토지거래허가제
정부가 10월 15일 세 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 이른바 ‘주택시장 안정화 대책’입니다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용되던 규제지역(조정 대상 지역·투기 과열 지구)을 10월 16일부터 서울 25구 전체와 경기도 남부 12곳까지 확대하기로 한 것이 골자입니다. 규제지역이 되면 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 줄고 세금·청약·재건축·재개발 등에 걸쳐 10가지 넘는 규제가 적용된다고 합니다.
이재명 대통령은 10월 21일 국무회의에서 부동산 투자를 겨냥해 “주택이 투기 수단으로 변질돼 주거 불안을 초래했다”며 “가용한 정책 수단 역량을 집중 투입해 경고등이 켜진 비생산적 투기 수요를 철저하게 억제해야 한다”고 밝혔습니다. “부동산보다 금융시장으로 투자 수요가 옮겨가는 것이 바람직하다”고도 했습니다. 이번 새 종합 부동산 대책은 이처럼 정부의 강력한 부동산 투기 억제 의지를 담은 것으로 풀이됩니다. 구체적으로 어떤 내용을 담고 있는지 하나하나 살펴보겠습니다.

갭투자 원천 금지
주택시장 안정화 대책의 핵심은 서울 전체와 경기도 남부 시·구 12곳을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 한데 묶은 것입니다. 경기도의 경우엔 과천, 광명, 성남(수정·분당·중원), 의왕, 하남 등이 해당됩니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 서울과 경기도 12곳이 규제지역으로 묶인다는 얘기죠. 규제지역이 되면 대출한도가 줄어들고 소위 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’도 원천 금지됩니다. 현금이 많은 사람이 아니라면 이 지역에서 마음대로 아파트를 사기 어려워지는 것이죠.
정부는 이번 조치로 수도권 총 231만 가구가 영향을 받을 것으로 보고 있습니다. 서울 전체를 토지거래허가구역으로 묶은 건 1978년 제도 도입 후 처음입니다.
토지거래허가구역에선 앞으로 아파트나 주택을 매수하면 내·외국인 구분 없이 2년간 실거주를 해야 합니다. 이를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다. 이는 ‘갭투자’를 원천 금지하기 위한 것입니다. 지난 6·27 부동산 대책 때만 해도 강남 3구와 용산구를 제외한 나머지 지역에선 주택담보대출을 받지 않은 경우엔 갭투자가 가능했지만 이번엔 이마저도 모두 막혔습니다. 규제범위가 더욱 강력해진 거죠. 정부는 갭투자 수요까지 차단함으로써 주변 지역으로 가격 상승세가 번지는 풍선 효과를 막기 위한 취지라고 설명했습니다.

‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상 막는다
대출규제도 강화됩니다. 규제지역에서 LTV는 70%에서 40%로 줄어듭니다. 규제지역과 별개로 수도권 전체에 적용되는 대출규제도 강화됩니다. 6억 원이던 주택담보대출 한도가 15억 원 초과 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄어들게 됩니다. 이 모든 것이 ‘똘똘한 한 채’에 쏠리는 현상을 차단하기 위한 조치라는 설명입니다. 국토교통부 관계자는 “모든 시중 자금이 부동산에 매몰되고 있어 특단의 대책을 내놓지 않으면 국가 경제에 큰 부담이 될 수 있다고 판단했다”고 설명했습니다.

다주택자·재건축도 강력 규제
이미 집이 한 채 있는 사람(소유 주택 지역 무관)이라면 앞으로 전세대출을 받기도 쉽지 않을 전망입니다. 전세대출 한도가 2억 원으로 제한되니까요. 전세대출 이자가 빚에 포함되는 것도 달라지는 점입니다. 앞으로 1주택자가 수도권에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우엔 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영됩니다. 다시 말해 이미 집이 한 채 있는 사람이 서울이나 경기도에서 전세를 살기 위해 전세자금대출을 받으면 그 전세대출 이자까지 빚에 포함돼 대출한도가 그만큼 더 줄어든다는 얘기입니다. 그동안 전세대출 이자는 빚으로 안 쳤던 것에서 규제가 더 강화된 거죠.
다주택자에 대한 규제도 더 강화됐습니다. 다주택자가 규제지역에서 주택을 추가로 사들일 경우엔 일반보다 더 높은 세율로 취득세를 내게 됩니다. 규제지역에서 다주택자가 주택을 팔 경우에도 양도소득세가 중과됩니다. 오랫동안 주택을 보유한 경우에 받을 수 있었던 장기보유특별공제도 다주택자는 앞으로 받을 수 없습니다. 쉽게 말하면 집을 여러 채 가진 사람은 앞으로 규제지역에서 집을 새로 사거나 팔 때 세금을 이전보다 더 많이 내야 한다는 것이죠.
재건축에 대한 규제도 강해졌습니다. 재건축을 할 경우 조합원당 주택 공급 수는 1주택으로 제한됩니다. 가령 어떤 조합원이 예전 단지에 아파트 두 채를 보유하고 있어도 새로 재건축하는 집은 한 채만 분양받을 수 있다는 뜻입니다.
또한 규제지역 내 1주택 보유자가 재건축과 재개발로 중도금·이주비 대출을 받는다면 새로 집을 살 수 없게 됩니다. 재건축을 위한 중도금을 대출할 땐 분양가의 10%를 계약금으로 납부하게 하는 등 보증 발급 요건도 강화됐습니다.
청약을 받을 때도 조정대상지역에서 7년 동안 재당첨될 수 없습니다. 투기과열지구에선 10년간 불가능합니다. 다만 규제지역이 해제된 지역에선 민영아파트 청약이 가능합니다.
정부의 새 부동산 대책은 이처럼 고강도 규제책을 담고 있습니다. 대출·청약은 물론 갭투자·가수요까지 차단하겠다는 강력한 의지가 담겼습니다. 이번 주택시장 안정화 대책이 앞으로 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다.

송혜진 조선일보 기자