“요즘 부동산 시장을 한마디로 표현한다면 ‘춘래불사춘’(春來不似春)이라 할 수 있습니다.”
경기도 분당 정자동 ㅂ중개업소 임모 사장은 한자 성어로 부동산 시장상황을 설명했다.
임 사장은 “20억 원까지 호가하던 50평형대의 경우 1·11정책 발표 이후 2억~3억 원 정도 떨어져 18억~19억 원대의 시세를 이루고 있지만 매수문의는 거의 없다”며 “양도세와 보유세, 담보대출 규제 영향으로 거래가 완전히 실종된 상태”라고 전했다. 그는 “특히 공시가 발표 이후 호가를 낮춘 급매물들이 등장하고 있다”며 “33평형은 11억5000만~12억 원에, 48평형은 17억 원의 급매물이 있다”고 덧붙였다.

지난해 봄철 판교발 가격 상승의 특수(?)를 누렸던 분당 지역 아파트 값이 정부의 고강도 정책과 종합부동산세 충격까지 가해지면서 대형평형을 중심으로 떨어지고 있다. 야탑동 o중개소 김모 대표는 “판교신도시와 가장 인접해 많이 올랐던 탑마을 48평형의 경우 최근 한달새 12억 원에서 10억 원으로  2억 원이나 빠졌다”고 말했다.

중소형도 가격을 낮춘 매물이 나오고 있지만 거래실종 상태가 이어지고 있다.
서현동 효자촌 삼환아파트 32평형은 지난해 6억8000만 원에서 지금은 4000만 원이 하락한 6억4000만 원까지 매물이 나왔고 시범단지 일대 32평형의 호가도 지난해 8억 원까지 달하다가 7억5000만 원 안팎으로 내려왔으나 사겠다는 사람이 없다고 한다.

서울 양천구 목동의 아파트 값도 크게 떨어졌다. 신시가지단지 ㅎ업소 관계자는 “5단지 35평형은 6500만 원 하락한 10억2000만~12억5000만 원, 1단지 30A평형은 5000만 원 내린 9억5000만~10억 원 대 가격을 이루고 있다”고 설명했다.

강남권 재건축시장도 수익성 크게 감소
서울 강남권 재건축아파트시장의 가격 하락폭도 커지고 있다. 강남구 개포4단지 ㅅ중개업소 김모 사장은 “1·11정책이 나오자 7개월 만에 하락으로 반전했다”며 “아직 급매물은 많지 않지만 기존 매물의 호가가 조금씩 낮게 조정되고 있다”고 말했다.

지난해 12월 6억3500만 원까지 호가했던 11평형은 현재 5500만 원 떨어진 5억8000만 원 선에 머물렀다. 13평형과 15평형은 각각 5000만 원과 2000만 원이 내린 8억 원과 11억 원대에 호가가 형성되고 있다. ㄱ중개업소 윤모 대표는 “지금은 매수세가 완전히 꺾였다”며 “정부의 정책이 약발을 받고 있는 것 같다”고 밝혔다.

또 강동구 둔촌동 주공4단지 34평형은 1·11정책이 나온 이후 5000만 원가량 떨어진 9억8000만~10억2500만 원으로 조정됐다.
버블지역으로 지목된 송파구 역시 사정은 비슷했다.
잠실주공5단지 34평형은 12억5000만~7000만 원선이던 것이 12억 원까지 떨어졌고 36평형은 15억250만 원으로 8250만 원 떨어졌다.

이처럼 재건축 아파트 값 오름세가 주춤한 원인은 정부가 지난해 발표한 3·30후속정책이란 게 전문가의 지적이다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 “3·30정책의 핵심인 개발이익환수제가 시행되면서 재건축 수익성이 크게 감소한 데다 투기지역 내 6억 원 초과 아파트에 대한 대출규제를 강화하면서 거래가 급감했고 이후 분양가 상한제와 대출규제 확대를 담은 11·15정책, 1·11 정책 등도 안정세를 견고히 하고 있다”고 말했다.

서종대 건설교통부 주거복지본부장도 “1·11대책 이후 집값하락에 대한 기대감 확산과 주택담보대출 규제효과 등으로 집값 안정세가 뚜렷하게 나타나고 있다”고 밝혔다. 그는 “강남 3구의 아파트 가격은 8주 연속, 과천은 7주 연속 하락했으며 분당 용인 일산 등도 하락세”라고 설명했다. 특히 4월 초 1·11정책 후속입법이 국회에서 통과되면 매매시장 안정기조가 더욱 뚜렷해질 것이라고 강조했다.

글 권태욱 기자  사진 한준규 기자

[SET_IMAGE]3,original,left[/SET_IMAGE]올해 수도권 30만 가구를 포함해 전국에서 53만 가구의 주택이 건설된다. 지난해 47만 가구보다 12.7% 늘어난 것이다. 주택 유형별로는 △분양주택 40만 가구 △국민임대주택 9만2000 가구 △10년 임대주택 1만6000 가구 △비축용 임대주택 5000 가구 등이다. 분양주택은 주공 등 공공부문이 6만2000 가구, 민간이 33만9000 가구를 건설한다.

건설교통부는 최근 이 같은 내용의 ‘2007년 주택종합계획’을 확정, 발표하고 올해에는 수도권 주택건설물량 확대에 최대 역점을 둘 것이라고 밝혔다. 주택 공급이 부족해 집값이 불안한 수도권에는 지난해(17만 가구)보다 72.6% 증가한 29만7000 가구를 짓는다.

특히 저소득층 주거 지원을 위한 맞춤형 임대주택으로 다가구 매입임대 6500가구, 전세임대 5800가구, 소년소녀가장 전세임대 1000가구 등 모두 1만3300 가구를 공급한다.
또 서민의 전·월세 부담을 덜어주기 위해 저리의 전세자금 지원규모를 지난해 2조1000억 원에서 2조7000억 원으로 6000억 원 늘리는 등 12조4000억 원의 주택자금을 지원한다.

올해 종합부동산세(이하 종부세)를 내야 하는 개인 주택 10곳 중 9곳은 다주택자가 소유한 집인 것으로 나타났다. 국세청이 최근 발표한 ‘2007년도 보유세 전망 자료에 따르면’ 12월 1~15일 종부세를 내야 하는 납세자 수는 50만5000 가구이며 이 중 두 가구  이상 다주택 보유자는 24만1000 가구로 종부세 대상자의 63.5%다. 특히 이들이 소유한 주택 수는 118만3000 가구로 종부세 대상 주택의 89.4%를 차지한다.

정부는 이미 8·31정책에서 종부세를 2017년까지 점진적으로 강화해 간다는 방침을 세웠고 지속적으로 부동산 과다 보유자들의 세 부담이 클 것이라고 경고해 왔다.
“현재 종부세 부담의 가장 큰 원인은 비정상적으로 높은 일부 주택 가격과 그 상승폭에 있는 것이지 제도 자체에 있는 것은 아니다. 종부세 정책은 흔들림 없이 추진돼야 한다.”
박용대 참여연대 조세개혁센터 변호사는 최근 논란이 일고 있는 종부세 세제완화에 이같이 말했다. 서춘수 신한은행 스타시티 지점장은 “종부세 대상을 줄이거나 세율을 낮춰주면 세금을 감수하고 시세차익을 위해 주택 투기에 나선 사람들에게 보조금을 주는 것과 마찬가지”라며 “종부세 과세완화는 투기를 불러올 수 있는 위험한 신호이기 때문에 확고한 의지를 보여줘야 한다”고 강조했다.

올해 종부세가 급증한 주요 원인은 주택 가격의 상승이다. 
건교부에 따르면 전국 평균 공시가격은 공동주택이 24%, 토지가 12.4% 올랐다. 숫자로만 보면 크게 늘어난 듯 보인다. 지난해 수도권을 중심으로 주택 가격이 크게 올랐고, 시가 대비 공시가격 비중을 높이면서 큰 폭의 상승세를 기록했기 때문이다.

지역에 따라서는 60% 가까이 오른 곳도 있다. 지난해 가격 상승폭이 컸던 경기도 군포시 산본동 목련한양 36평형의 공시가격은 54%나 오른 3억5200만 원으로 발표됐다. 안양 호계동 대림아파트 43평형의 공시가격도 56% 올라 5억1000만 원을 기록했다. 과천시 역시 평균 50%가 넘는 공시가격 상승률을 보였다.

이번에 발표된 공시가격은 현 시세의 70~80% 선을 반영하고 있다. 이는 정부가 공시가격 책정 기준으로 삼고 있는 ‘시세의 80%’ 선에 상당히 근접한 수준이라 할 수 있다.
공시가격이 대폭 오른 만큼 이를 기준으로 산출되는 부동산 보유세 급등도 현실화됐다. 특히 공시가격 상승과 함께 과표 적용률(공시가격 가운데 실제로 세금을 매길 때 기준으로 삼는 액수의 비율)이 70%에서 80%로 올라 보유세 인상률은 더욱 컸다.

더욱이 공시가격 6억 원 이상 가구가 크게 늘면서 종부세 부담자 역시 큰 폭으로 증가해 세금 부담에 대한 체감은 훨씬 컸다. 실제 서울 강남구 은마아파트 34평형이 올해 내야 할 보유세는 526만 원(재산세 83만 원, 종부세 304만 원, 교육세 등 포함)으로 지난해 153만 원보다 243% 늘어난 373만 원의 추가부담이 생겼다. 그러나 지난해 10억 원 하던 이 아파트의 시세는 1년 만에 3억2500만 원 올랐다. 결국 재산 가치는 3억2500만 원이나 늘었지만 보유세는 연간 373만 원만 더 낸다.

종부세 ‘소득기준으로 부과’ 주장은 잘못
그러나 부동산 가치에서 차지하는 세금은 1%가 채 안 된다. 보유세가 177%나 급등한 서울 목동의 현대 하이페리온 62평형도 마찬가지. 보유세 부담은 447만 원 늘었지만 시세는 1년 만에 3억5000만 원 늘어난 18억2500만 원이 됐다. 결국 1년에 3억~4억 원씩 오른 주택 소유자가 연간 보유세 300만~400만 원을 더 내면 되는 것이다.

부동산114 통계에 따르면 지난 1월 현재 서울 강남권(강남·서초·송파) 3구의 아파트 시가총액은 246조 원이 넘어서 1년 만에 약 74조 원 상승했다. 올해 전국의 종부세 납세총액 1조2680억 원의 50배가 넘는다.
반면 종부세 대상에서 제외되는 6억원 이하 아파트를 보유한 유주택자의 보유세 부담은 높은 편이 아니었다. 울산시 중구 우정동 32평형 아파트는 공시지가가 42% 올랐지만 보유세는 28만5000원에서 31만3500원으로 10%밖에 오르지 않았다.

한편 올해 주택 공시가격이 발표된 뒤 재산세와 종부세 부담이 크게 증가하면서 ‘고가 주택’을 가진 사람들의 불만이 터져 나오고 있다. 투기를 하지 않았는데 집값이 올랐다는 이유만으로 수백만 원의 세금을 내라고 하니 납득할 수 없다는 논리다. 강남이나 분당, 과천 등에 집을 가진 소득 없는 퇴직자나 연금 생활자들이 대표적인 피해 사례로 등장한다.

[SET_IMAGE]4,original,left[/SET_IMAGE]이에 대해 전문가들은 자산 가치에 부과되는 종부세를 두고 소득수준에 맞춰 조정해야 한다는 주장은 잘못이라고 지적했다. 전강수 대구가톨릭대학교 부동산통상학과 교수는 “무엇보다 종부세는 소득세가 아니라 재산세다. 많은 재산을 가지고 있는 사람에게 그에 걸맞은 세금을 내라고 하는 것은 당연하다”며 “공평과세의 원칙에서 노령층도 예외일 수는 없다”고 주장했다. 변창흠 세종대 행정학과 교수도 “부과대상자 실효세율이 선진국에 비해 1%도 채 안 된다”고 밝혔다. 이와 관련해 권오규  재정경제부 장관은 “부동산 시장 안정을 위해서는 투기 억제를 위한 제도적 장치와 세제의 일관성이 중요하다”며 “종부세 과표 상향 조정이나 양도소득세 감면 등의 조처는 고려하지 않고 있다”고 말했다.

한편 정부는 종부세 활용 방안과 관련해 1차적으로 지방자치단체의 거래세 세수 감소분을 보전하고, 남은 금액은 지자체 균형 발전에 쓸 계획이라고 밝혔다.                   

권태욱 기자

[SET_IMAGE]5,original,left[/SET_IMAGE]전매차익을 노린 투기꾼을 배제하고 무주택자에게 주택을 우선 공급하겠다는 정부의 정책이 마침내 결실을 이루게 됐다. 1978년 청약제도가 도입된 지 30년 만의 일이다. 9월1일부터 가점제와 기존의 추첨식을 병행한 새로운 청약제도가 시행되기 때문이다. 집 없는 사람들에게 청약 당첨 우선권 혜택을 주어 내 집 마련 기회를 넓혀 주자는 취지다.

청약예금에 가입한 지 10년이 넘도록 한 번도 당첨이 안돼 청약통장으로 내 집을 마련하겠다는 단꿈을 접었던 회사원 송병훈(43·경기도 남양주시 금곡동) 씨는 책상 서랍 속에 두었던 청약통장을 꺼내들며 내 집 마련에 대한 희망을 다시 갖게 됐다.

현행 추첨식으로는 가입자가 많아 당첨기회가 적었지만 9월부터는 무주택기간과 통장 가입기간이 길고 부양가족이 많을수록 당첨될 확률이 높아지기 때문이다. 반면 유주택자는 제도 개편으로 후순위가 돼 당첨이 쉽지 않을 전망이다.

가점제 적용 주택은 무주택자 1순위
정부가 발표한 청약제도 개편안은 분양가 상한제 전면 실시에 따른 것이다. 분양가 상한제가 9월부터 시행되면 분양가가 최대 25%까지 떨어질 것으로 예상되고 있어 저렴한 주택을 무주택자 실수요자에게 보다 많이 공급해야 한다는 판단에 따른 것으로 분석된다.

이번 개편안은 공급주체와 평형에 관계없이 전면 적용된다는 점에서 지난해 7월 발표했던 내용과 크게 차이가 있다.
당초 가점제 도입 시기는 공공택지 내 85㎡ 이하 주택은 2010년부터였다. 공공택지 내 85㎡ 이하 공영주택(현행 순차제 유지)과 민간택지 내 85㎡ 초과 주택에 대해서는 가점제를 적용하지 않기로 했다. 그러나 이번 발표에서는 도입 시기를 모두 9월로 앞당겼다. 특히 가점제 적용에서 빠졌던 민간택지 내 85㎡ 초과 주택도 포함됐다. 내 집 마련 기회가 최대 2년 이상 빨라진 것이다.

◆가점제 대상=전용면적 85㎡ 이하 민영주택은 75%, 85㎡를 넘는 주택은 50%가 가점제로 당첨자를 결정하고 탈락하더라도 추첨대상에 자동 포함된다.
 1주택자는 가점제 대상주택의 경우 1순위 청약자격이 배제되고 2순위만 인정된다. 2주택자 이상은 1순위 청약자격이 배제되고 2순위는 인정되지만 보유호수별로 5점씩 감점한다.
결국 가점제 대상주택은 무주택자만이 1순위 청약을 할 수 있는 셈이다.

추첨제 대상주택의 경우 1주택자는 1순위 청약자격이 인정되면 2주택 이상은 1순위 청약자격만 배제되고 2순위로는 청약신청이 가능하다. 두 채 이상 다주택을 보유한 사람일 경우 당첨확률이 낮아지게 된다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “2주택 이상인 경우는 2순위에서도 보유 호수별 5점씩 감점되고 집이 세 채면 무려 15점이나 깎인다”며 “결국 무주택 여부와 기간이 당첨 확률을 크게 좌우할 것”이라고 밝혔다.

◆무주택 인정범위=청약예금 및 부금 가입자 가운데 현재 소형 평수에 살지만 장차 넓은 평수로 옮기기 위해 가입한 소형 유주택자에게도 숨통을 터주었다.
정부는 전용면적 18평 이하 공시가격 5000만 원 이하 주택 한 채를 10년 이상 보유한 유주택자가 전용면적 18평 초과 주택을 청약할 경우 소형주택 기간을 무주택 기간으로 인정해 주기로 했다. 서종대 건교부 주거복지본부장은 “이달 중 주택공급규칙 개정안을 입법예고해 의견수렴 과정을 거친 뒤 6월까지 개정안을 마무리해 9월부터 청약 개편안을 전면 시행하겠다”고 말했다.

한편 정부는 신혼부부 등 젊은 세대가 상대적으로 불이익을 받지 않도록 지난해 공청회 때 가점항목에 포함됐던 세대주 연령을 제외했다. 

권태욱 기자