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[SET_IMAGE]3,original,left[/SET_IMAGE]“11·15부동산대책과 종부세 부담 등의 영향으로 일부 급매물이 나오고 있지만 매수세가 뚝 끊겨 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다.”
서울 강남구 개포주공4단지 ㄱ중개업소 박모씨는 세무조사 한파가 지나가면서 서울 강남권 부동산중개업소들은 영업을 재개하곤 있지만 사실상 개점 휴업상태라고 말한다. 계절적으로 비수기인데다 각종 부동산 대책의 영향으로 매수세는 사실상 실종된 상태라는 것. 박씨는 “2주택자들이 내년부터 시행되는 양도세 중과를 피하기 위해 호가를 낮춘 급매물을 일부 내놓고 있지만 이마저도 거래가 되질 않고 있다”고 전한다.

급매물의 80%는 2주택자의 절세 매물
당연히 가격도 떨어지고 있다. 15평형의 경우 현재 시세인 9억4000만~9억5000만 원보다 낮은 9억2000만~9억3000만 원에 매물이 나왔다. 박씨는 “가격을 낮춘 물건은 대부분 올해 안에 매수자 명의로 등기를 끝내는 조건인 경우가 많다”고 말했다.

서울 강남구 대치동 은마아파트도 개포4단지와 사정이 비슷하다. 31평형의 현 시세는 11억 원 안팎이지만 이달 들어 호가를 2000만~5000만 원 낮춘 급매물이 나오고 있다. ㅇ공인중개업소 임모 대표는 “11·15대책 이전에는 집을 사겠다는 사람은 많았으나 매물이 없어 거래가 안 됐는데 요즘은 반대로 매물은 늘었지만 매수세가 주춤해져 거래가 안 된다”고 덧붙였다.

서울 강동구 고덕·둔촌동 일대 재건축 단지와 서울 송파구 잠실동 주공5단지 등도 수천만 원씩 떨어진 급매물이 늘고 있는 등 세 부담을 줄이려는 다주택자들의 발빠른 움직임이 감지되고 있다.

버블세븐지역으로 지정된 송파구 잠실 주공5단지는 11월말 급매물이 나와 시세보다 5000만 원 정도 떨어진 채 거래가 성사됐다. ㅈ중개업소 이모 대표는 “시세가 13억1000만 원이던 34평형은 이보다 6000만 원 내린 12억5000만 원에 거래됐고 14억9000만 원짜리 35평형은 14억4000만 원에 나와 팔렸다”고 말했다. 이씨는 “지금 급매물의 70~80%는 2주택자의 절세 매물”이라며 “한나라당의 양도세 완화 당론 채택이 무산된 데다 종부세 과세대상도 종전 6억 원으로 유지되면서 실망한 사람들이 집을 내놓고 있다”고 전했다.

강동구 둔촌 주공단지에도 2주택자의 매물이 나오고 있다. 둔촌 주공 34평형의 경우 시세 10억6000만~10억7000만 원짜리가 최근 3000만~4000만 원 싼 10억3000만 원에 팔렸다. ㅅ공인중개업소 양모 대표는 “집값이 계속 오를 것으로 보고 버티던 사람들이 막상 종부세가 부과되자 마음이 바뀐 것 같다”며 “정부의 부동산정책이 약발을 받고 있는 것 같다”고 밝혔다.

분당·용인 가격 내려도 안 팔려
경기도 일부 지역도 급매물이 늘고 있다. 분당 서현동 효자마을 20~30평형대 등 일부 단지에선 가격이 1000만~1500만 원 정도 하락했다. 이처럼 일부 가격 하락세가 감지되고 있기는 하지만 아직 본격적인 매물은 나오지 않고 있다. ㅌ공인중개업소 한 관계자는 “현재 중대형 평형대 위주로 매물이 조금씩 늘고 있으나 매수세는 전혀 없다”며 냉랭한 분위기를 전했다. 시범삼성·한신 63평형은 11월말 시세보다 무려 1억5000만 원가량 떨어진 12억5000만 원에 나왔지만 매수세가 없다는 것이다.

용인지역의 일부 중대형 물건은 올해 안에 팔아야 한다는 집주인의 조급함에 며칠 새 수천만 원씩 가격이 조정돼 매물이 나오고 있는 실정이다. 신봉동 자이1차 50평형은 12월 들어 시세인 8억5000만 원 이하의 급매물이 상당수 나오고 있다. ㅅ공인중개업소 장영생 대표는 “저층은 7억4000만~7억5000만 원대 급매물도 꽤 있지만 매수자들이 고가 아파트 대출제한이라는 정부 대책 때문에 섣불리 매수에 나서지 못하고 있다”고 말했다.

한 부동산 전문가는 급매물이 나오는 이유에 대해 “집주인들이 양도세 중과 시행 직전인 연말을 심리적 마지노선으로 정한 것 같다”며 매물의 성격을 ‘양도세 부담 회피성 매물’이나 ‘차익실현 매물’로 진단했다.

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[SET_IMAGE]5,original,left[/SET_IMAGE]내년부터 부동산 관련 세제 및 청약제도 등 부동산 환경이 크게 바뀐다. 주택시장은 정부 정책에 영향을 받는 만큼 새로 바뀔 제도를 미리 챙기는 게 중요하다. 새 제도 시행에 따른  파급효과와 영향력을 정리했다.
분양가 제도 개선 대책 마련= 최근 출범한 분양가제도개선위원회가 늦어도 2007년 1월말까지 구체적인 분양가 인하 방안을 내놓는다. 이를 바탕으로 상반기 중 정부의 개선안도 마련된다. 건설교통부 차관을 정부 측 위원장으로 학계·연구기관·시민단체 인사 20여 명이 택지비 등 분양가 구성 요인들을 점검하고 있다. 분양가를 낮추기 위해 민간 택지에서도 분양 원가를 공개토록 요구할지, 채권 입찰제를 보완해 중대형 분양가를 낮추는 방안을 내놓을지 등이 관심사다.

2주택자 양도소득세 중과= 1가구 2주택자에 대한 양도세는 올해까지는 양도차익에 대해 9~36%의 누진세율을 적용하지만 내년 1월 1일부터는 2주택자가 집 한 채를 팔 경우에는 차익의 절반을 세금으로 내야 한다. 또 1가구 2주택자가 내년에 집을 팔 경우엔 장기보유특별공제 세제 혜택도 받을 수 없다. 예를 들어 5년 전 3억 원에 산 집을 6억 원에 매각할 경우 올해 양도세는 8000만 원이지만 내년에는 1억5000만 원으로 2배가량 세 부담이 늘어난다.

종합부동산세 과표적용률 70%→80% 상향= 2005년 종부세 도입시 시가의 50%이던 과표적용률이 2009년까지 100%로 높아지는 로드맵이 그대로 유지된다. 내년에는 80%, 2008년에는 90%로 과세표준이 매년 10%포인트씩 높아져 2009년에는 공시가격의 100%가 된다.

아파트 리모델링 연한 축소= 내년 상반기부터 아파트 리모델링 연한이 줄어든다. 지금까지는 지어진 지 20년이 지나야 리모델링이 가능했지만 내년부터는 준공 15년만 넘으면 리모델링이 가능해진다. 리모델링은 재건축과 달리 소형평형 의무비율·임대주택 의무건립, 개발부담금제 등의 규제가 없다는 장점이 있다.

분양권 실거래가 신고= 내년 하반기부터 아파트 분양권을 사고 팔 때도 실거래가 신고 대상에 포함돼 양도세 증가가 불가피할 것으로 전망된다. 재건축·재개발 조합원 입주권의 경우엔 토지분에 대해서만 관리처분 계획상의 감정평가 금액으로 실거래가를 신고하도록 돼 있어 그동안 일반 아파트와 형평성 문제가 제기돼 왔다. 분양권과 입주권을 실거래가로 신고하면 그만큼 양도세 부담이 늘어나게 된다. 신고 대상은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트다. 단 상가나 오피스텔 분양권은 제외된다.
실거래가 신고기간은 현행 30일에서 60일로 늘어난다.

신축주택 비과세 특례 폐지= 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일 사라진다. 이에 따라 1998년~2003년에 지어진 공동주택 60여만 가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년 12월 31일까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.
즉 일몰기한을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 다만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구 2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.

아파트 관리내용 공지= 내년부터는 아파트 등 공동주택 관리에 투명성이 높아진다. 공동주택 관리 주체는 입주자 대표회의 소집 및 의결사항, 관리비 부과내용, 입주민 건의사항 등 관련 업무 추진상황을 인터넷 홈페이지나 단지 게시판 등을 통해 의무적으로 알려야 한다.

알박기 방지 대책= 주택건설·개발업체가 80%의 사업 용지만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 용지를 90% 이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구(협의매수)할 수 있다. 이에 따라 아파트단지가 들어서는 곳에 미리 땅을 사뒀다가 비싸게 되파는 일명 ‘알박기’가 어려워질 것으로 보인다. 알박기 방지대책을 담은 주택법 개정안이 2006년 9월말 건설교통위를 통과해 국회에 계류 중인데, 법률 공포와 동시에 시행토록 하고 있어 2007년 상반기엔 시행될 수 있을 것이다.

 권태욱 기자