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전세 자금을 마련하느라 허덕이는 ‘렌트 푸어’들을 지원하기 위한 ‘목돈 안 드는 전세대출 상품’이 8월 23일부터 출시된다.
국토교통부는 “목돈 안 드는 전세 시행을 위한 주택임대차보호법 개정안이 공포되면서 ‘목돈 안 드는 전세대출’이 시행된다”고 밝혔다.
‘목돈 안 드는 전세대출’에는 크게 2가지 유형이 있다. ‘임차보증금 반환청구권 양도 방식’과 ‘집주인 담보대출 방식’이다. ‘임차보증금 반환청구권 양도 방식’은 전세 세입자가 전세자금을 대출받은 금융기관에 보증금 반환 청구권을 넘겨 저금리로 대출받는 방식이다. 임차보증금 반환청구권은 세입자(임차인)가 임대인(집주인)에게 임차보증금을 내는 대가로 보유하는 채권을 말한다.
이때까지 주택임대차보호법에 따르면 금융기관은 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못했다. 이에 따라 관련 대출 금리를 인하하거나 대출 한도를 확대하기 어려웠다. 하지만 8월 13일 주택임대차보호법 개정안이 공포되면서 금융기관에도 우선변제권이 부여돼 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아지게 됐다. 이에 따라 낮은 금리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다.
‘임차보증금 반환청구권 양도 방식’에 따르면 연소득 5천만원의 부부가 1억5천만원짜리 전세계약을 위해 이 제도를 이용할 경우 연간 600만원(연 금리 4퍼센트 적용)의 이자를 내야 한다.
신용대출(연 6.5퍼센트) 975만원, 전세대출(연 4.5퍼센트) 675만원보다 연간 75만원에서 최대 375만원까지 아낄 수 있게 된다.
전세대출은 부부 합산 연소득 6천만원 이하인 무주택 세대주가 받을 수 있다. 전세보증금 한도는 3억원(지방 2억원) 이하다.
원칙적으로는 최대 3억원까지 대출받을 수 있지만 상환능력별 보증 한도(부부 합산 연소득의 3.5~4.5배)로 인해 소득에 따라 대출 금액이 제한된다. 신규 전세계약 또는 재계약에 모두 적용된다. 임대차 계약 시 임차인이 전세금을 대출한 금융기관에 보증금 반환 청구권을 양도한다는 내용의 특약을 정해진 서식에 따라 작성하면 된다.
이 상품은 우리·국민·하나·신한·농협·기업은행 등 6개 시중은행에서 취급한다. 은행별로 8월 23일부터 27일 사이에 관련 대출 상품을 출시할 예정이다. 향후 대출 실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 검토할 계획이다.
‘집주인 담보대출 방식’은 세입자가 대출 이자를 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 본인 주택담보대출로 조달하는 방식이다. 이렇게 되면 세입자가 신용대출을 받아 전세 자금을 마련하던 것에서 벗어나 주택담보대출 금리만 내게 돼 그만큼 대출이자에 대한 부담을 줄일 수 있다. 대출 적용 대상은 ‘임차보증금 반환청구권 양도 방식’과 동일하다. 다만 전세 재계약인 경우에만 적용(신규 전세계약 불가)되며, 대출 한도도 5천만원(지방 3천만원)으로 제한된다.
재산세·종부세 면제 등 집주인 위한 혜택도 마련
정부는 집주인들의 참여를 활성화하기 위해 다양한 세제·금융지원을 제공할 예정이다. 일단 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대한 소득공제(40퍼센트), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등 세제 혜택을 마련했다.
나아가 집주인이 전세금 해당액을 주택담보대출로 받은 경우에는 총부채상환비율(DTI)을 금융기관 자율로 적용하도록 하고, 주택담보대출 인정비율(LTV)도 전체 주택 가격의 70퍼센트까지 완화했다. 또한 대한주택보증에서 이자지급 보증 상품을 마련해 임차인이 이자 납입을 연체하는 경우에 임대인을 보호할 수 있는 방안도 마련했다.
대출 금리는 주택담보대출 금리로 평균 3퍼센트 후반에서 4퍼센트 초반 수준으로 예상돼 신용대출 금리(6~7퍼센트)보다 약 2~3퍼센트포인트, 전세자금보증대출 금리(4퍼센트 중반)보다 약 0.5퍼센트포인트 인하되는 효과가 있을 것으로 예상된다.
이 제도로 무주택 서민의 전세금 마련 부담이 완화될 것으로 기대된다. 특히 주택기금을 통한 근로자 서민 전세자금 지원 대상(부부 합산 연소득 5천만원 이하)에 해당하지 않거나 대출 한도(1억원)가 작아 추가 대출을 받기 어려운 무주택 서민에게 도움이 될 것으로 예상된다.
정부는 앞으로 주택시장 정상화를 통해 전세 수요를 매매 수요로 전환하고, 임대주택 공급을 확대해 임대주택 수급 불균형을 완화함으로써 임대시장 안정을 도모할 계획이다.
국토교통부 김흥진 주택정책과장은 “주택시장 정상화 과정에서 어려움을 겪는 무주택 서민의 주거비 마련에 대한 부담을 완화하기 위한 방안도 지속적으로 추진해나갈 계획”이라고 전했다.
글·김혜민 기자
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