정부가 과열되고 있는 부동산 시장을 안정시키기 위한 고강도 대책을 내놨다. 일명 ‘8·2 부동산 대책’으로, ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이다.

8·2 부동산 대책은 과거 대책 때 제외됐던 투기과열지구 지정과 다주택자 과세 강화 등 초강력 부동산 규제 카드를 포함한다. 서울 강남 4구(서초구·강남구·송파구·강동구)를 포함한 서울 11개 구, 세종시 등이 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정됐고, 다주택자에 대한 양도소득세(양도세) 과세도 강화되는 등 역대급 고강도 부동산 규제다.
 

▶ 8월 2일 주택시장 안정화 방안을 발표하는 김현미 국토교통부 장관 ⓒ뉴시스

과열지역에 투기수요 유입 차단

재건축 및 재개발 예정 지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 25개 구 전 지역, 경기 과천시와 세종시 내 행복도시 건설 예정 지역을 ‘투기과열지구’로 지정했다. 이에 따라 청약규제, 재건축 주택 공급 수 제한과 같은 기존의 조정대상지역 효과뿐 아니라 재건축 조합원 지위 양도제한, 오피스텔 전매제한 강화 등이 적용된다. 3억 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달계획서와 입주계획서도 제출하도록 하고, 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 대출만기 등에 관계없이 40%로 강화하는 등 ‘투기과열지구’의 실효성도 높여나갈 계획이다.

강남 4구와 용산·노원·영등포 등 서울 11개 구, 행복도시 건설 예정 지역은 투기지역으로도 지정했다. 이 지역은 3주택 이상 보유 세대의 양도소득세 10%p 가산, 세대당 주택담보대출 1건 제한 등 세제와 금융제도가 강화된다. 투기과열지구 및 투기지역 지정을 위한 정부 내 심의위원회의 심의를 거쳐 8월 3일부터 즉시 효과가 발생한다.

민간택지에 대한 분양가상한제 적용 기준도 개선한다. 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 실수요자 중심으로 진행될 수 있도록 재건축·재개발 규제를 정비하겠다는 입장도 밝혔다. 재건축 초과이익 환수제는 추가 유예 없이 2018년 1월부터 예정대로 시행할 계획이다.

투기과열지구에서는 재건축뿐 아니라 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 ‘분양권’ 양도를 제한해 시세차익을 목적으로 하는 투기 수요 유입을 차단한다. 투기과열지구 내에서 정비사업의 일반 분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 재당첨을 제한하고, 재개발 사업 시 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율도 점차 높일 예정이다.
 
실수요 중심의 주택수요 관리 강화

세제, 금융 등의 제도는 실수요자 중심으로 개선된다. 서울, 행복도시 건설 예정 지역과 경기·부산 일부 지역 등 조정대상지역에는 다주택자 양도세 중과 제도가 도입된다.

현재 2주택 이상 다주택 보유 세대도 1주택 보유 세대와 같은 기본세율을 적용받고 있지만, 향후 소득세법 개정을 통해 2주택자는 기본세율 외에 10%p, 3주택 이상은 20%p의 가산세를 부과하고 장기보유 특별공제 적용도 없어진다.

조정대상지역에 소재한 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 2년 보유 외에 2년 이상 거주 요건이 부과된다. 조정대상지역 내 분양권 전매에 대해서는 주택을 매각할 때보다 더 높은 50%의 세율을 일괄 적용해 분양권 단기 전매 차익을 노린 투기적 수요에 대응할 방침이다.
 
다주택자에 대한 금융 규제도 강화된다. 이미 주택담보대출을 받은 세대가 추가로 대출을 받을 경우에는 LTV, DTI 비율을 10%p씩 낮추고, 아파트 분양에 따른 중도금 대출 보증도 현재 1인당 2건 이하에서 세대당 2건까지 제한된다.
 
서민을 위한 주택공급 확대

정부는 앞으로 그린벨트 해제 등을 통해 수도권 내 교통 여건 등 입지가 양호한 지역에 새로운 공공주택지구 등을 꾸준히 확보해나갈 계획이다. 현재 수도권에는 52만 호의 착공이 가능한 공공택지가 있는데, 공적 임대주택 연 17만 호 계획 중 60%에 해당하는 10만 호를 매년 수도권에 공급하고, 도심 내 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 노후 공공청사의 복합개발, 도심 유휴부지 활용도 적극 추진한다고 밝혔다.

이와는 별도로 그린벨트나 기존의 공공주택지구를 활용해 신혼부부를 위한 분양형 임대주택을 맞춤형으로 저렴하게 공급할 계획이다. 이를 위해 가칭 ‘신혼희망타운’을 조성해 수도권 3만 호를 포함한 전국 5만 호에 공급할 계획이다.
 
실수요자를 위한 청약제도 등 정비

청약제도는 실수요자 중심으로 개편된다. 단기적인 투자 수요가 청약 과열을 일으키는 문제를 예방할 수 있도록 투기과열지구 및 조정대상지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입 기간을 2년으로 강화한다.

청약시장이 과열된 지방의 민간택지 공급주택에는 전매제한이 신설된다. 지난 7월 18일 주택법이 개정돼 그동안 전매제한이 전무했던 지방 민간택지 공급주택의 분양권 전매를 제한할 수 있게 됐다. 이에 따라 부산·대구·울산·광주·대전 등 지방 광역시 민간택지의 전매제한 기간을 최소 6개월로 설정하고, 조정대상지역으로 지정된 부산 해운대구·연제구 등은 1년 6개월 또는 소유권 이전등기 시까지 전매가 제한된다. 풍선 효과에 따른 과열 우려를 낳았던 오피스텔 전매제한도 강화된다.

이번에 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’은 투기와 주택시장 불법행위를 더는 좌시하지 않고 실수요자 중심으로 정책을 추진하겠다는 정부의 강력한 메시지다. 정부는 앞으로도 실수요자 중심의 주택시장 관리를 주택정책의 핵심 기조로 삼아 흔들림 없이 추진해나갈 방침이다. 아울러 향후 5년간 서민 주거 지원 정책의 청사진을 제시하는 ‘주거복지 로드맵’을 9월 중 발표할 계획이다.

주택시장 안정화 방안 Q&A

주택시장 안정화 방안을 내놓은 배경은?
정부는 지난 6·19 부동산 대책으로 과도한 차입에 의한 주택 수요를 억제하고 서울 등 과열 지역에 대한 전매 제한을 강화했으나, 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자·투기 수요가 계속 유입되고 재건축·재개발 예정 단지 등의 상승폭이 커지며 일반 아파트 등으로 가격 불안이 확산되는 양상이다. 주택이 투기나 재산 증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기 수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려는 목적이다.
 
투기과열지구 지정 기준은?
주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정했다. 구체적으로 직전 2개월 청약 경쟁률이 5 : 1을 초과하거나 주택분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소한 경우, 주택사업계획 승인 또는 주택 건축허가 실적이 전년 대비 급격히 감소하거나 주택 보급률 등이 전국 평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등의 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정했다.

금융규제 강화로 실수요자의 주택 구입 자금 조달이 어려워질 가능성과 대응 방안은?
LTV, DTI 규제 강화로 대출 한도가 축소되는 경우 보유 자금, 소득 능력이 상대적으로 부족한 젊은 층 등 실수요자의 자금 애로가 발생할 가능성이 있다. 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호 차원에서 배려할 계획이다. 부부 합산 연소득 6000만 원 이하(생애 최초 7000만 원), 주택가격 6억 원 이하, 무주택 세대가 해당된다. 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책 모기지를 올해 안에 차질 없이 공급할 계획이다.

다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행 시기는?
1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10~30%) 적용도 배제한다. 단, 장기임대주택 등 과거 중과 대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다. 이는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

임언영 | 위클리 공감 기자