제 가치와 그 주택에 대해 부과하는 모든 세금 총액의 비율을 주택분 보유세 실효세율이라고 한다. 우리나라의 경우 주택에 대해 종부세와 재산세에다 농어촌특별세, 지방교육세, 도시계획세 등 기타 세금이 부과된다. 이 세금을 모두 더한 것을 부동산 실제가격(공시가격 × 1.25)로 나눈 것이다.

시가 10억 원(공시가격 8억 원) 주택의 경우 우리나라의 실효세율은 0.4%에 불과하다. 미국 주요도시의 1.5~1.6%, 일본의 1%에 비하면 절반에도 미치지 못하는 수준이다.
또 종부세 대상 가구 중 납부세액이 100만 원 이하인 가구의 비율이 42.2%나 돼서 종부세 부담이 주로 과도한 부동산을 보유한 사람에게 지워졌음을 알 수 있다.           

 김병훈 기자