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[SET_IMAGE]3,original,left[/SET_IMAGE]정부가 8월 말 발표 예정인 부동산안정종합대책에 온 국민의 관심이 쏠리고 있다. 이 대책에는 참여정부가 잇달아 내놓은 부동산 정책 중 최고 수위의 내용이 담길 것으로 이미 여러 차례 예고됐기 때문이다.  

이와 관련해 최근 두 차례 열린 당정협의회에서는 ▷부동산 실거래가 파악 등 거래 투명화 제도 기반 마련 ▷세제 개편을 통한 투기이익 철저 환수 등 투기수요 억제 ▷서민 주거안정을 위한 공공부문 역할 확대 등 크게 3가지 방향에서 대책을 마련하고 있음을 밝힌 바 있다.

건설교통부의 한 관계자는 “기존의 정책을 완전히 무시하고 새롭게 만든다기보다 기존 정책의 효과와 필요성을 검토해 유지-보완-개선 방향을 정하고, 지금까지 검토되지 않았던 정책대안들도 전면 재검토해 수용할 것은 수용하겠다는 것”이라고 밝혔다.

이 대책의 3가지 방향은 노무현 대통령이 지난 6월20일 청와대 수석보좌관회의에서 밝힌 부동산대책 3대 기본원칙에 바탕을 두고 있다. 노 대통령은 회의에서 “첫째, 모든 거래가 투명하게 이뤄져야 하고 둘째, 투기로 얻은 초과 이익은 철저히 환수해 투기적 심리가 사라지도록 하고 셋째, 시장이 투기적 세력에 의해 좌우되지 않고 세금의 전가가 일어나지 않도록 공공부문의 역할을 확대해 나가는 데 있다”고 강조했다.

[B]부동산 투기는 반드시 잡겠다는 의지 반영[/B]
노 대통령은 또 제57주년 제헌절 기념일인 지난 7월17일 김원기 국회의장 초청 5부 요인 만찬에 참석해 강력한 부동산 대책 마련을 재확인함으로써 8월 부동산안정종합대책에 담길 고강도 내용을 짐작하게 했다. 이날 노 대통령은 “하늘이 두 쪽 나더라도 부동산만큼은 확실히 잡겠다는 메시지를 국민에게 드리고 싶다”면서 “부동산 정책에 더욱 다걸기(올인)할 것”이라고 말했다. 노 대통령의 이 말은 “부동산 정책은 처음에 더 다부지게 했어야 하는데 다소 그러지 못한 측면이 있어 다시 하게 된 것”이라는 말끝에 강조한 것이다.  

노 대통령은 또 이 자리에서 “부동산 투기를 하지 않고 주식을 사는 국민이 늘어나는 것은 바람직하며, 임대주택 정책이 참으로 중요하다”면서 “이런 모든 것을 포함해 부동산 정책에 더욱 ‘올인’하고자 한다”고 덧붙여 부동산 대책에 대한 강력한 의지를 재천명했다. 이러한 참여정부의 부동산 대책 의지와 방향은 8월 말에 발표될 부동산안정종합대책에 고스란히 담길 것으로 보인다.  

대책에는 우선 부동산 거래 투명화를 위한 제도적 기반 마련에 대한 내용이 포함될 것으로 예상된다. 모든 부동산 거래가 100% 투명하게 이뤄질 수 있도록 거래 자료를 축적하고 공평과세는 물론 불법 투기행위를 근절하겠다는 것이 정부의 기본 목표 중 하나이기 때문이다. 이를 위해 당장 떠오르는 것 중 대표적인 것이 부동산 실거래가 신고제다. 이는 앞으로 부동산 거래질서를 바로잡는 근간이 될 것이 확실하다.   

이번 대책에서 또 하나 예상할 수 있는 ‘강력한 무기’는 세제 개편을 통한 투기수요 억제다. 쉽게  말해 부동산을 많이 보유할수록 세금을 중과하고 실효세율을 단계적으로 높여 투기심리를 잡겠다는 것이다. 이는 한편으로 조세형평성을 높이는 데도 기여할 것으로 정부는 보고 있다. 현재 주택의 경우 9억 원 초과로 돼 있는 종합부동산세 부과 대상이 당초 정부안대로 6억 원 초과로 확대되거나 그보다 더 넓어질 수 있다는 전망이 나오고 있다. 또 종합부동산세를 전년보다 50% 이상 부과하지 못하도록 한 세부담 상한제의 폐지 여부도 주목된다.

한편 당정 일부에서는 공공부문의 역할 확대 방안도 거론되고 있다. 노 대통령이 기회 있을 때마다 거론했던 부분이지만, 정부 내에서 구체적으로 정책방향이나 방안이 확정되지는 않은 상태여서 이번 부동산안정종합대책에 관련 내용이 담길지 여부는 아직 검토 단계다. 다만 부동산 시장에서 공공부문의 역할이 어떤 형식으로든 확대될 경우 집값 안정에는 적지 않은 효과를 거둘 것이라는 점에는 의견이 일치한다.   

[B]‘헌법’ 같은 부동산안정종합대책[/B]
예를 들어 지금처럼 판교 같은 신도시 개발 예정지의 택지 공급 방식을 바꿔볼 수 있을 것이다. 현재는 공공부문(토지공사 등)이 택지를 조성해 시행자(민간업체)에게 입찰 분양하고 시행자는 시공자를 선정해 건설·분양하는데, 시행자로 공공부문이 직접 나설 수 있다는 것이다.

정부는 이번 부동산안정종합대책에 담길 내용도 내용이지만 이를 통해 정부의 부동산 정책에 대해 국민이 믿음을 갖게 한다는 데 더 주력하고 있다. 대부분의 전문가는 “8월 말 부동산안정종합대책이 헌법같이 자주 바뀌지 않는 제도”가 되리라는 말이 단순한 엄포는 아닐 것이라는 데 의견을 같이하고 있다. 부동산 정책에 대한 정부의 이러한 강력한 의지에 대한 시장의 반응도 점차 가시화하고 있다. 서울 전역의 집값 상승세가 강남은 물론 전반적으로 주춤하는 모습이 그것이다.

분당을 중심으로 한 수도권 신도시의 집값 오름세 역시 급속하게 둔화하는 추세다. 특히 다주택자에 대한 보유세 강화 방침이 전해지면서 서울 강남·서초와 경기의 분당·용인 등 집값 오름세를 주도하던 6개 지역 주요 단지의 매도 문의가 처음으로 매수 문의보다 많게 나타났다. 지난 1월 이후 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울을 비롯한 수도권의 집값 추세가 처음으로 하향으로 방향을 튼 것이다. 정부는 잇달아 내놓은 고강도 부동산 대책이 약효를 발휘하기 시작한 것으로 판단하고 있다.

그 증거는 곳곳에서 드러나고 있다. 건설교통부는 서울 강남의 주간(7월11∼18일) 집값 상승률을 조사한 결과, 지난 1월 이후 26주 만에 처음으로 집값 상승률이 0.0%를 기록했다고 밝혔다. 같은 조사에서 강북을 포함한 서울 전역의 집값 상승률 역시 보합세를 보였다.

서울을 제외한 수도권의 집값 역시 같은 기간 상승률이 0.1%대로 내려앉아 현저히 둔화하는 추세를 보였다. 특히 6·17 부동산 정책 전면 재검토 발표 후에도 오름세를 멈추지 않던 분당지역 집값 상승률이 1%선에서 0.1%대로 크게 꺾였다. 7월 중순 과천·평촌·일산의 주간 상승률도 각각 0.2%, 0.6%, 0.6%로 7월 초보다 내려앉았다.  

국세청은 지난 7월26일 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남권과 분당·용인·평촌 등 판교 주변지역에서 호가가 대폭 하락한 매물이 나와 아파트값이 하락세로 돌아선 것으로 나타났다고 밝혔다. 이는 지난 6월 국세청이 주택 4채 이상 보유자에 대한 세무조사에 착수한 이후 일부 보유자가 주택을 양도하고 있고, 3채 보유자들도 조사가 예고된 9월 이전에 처분하기 위해 매물을 내놓고 있기 때문인 것으로 분석된다.

국세청은 서울 도곡동 타워팰리스도 6월 조사 착수 이후 11채가 양도됐으며 14채가 계약 단계에 있는 등 다주택 보유자에 대한 세무조사가 아파트 매각 유도에 크게 영향을 준 것으로 보인다고 분석했다. 송파구에서는 13억 원을 호가하던 잠실주공 5단지 36평형이 지난주 11억1,000만 원에 거래된 이후 호가 11억 원의 매물이 나오는 등 평균 5,000만 원 정도 떨어졌으며 올림픽선수촌·훼밀리·가락시영 등도 하락세를 보이고 있다. 국세청은 다만 이처럼 호가가 떨어지고 있음에도 매수자의 관망으로 주택거래신고 대상지역에서 지난주에 신고된 주택 거래 건수는 365건으로 전주보다 약 16% 줄어든 것으로 나타났다고 덧붙였다.

[B]집값 상승은 막연한 기대에서 비롯[/B]
건교부의 한 관계자는 “8월 말 정부의 부동산안정종합대책 발표를 앞두고 집값 상승 기대가 하락으로 반전하면서 가격 조정이 본격화하고 있다”며 “최근 집값 상승의 원인이 수급불균형보다 막연한 기대에서 비롯된 것임이 드러났다”고 밝혔다.

현재 정부가 추진하는 부동산 정책의 핵심은 먼저 부동산 개발에 따른 초과이익을 철저히 환수하고, 이후 공급을 확대하겠다는 것이다. 정부의 강력한 부동산 정책은 지난 7월20일 이해찬 국무총리 주재로 열린 제3차 당정 부동산정책 고위협의회에서 결정된 내용에 잘 담겨 있다.

 [SET_IMAGE]4,original,right[/SET_IMAGE]기반시설부담금제 조기 시행 이날 당정협의회에서 합의한 주요 사항 중 가장 눈에 띄는 것은 기반시설부담금제를 조기에 시행한다는 것이다. 이 제도의 시행 시기는 당초 2007년으로 예정됐으나 내년 상반기로 앞당겨 개발 예정지와 주변지역에서 초과이익을 철저히 환수한다는 데 합의했다. 당정은 최근 강남발 집값 급등을 조기에 억제하기 위해서는 기반시설부담금제의 조기 시행이 가장 효과가 확실하다고 판단한 것이다.

이와 함께 당정은 주택 공급에 관해서는 개발이익 환수 장치를 마련해 나가면서 정부가 보유한 토지에서 분양주택과 임대주택을 적절히 공급하는 방안과 공공 택지를 개발해 수요를 충족시킬 수 있는 방안을 추진하기로 했다. 이날 협의회에서 당정은 토지공개념 관련 제도로 위헌 또는 헌법불합치 결정을 받은 택지소유상한제와 토지초과이득세 제도는 도입하지 않기로 결정했다.   

서울 강북지역 광역개발 방식 도입 당정은 또 이날 협의회에서 서울 강북지역에 광역개발 방식을 도입해 교통·문화·교육 인프라를 강남 못지않은 수준으로 개선하기로 했다. 이를 위해 구역 지정 요건을 완화하고 개발지역에 인근 단독주택지 등도 포함하는 방안에 합의했다. 광역개발을 추진하는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 투기 억제 장치도 함께 마련하기로 의견을 모았다.

은평·길음 등 12곳의 뉴타운 대상지역의 경우 이미 서울시가 개발사업을 추진하고 있고, 인근에 교통·문화·교육 등의 인프라를 갖춰 개발이 쉽다는 장점이 있다. 당정은 뉴타운 지역 한두 곳을 하나로 묶거나 뉴타운이 아니더라도 노후·낙후지역을 골라 큰 틀로 구획한 뒤 광역개발지역으로 지정해 미니 신도시 형태로 개발할 방침이다.

강남 대체 신도시 검토 당정은 이와 더불어 현재 정부가 추진 중인 수도권 주변 택지개발 노력 외에도 중장기적으로 강남을 대체할 만한 신도시를 만들 필요가 있다는 데 의견을 같이했다. 이는 현재 논의 중인 재건축 규제 완화, 재개발 활성화 같은 방안으로는 늘어나는 수도권의 주택 수요를 감당하기 어렵다는 판단에 따른 것이다.

다만 신도시 개발은 판교의 예에서 보듯 주변 집값을 흔들고 땅값 상승과 환경단체의 반발로 이른 시일 안에 시행하기는 힘든 형편이다. 또 다음에 열리는 제4차 당정협의회에서는 중대형 아파트 공급 확대 관련 세부대책을 논의하기로 했다.    

현재 정부는 8월 말까지 지금까지의 어떤 대책보다 훨씬 강도 높은 부동산안정종합대책을 발표할 예정이다. 이를 통해 엿볼 수 있는 참여정부의 부동산정책은 지금까지 역대 정권이 펴온 정책과는 패러다임 자체를 달리할 것임을 예고하고 있다.

[RIGHT]최영재 기자[/RIGHT]