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국민참여 부동산정책의 효과가 점차 가시화하고 있다. 서울 강남과 수도권을 중심으로 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 집값이 주춤거리며 하락세로 돌아서고 있다. 집값 하락에 따른 반작용으로 상승 기류를 타던 전셋값 상승률도 둔화세를 보이며 안정세를 찾아가고 있다. 땅값 또한 오름세가 두 달째 둔화하는 양상이다.

8·31 부동산정책이 발표된 지 이제 한 달째 접어들어 이러한 긍정적 메시지를 장기적 흐름으로 판단하기는 이르다. 아직 국회 입법 과정이 남아 있고, 세부적으로 손질해야 할 부분도 있다. 중요한 것은 부동산투기는 반드시 잡겠다는 정부의 의지와 정책의 일관성이 법으로 명시돼야 한다는 점이다. 만약 8·31 부동산정책이 온전히 입법화돼 작동할 경우 부동산투기는 이 땅에 다시 없으리라는 것이 정부나 전문가들의 분석이다.

부동산정책 입법화에 집중
노무현 대통령도 부동산투기와 관련해서는 강력한 의지를 여러 차례 천명했다. 참여정부는 부동산투기와의 전쟁에서 반드시 승리할 것이라는 점을 여러 차례 강조한 바 있다. 노 대통령의 이 같은 뜻은 지난 9월21일 열린 수석·보좌관회의에서도 분명히 확인됐다. 노 대통령은 이날 “이번 정기국회가 대단히 중요하다. 이번 정기국회에서 부동산정책, 조세문제, 양극화 극복대책 등 중요한 정책을 다뤄야 하기 때문에 이를 점검하고 처리하는 데 집중하고 전념해야 한다”면서 부동산정책을 빼놓지 않고 언급했다. 노 대통령이 부동산대책에 그만큼 관심이 높다는 얘기다.

강남 재개발·재건축 아파트값 하락세 뚜렷
정부는 8·31 부동산정책이 훼손되지 않고 입법화되는 데 최선을 다하면서 시장 동향을 예의주시하고 있다. 노 대통령을 비롯해 범정부적으로 정책의 사후 관리에 나섰다고 해도 과언이 아니다. 이 같은 강력한 투기와의 전쟁 의지가 시장에서도 그대로 반영되고 있다는 분석이다. 어쨌든 8·31 부동산정책 발표 후 부동산 시장은 뚜렷한 하향안정세를 보이고 있는 것이다.

한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 “부동산 시장의 하향안정세가 지속되고 있다”고 밝혔다. 한덕수 부총리는 “8·31 정책 이후 주택가격 동향을 조사한 결과 상승률은 0.0%였고, 특히 강남권 3구(강남·서초·송파)는 하락세로 돌아섰다”고 말했다. 한 부총리는 “송파신도시, 뉴타운 주변의 경우 호가는 상승한 것으로 나타났지만 실거래는 거의 없는 상황”이라며 “입주권 과세조치 영향으로 재개발·재건축 아파트값 하락세가 빨라질 것”이라고 덧붙였다.

8·31 부동산정책의 ‘약발’은 부동산 시장 전체에서 빠르게 나타나고 있다. 이는 관련 수치만 살펴봐도 쉽게 알 수 있다. 건설교통부가 9월 셋째주 주택시장 동향을 점검한 결과 서울 강남 일대와 분당을 중심으로 매매가 하락세가 지속되고 있다. 강남과 분당은 그동안 부동산 과열의 진원지로 꼽혔다. 올 초 이곳의 집값이 하루가 다르게 치솟으면서 그 여파가 전국적으로 확산됐다. 과거의 예로 봤을 때 이 일대 집값은 다른 지역의 선행적 지표가 돼왔다. 따라서 이곳의 집값이 떨어지면 시간이 문제일 뿐 다른 지역에서도 떨어지는 것이 선례였다.

건교부에 따르면 강남구는 지난 6주 연속 집값이 하락했다. 또 8·31 정책이 발표된 후 강남 등 11개 구의 매매가는 3주 연속 하락했다. 특히 집값 불안의 시발점이 된 재건축 아파트가 하락세를 주도하는 것으로 분석됐다.

강남구의 경우 지난 8월15일 0.2% 하락한 것을 시작으로 8월22일 0.1%, 8월29일 0.3%, 9월5일 0.2%, 9월12일 0.7%, 9월19일 0.2% 떨어졌다. 서초구는 9월12일 0.3%에 이어 9월19일에도 0.1% 하락했다. 송파구는 9월12일 0.4% 떨어졌으나 9월19일에는 매매가 변동이 없었다. 분당은 9월5일부터 19일까지 매주 0.1%씩 떨어진 것으로 조사됐다. 재건축 아파트는 강남의 경우 8월29일 1.0% 떨어진 데 이어 9월12일에는 무려 1.9%나 하락했다. 강동구는 9월12일 2.1%, 9월19일 1.1% 하락했다.

[SET_IMAGE]3,original,left[/SET_IMAGE]민간 전문기관들의 조사도 건교부의 조사와 비슷한 결과를 보이고 있다. 부동산 정보 제공업체인 부동산114에 따르면 지난 9월25일 기준 지난주 수도권 아파트값은 0.02% 떨어졌다. 이 기관에 따르면 9월 첫째주에도 0.01% 하락했다. 이는 지난 1월 이후 8개월 만의 하락세다. ‘부동산114 조사에 의하면 지난 9월25일 현재 경기 고양 0.03%, 안산 0.03%, 인천광역시 0.01% 등 수도권 대부분 지역에서 하락세가 완연했다.

부동산 정보 전문업체인 내집마련정보사의 조사에 따르면 9월 셋째주 서울지역 집값은 평균 0.07% 떨어졌다. 강남 일대 재건축 아파트가 하락세를 주도하지만 그동안 꿈쩍도 않던 서울 도곡동·압구정동 등 강남 일대 중대형 아파트값도 떨어지기 시작했다는 것이 이 업체의 분석이다. 실제로 이 업체에 따르면 대치동 S아파트 55평형의 경우 8·31 부동산정책 발표 직후만 해도 20억 원 이상을 호가했으나 최근 19억 원까지 떨어졌다. 재건축 단지로 분류된 대치동 E아파트 31평형은 9월 초까지도 7억5,000만 원 선에서 호가가 형성됐으나 지금은 6억5,000만 원까지 떨어졌다.

전국 전셋값 상승세 꺾이기 시작
건설교통부 관계자는 “매수세가 살아날 기미를 보이지 않는데다 8·31 정책에 불안감을 느낀 다주택 보유자들이 8·31 정책 입법 이후 매물을 내놓을 가능성이 커 집값 하락세는 계속될 것”이라고 전망했다.

전세시장은 8·31 정책 발표 이후에도 오히려 계속 치솟았다. 매매가는 하향세를 보였으나 전세가는 반대 현상을 보인 것이다. 좀 더 정확히 말하면 8·31 정책 발표 이후 전셋값은 가파르게 상승하는 양상을 보였다.

그러나 9월 셋째주 이후 전세시장도 점차 안정세를 찾고 있다. 8월 중순 이후 매주 0.2~0.3%의 상승률을 보이던 전국 전셋값 상승률이 5주 만에 0.1% 둔화됐다. 수도권지역의 경우 9월 둘째주 상승률이 0.3%였으나 셋째주에는 0.2%로 상승세가 꺾였다. 서울은 강남 일대를 중심으로 전셋값 오름세가 주춤거리고 있다. 서울 전체 전셋값은 9월 둘째주 0.4%의 상승률을 보였으나 셋째주에는 0.3%대로 떨어졌다.

강남구의 경우 9월 둘째주에 전셋값이 1.3%나 올랐으나 셋째주에는 0.3%로 뚝 떨어졌다. 서초구도 0.7%에서 0.2%로 상승세가 둔화됐다. 또 송파구는 1.0%에서 0.5%로, 강동구는 0.9%에서 0.2%로 각각 상승률이 떨어졌다.

수도권지역도 전셋값 상승률이 둔화하는 추세다. 경기도 용인의 경우 9월 둘째주 전셋값 상승률은 1.1%였으나 셋째주에는 0.6%로 둔화됐다. 또 분당은 1.7%에서 1.5%로 상승률이 떨어졌다.

전셋값도 매매가와 마찬가지로 안정세를 유지하리라는 것이 정부당국이나 민간 전문기관의 예상이다. 건설교통부는 “과거 20년간 서울 아파트 전셋값 평균 상승률은 9월에 2.3%였다가 10월에는 0.1%로 떨어졌다”며 “이사철이 끝나는 10월 이후 전셋값 안정세가 뚜렷해질 것”이라고 전망했다. 1980년대 말과 외환위기 이후 등 전세 공급 부족 시기에도 예외없이 10월에 들어서면 전셋값 상승률이 대폭 둔화됐다는 것이 건교부의 설명이다.

투기세력 차단해 ‘부동산 불패신화’ 깬다
땅값은 집값과 관계없이 그동안 꾸준히 오르는 현상을 보였다. 행정중심복합도시 건설, 서울 강북지역 뉴타운 개발 등에 따른 반사이익 기대심리로 땅 매매가 많았기 때문이다. 그러나 전국 땅값 오름세도 지난 7월에 이어 8월에도 둔화되고 있다.

건교부가 지난 9월22일 발표한 ‘8월 토지시장 동향’에 따르면 전국 땅값 상승률은 0.457%로 7월의 0.477%보다 둔화됐다. 전국 땅값은 지난 3월 0.348% 오른 이후 매달 상승폭이 커져 6월에는 0.798%까지 치솟았다. 특히 수도권지역은 6월 한 달에만 1.103%나 오르는 등 가파른 상승세를 보였다. 그러나 7월(0.586%) 상승률은 절반 수준으로 줄어든 데 이어 8월에도 0.579%로 상승폭이 둔화됐다.

이 기간 서울의 땅값 상승률은 0.69%로 나타났다. 강북지역이 뉴타운 및 재개발 영향을 받아 다른 지역에 비해 상승폭이 컸던 것으로 분석됐다. 구체적으로는 한남동 뉴타운개발, 미군기지 이전 계획 등이 있는 용산구가 1.779% 올랐다. 북아현동에 뉴타운을 개발하기로 한 서대문구도 1.666% 올랐다. 송파구 또한 거여동 뉴타운 지정과 신도시 개발이 맞물려 1.605% 올랐다.

대전지역은 8월 상승률이 0.534%로 나타났다. 행정중심복합도시 건설의 영향을 받은 듯하다. 이 밖에 충남 공주(1.1285%), 경기 김포(1.009%), 충남 보령(0.963%) 등도 각종 개발을 이유로 땅값이 올랐다. 반면 광주 동구, 대구 중구, 군산시 등은 땅값이 7월에 비해 떨어졌다. 지역별로는 전북 무주가 태권도공원 유치와 관광레저형 기업도시 시범지역 선정에 따른 호재로 2.271% 올라 7월에 이어 가장 높은 상승률을 보였다.

정부당국자들은 부동산값이 10·29 대책 이전 수준으로 떨어져야 한다고 강조하고 있다. 그렇게 되기 위해서는 아직 갈 길이 멀다. 무엇보다 한 번 오른 부동산값은 절대 떨어지지 않는다는 이른바 ‘불패 신화’가 먼저 깨져야 한다. 국민의 부동산에 대한 인식도 바뀌어야 한다. 투기의 대상이 아니라 말 그대로 주거 공간이어야 한다는 것이다.

정부는 앞으로도 시장 안정을 위협하는 어떤 세력도 발을 붙이지 못하도록 강력히 대처할 방침이다. 8·31 정책은 그동안 왜곡됐던 부동산 시장의 질서를 바로잡는 엄숙한 선언이 되도록 최선의 노력을 기울여야 한다.                                       

윤길주 기자