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“지금 부동산시장은 ‘집값 절대 안 떨어진다’는 ‘노시보(Nocdbo, 아무리 좋은 약과 적절한 처방도 정작 환자 본인이 믿지 않고 의구심을 가지면 잘 낫지 않는 현상)’ 효과만 있을 뿐입니다. 정책불신의 뿌리가 그만큼 깊다는 뜻이죠. 정부의 일관되고 단호한 의지가 절실히 요구되는 시점입니다.”(류기철 충북대 교수)
“그동안 신규 분양아파트의 분양가가 높아 주변 집값을 올리는 촉매제 역할을 해왔으나 정부의 이번 분양가 인하 발표는 시기적절했다고 봐요. 또 대출규제 강화도 투기수요 억제에 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 지금 집을 꼭 사야 할 수요자가 아니라면 기다렸다가 매수하는 게 좋을 것 같아요.”(서울 성북구 길음동 ㅈ중개업소 임모 사장)
“분양가가 인하되고 주택물량이 늘어나면 집값하락에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 지금 집을 사려는 매수대기자는 기다렸다가 값이 떨어진 후 집을 사는 게 바람직하다고 봐요. 이번 정부 대책은 지금 사지 않고 기다리면 훨씬 좋은 주택을 싼 값에 구입할 수 있다는 생각을 갖도록 하는 데 목적이 있습니다.”(서춘수 신한은행 스타시티지점장)

한 라디오 시사프로그램이 11월초 실시한 ‘아파트 청약 및 금리 관련 설문조사’ 결과에 따르면 응답자 1760명 중 53%가 정부의 분양가 인하 방침에 대해 높은 가격으로 분양하는 아파트에 청약하겠냐는 질문에 “청약하지 않겠다”고 답해 “청약하겠다”는 응답자보다 두 배나 많은 것으로 나타났다. 특히 전세 또는 월세 거주자 10명 중 6명은 “무리하게 빚을 내서 집을 장만하지 않고 가격이 떨어질 때까지 기다리겠다”고 답해 눈길을 끌었다.

11·3대책 이후 아파트 매수세 진정 기미
11월 들어 1%대의 상승률을 기록하는 등 급등 양상을 보였던 서울과 수도권의 아파트 매매시장이 11·3대책 발표 이후 전반적으로 다소 안정을 되찾고 있다. 지난 11월 10일 기자가 분당신도시를 찾았을 때 추석 이후 20평형을 중심으로 폭등세를 보였던 경기도 분당지역의 공인중개사무소들은 날씨만큼이나 썰렁한 분위기였다. 분당 정자동 한진아파트 26평형은 추석 때보다 6000만 원이 올라 5억4000만 원에, 32평형은 7000만 원 올라 6억8000만~6억9000만 원에 호가가 형성됐지만 매수세가 끊겼다. 정자동의 ㅇ부동산업소 관계자는 “집값이 단기 고점에 이르렀다는 보도와 정부의 고강도 부동산대책이 발표될 것이란 소식이 알려진 지난 3일 이후 매수자들의 발길이 뜸해졌다”고 전했다.

서울 강남구 은마아파트 단지의 거래도 주춤해졌다. 이 아파트 34평형은 지난 8월부터 2억 원 이상 올라 14억~15억 원에도 꾸준히 거래가 이뤄졌다. 그러나 신도시 분양가 인하, 공급확대, 주택담보대출 규제 등의 내용이 포함된 정부의 부동산시장 안정대책이 알려지면서 매수문의가 뚝 끊겼다. 은마아파트 상가 내 ㅇ중개업소 박모 사장은 “문의전화가 가끔 오지만 수요자들이 가격이 비싸다며 매매를 망설이고 있다”고 말했다.
부동산정보업체 부동산114 이호연 팀장은 “11·3대책 발표와 맞물리면서 서울, 수도권 아파트 매매시장이 주춤한 상태다. 단기간 급등한 가격에 부담을 느낀 매수 희망자들이 매수 타이밍을 조금씩 조절하기 시작했다”며 “대출규제와 분양가 인하 등 정부의 추가 부동산 대책 발표 이후 진정되는 양상을 보이고 있다”고 말했다.

고분양가 집값 상승 기폭제 역할
추석연휴 전후로 한 달여간 급격한 집값 상승세의 시발점은 강북권과 수도권이다. 은평 뉴타운과 파주에서 고분양가 후폭풍이 불자 인근 지역의 집값이 꿈틀거리기 시작한 것이다.
특히 집값이 떨어질 것이라고 생각해 집을 사지 않았던 30~40대 실수요자들이 ‘더 늦기 전에’를 외치며 한꺼번에 달려들었다. 대출을 받아서라도 집을 사야 한다는 다급한 심리가 확산됐다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.
부동산114 김규정 차장은 “분양시장에서 고분양가 논란이 불거지면서 불안해진 수요자들이 매입 채비를 갖추기 시작했다”며 “추가 가격상승에 대한 불안감이 나타나면서 내 집 마련 예정자들의 조바심으로 심화돼 가격이 올라갔다”고 말했다.

그런가하면 서울시의 후분양제 도입으로 은평 뉴타운을 비롯한 주요 재개발 구역 등의 분양 일정에 차질이 생기면서 전반적인 분양물량 공급도 줄어들었다. 물량이 감소하면 집값이 계속 오를 것이라고 우려한 매수 대기자들이 움직이기 시작한 것도 최근 시장의 특징이다. 경기도 성남시 분당 파크뷰 아파트를 중개하는 ㅂ중개업소 임종효 사장은 “신도시 개발에 따른 호재로 인해 초기에는 집값이 상승하지만 입주가 시작되는 시기에는 가격이 떨어질 수 있다”며 “정부가 밝힌 주택공급 로드맵이 시장에서 신뢰를 얻는다면 집값은 안정될 수 있다”고 밝혔다.

[SET_IMAGE]4,original,right[/SET_IMAGE]한국건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “지금까지 정부 정책의 효과를 믿었던 실수요자들이 최근 전세가 상승과 매물 부족 등의 어려움을 겪으며 태도를 바꾸었다”며 “무조건 집을 사놓고 보자는 심리적 이상현상”이라고 진단한다.
특히 제럴드 시프 IMF 아시아태평양 담당 부국장은 11월 10일 과천청사의 브리핑에서 “한국 주택가격 상승에는 이유가 있다”며 “공급이 수요를 따라잡지 못한 게 주요 원인”이라고 분석했다. 이어 그는 “주택가격이 계속 오를 것이라는 기대심리가 시장에 영향을 미치고 있다”고 말했다.

부동산 전문가들은 집값 급등의 원인 중 하나로 저금리를 꼽는다. 외환위기 이후 저금리 기조가 주택가격 상승에 결정적인 역할을 해왔다는 것이다.
외환위기 이후 금융권에서 가계대출의 비중 증가와 저금리가 작용해 주택수요를 늘리는 결과를 초래했고, 이후 금리가 주택시장에서 매우 중요한 변수로 작용해 왔다는 것이다. 한국건설산업연구원 강민석 책임연구원은 “금리가 낮아질 경우 저축에 의한 자산 증식을 기대할 수 없어 주택이 투자수단의 하나로 인식되는데 큰 영향을 미쳤다”고 분석했다.

일관된 정책으로 기대심리 차단
대한주택공사 주택도시연구원 지규현 책임연구원은 “금리가 낮다 보니 이자만 내면서 버티면 집값이 오르고, 그럴 경우 그동안 부담했던 금융비용을 한 번에 만회할 수 있을 것이란 기대심리가 큰 상황”이라고 말했다. 소득이 늘어나는 것보다 빚이 늘어나는 속도가 2배 가량 빠르기 때문에 장기적으로 가계의 채무상환 능력이 약화될 수 있다는 것이 한국개발원(KDI)측의 설명이다.

[SET_IMAGE]5,original,left[/SET_IMAGE]이번 정부의 부동산정책은 조바심치는 시장에 일관된 메시지를 보내는 데 초점을 맞추고 있다. 내용인즉 ‘좀 더 기다리면 싼 값에 좋은 집을 충분히 마련할 수 있다’는 믿음의 메시지다. 또 단순히 믿어달라는 식이 아니라 부동산 관련 세제에 대한 확고한 원칙과 시장에 부합하는 공급, 합리적인 분양가 조정 등을 통해 신뢰를 회복하겠다는 의지를 보여준 것이다.
정부는 11월 3일 부동산 관계부처 장관회의와 9일 노무현 대통령 주재로 청와대에서 열린 부동산 관계장관회의를 거쳐 15일 추가 부동산 안정대책을 발표했다. 이번 부동산대책은 안정적인 공급확대와 실질적인 분양가 인하를 통해 실수요자들의 불안감을 해소하고 은행대출을 적절히 관리해 시중자금이 과도하게 부동산시장으로 몰리는 것을 차단하겠다는 것이다. 또한 고무줄처럼 오락가락했던 아파트 분양시기를 명확히 하기 위해 공급 확대 로드맵도 함께 발표해 무주택자들이 내 집 마련 계획을 세울 수 있도록 했다.

고종완 RE멤버스 대표는 “신도시 분양가 인하와 강남권 대체 신도시의 확대 공급 등은 투자 심리를 안정시키는 데 분명히 효과가 있을 것”이라고 주장했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “최근의 집값 급등은 실수요자들의 내  집 마련 수요에서 비롯됐다”며 “정부의 대책으로 수요자들의 불안 심리는 어느 정도 해소될 것으로 보인다”고 분석했다.
권오규 부총리는 “참여정부의 부동산정책은 아직 끝나지 않았고 여전히 진행 중”이라며 “실수요자들이 값싸고 양질의 주택을 마련할 수 있도록 최선의 노력을 다해 나가겠다”고 밝혔다.

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올해부터 2010년까지 공공택지 내 주택 공급물량이 당초 74만2000가구에서 12만5000가구가 늘어난 86만7000가구로 확대된다. 아울러 민간택지에서도 77만3000가구를 공급해 2010년까지 수도권에서 모두 164만 가구의 주택이 공급된다. 연도별 주택공급 로드맵에 따르면 △2007년 29만7000가구 △2008년 39만2000가구 △2009년 36만4000가구 △2010년 40만3000가구로 연평균 36만4000가구가 공급돼 수도권의 총수요 30만 가구를 크게 웃돌게 된다. 특히 2008년 이후에는 연간 36만~40만 가구의 주택이 공급돼 집값이 안정세로 돌아설 것으로 기대된다.

정부는 현재 ‘지구지정-개발계획 승인-실시계획 승인’ 등 3단계의 택지개발 절차를 앞으로는 지구지정과 실시계획 승인 2단계로 단축키로 했다. 환경영향평가 등도 지구지정 전후로 앞당기도록 개선된다. 이를 통해 현행 1년에서 1년6개월까지 걸렸던 ‘지구지정부터 개발계획 승인’ 기간이 1년 정도로 단축될 것으로 보인다.
이와 함께 인구 2만 명 이상 면적 100만㎡ 이상의 대규모 택지개발사업의 경우 시도지사가 아닌 건교부장관이 직접 광역교통개선 대책을 수립하게 된다. 이 같은 절차 합리화 방안을 통해 신도시의 경우 현행 7년5개월가량 걸리던 택지개발기간이 5년에서 6년5개월로 앞당겨진다.

◈ 6대 신도시 4만3000가구 추가 공급=정부는 현재 조성 중인 송파, 김포, 파주, 광교, 양주, 검단 등 2기 신도시의 개발밀도와 용적률은 높이고 녹지율은 낮춰 주택 공급물량을 당초 36만7000가구에서 41만 가구로 4만3000가구 늘리기로 했다.
이를 위해 신도시의 개발밀도를 1ha당 118명에서 136명으로, 용적률을 지역여건과 주택수요 등을 감안해 175%에서 191%로 각각 높이고 녹지율은 현행 24~28%에서 20~25%로 낮출 방침이다.
이미 분양이 끝난 판교와 화성 동탄을 뺀 △송파 4만6000가구에서 4만9000가구 △파주 3단계 2만8000가구에서 3만4000가구 △광교신도시 2만4000가구에서 3만4000가구 △양주 4만6000가구에서 5만4000가구 △인천 검단 5만6000가구에서 6만6000가구 △김포 5만2000가구에서 5만9000가구로 각각 늘어난다.
2008년 9월에 첫 분양되는 수원 광교 신도시는 용적률을 165%에서 185%로 상향조정하고 녹지율을 45.5%에서 39.4%로 낮춰 당초 공급물량 2만4000가구에서 1만 가구 늘어난 3만4000가구가 공급될 예정이다.
이밖에 기존 도심의 재정비촉진지구와 서울 뉴타운에서 2012년까지 총 36만 가구의 주택을 건설하되 5만4000가구는 임대주택으로 개발한다.

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[SET_IMAGE]10,original,left[/SET_IMAGE]정부는 11·15대책에서 용적률 상향 및 녹지비율 조정, 공공택지 공급가격 인하, 기반시설 설치비 분담, 사업기간 단축 등 4가지 방법으로 공공택지 내 분양가를 지금보다 20%에서 30%정도 낮추기로 했다.
우선 공공택지의 택지비를 낮추기 위해 개발밀도를 높이는 한편 용적률은 현행 평균 175%에서 191%로 높이고, 녹지율은 현재 평균 31.6%에서 27.2% 선으로 지역 현황에 따라 조정키로 했다.
택지 공급방식도 전환해 전용 25.7평 이하 중소형 주택용지의 공급 가격을 종전 감정가에서 조성원가 수준(수도권 110%, 지방 90%)으로 낮추기로 했다. 또 신도시 도로·철도 등 광역교통시설 비용은 다른 지역과의 형평성과 수익자 부담원칙 등을 감안해 국가를 포함해 지자체·사업시행자에게 분담시키기로 했다.

건교부는 이 같은 방식으로 조성된 신도시의 아파트는 분양가가 현재보다 24%, 최대 25%까지 떨어질 것으로 보고 2008년 6월과 9월에 각각 분양하는 김포와 수원 광교신도시에 첫 적용키로 했다.
이와 함께 그동안 공공수용 방식임에도 불구하고 분양가 상한제 대상에서 제외된 도시개발과 경제자유구역 개발 사업에는 모두 분양가 상한제를 적용해 가격을 낮추기로 했다.
또 분양가제도개선위원회 검토를 거쳐 내년 2월말까지 민간택지에 대해 분양원가 공개와 분양가 상한제 적용, 채권입찰제 개선 등에 대한 정부안을 마련하고 청약과열, 시세차익 등 예상 문제점에 대한 근본적인 보완대책도 종합적으로 검토할 방침이다.
주택공사가 짓는 공공주택의 건설물량을 늘리고 도시재정비, 재개발, 재건축 등 도시정비사업에 주공 참여를 확대하는 방안도 강구되고 있다.

[SET_IMAGE]11,original,right[/SET_IMAGE]파주 운정 평당 900만 원선 예상
앞으로 분양되는 신도시의 경우 조성원가 차이가 있기 때문에 지역에 따라 분양가가 달라질 것으로 보인다. 조성원가는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타 비용 등으로 구성된다.
이 가운데 용지비(토지보상비 포함)와 조성비가 90%를 차지한다. 토지보상비는 판교 평당 110만 원, 동탄 평당 30만 원 등으로 지역에 따라 크게 차이가 난다. 이런 점을 감안할 때 분양가는 △파주 운정지구 평당 900만 원선 △김포와 검단신도시 평당 800만 원선 △양주신도시는 평당 700만 원선에 분양이 가능할 것으로 전망된다.
최대 관심지역인 송파신도시는 군부대시설 이전 비용이 적지 않아 평당 분양가가 900만~1000만 원에서 정해질 것으로 보인다. 광교 역시 이 수준에서 정해질 것으로 예상된다.
정부는 이번 대책에 따라 용적률 및 녹지율을 조정한 후 2008년 중 분양하는 김포와 수원 광교를 최초로 분양하는 신도시로 지정했다.

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정부는 주택담보 대출을 통한 투기수요 발생 가능성을 억제하기 위해 투기지역 아파트 담보대출에 대한 주택담보인정비율(LTV) 예외 적용을 폐지키로 했다. 또 비은행 금융기관의 LTV 규제를 강화하면서 투기지역의 6억 원 초과 신규 아파트에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 투기과열지구로 확대하는 등 돈줄을 강력히 조일 방침이다.
그동안 은행·보험권의 만기 10년 초과, 6억 원 초과 아파트 담보대출의 경우 거치기간 1년 미만이고 중도상환 수수료가 있는 원리금분할상환방식의 상품에 대해서는 예외적으로 LTV를 60%까지 인정해줬지만 앞으로는 이런 예외가 없어지게 된다.
은행·보험권의 투기지역 LTV를 40%로 제한한 이후 자금여력이 부족한 실수요자들은 LTV 예외가 적용되는 대출상품을 통해 주택구입 자금을 조달해왔다. 하지만 앞으로는 이런 방식을 이용할 수 없게 돼 실수요자들도 주택구입자금 조달에 애로를 겪을 것으로 보인다.
저축은행과 신협 등 비은행금융기관의 투기지역 LTV도 종전의 60~70%에서 50%로 줄였다. 소득에 따라 대출규모를 제한하는 DTI 규제 대상 지역은 투기지역에서 수도권의 투기과열지구로 확대 적용했다. 하지만 DTI의 적용 비율(40%)과 대상 아파트(6억 원 초과) 기준은 변경하지 않았다. 정부는 금융기관의 리스크 관리 실태 및 주택담보대출 추이 등을 면밀하게 점검, 이상 징후가 발견되면 추가 조치를 시행하기로 했다.

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[SET_IMAGE]18,original,left[/SET_IMAGE]정부의 분양가 인하 방침과 주택 대량공급으로 인한 기대감이 커지면서 내 집 마련 예정자들이 신규 분양시장의 대기수요로 머물 것으로 보인다. 특히 무주택자들의 경우 2008년 이후 청약제도가 변경되면 더욱 유리해지는데다 분양가 인하 효과도 볼 수 있어 대기수요로 머무는 쪽을 택할 것이라는 게 전문가들의 지적이다.
전문가들은 지금 당장 집을 사야 할지, 정부 대책에 맞춰 매수시기를 늦춰야 할지 고민하는 수요자라면 느긋하게 주택 구입 시기 및 자금조달 계획 등을 재점검하는 것이 바람직하다고 조언한다. 최근 단기 급등한 집값에 휘둘려 추격 매수하기보다는 신규 분양아파트 공급일정을 챙기는 등 장기적 관점에서 내 집 마련 전략을 세워야 한다는 설명이다.
매수와 관망의 대립상황에서 관망세가 늘어날 것으로 점쳐지고 있다.

분양원가 공개로 가격 투명화 기대
서춘수 신한은행 스타시티지점장은 “분양가 하락이 가시화되면 내년부터 공급물량이 증가하기 때문에 집값 안정에 기여할 것으로 보인다”며 “내 집 마련에 대한 조바심으로 섣불리 ‘묻지마’ 투자를 하는 것은 금물”이라고 강조했다. 주택도시연구원 지규현 책임연구원은 “정부의 고강도 안정대책으로 집값이 안정될 것으로 기대됨에 따라 꼭짓점에 다다른 시점에서 무리하게 집 장만을 하는 것은 어리석은 일”이라며 “시류에 휩쓸리기보다 자신의 상황에 맞는 주택마련계획을 짜야 한다”고 지적했다.
김규정 부동산114 차장은 “갑작스런 신도시 발표와 고분양가 논란 등으로 집값이 불안하게 급등하던 시장은 당분간 소강상태에 접어들 가능성이 있다”며 “자금이 부족한 무주택자나 소형 주택 보유자 중 청약통장을 갖고 있는 수요자라면 성급한 추격매수보다는 기다리는 게 좋다”고 조언한다.

◈ 청약조건 유리한 무주택자=김 차장은 “2008년 이후 청약조건이 더 좋아질 전망”이라며 “아직 수도권 주요 유망단지 분양이 많은데다 분양원가 공개 등에 따른 분양가 투명화 효과도 기대돼 무리하게 기존 아파트 매입 선회보다는 조금 더 여유를 갖고 지켜보는 게 좋겠다”고 밝혔다.

[SET_IMAGE]19,original,left[/SET_IMAGE]◈ 사회초년생이나 유주택자=주택마련이 시급하지 않은 수요자들은 여유를 갖고 매물이 좀 더 나올 내년까지 기다리거나 재건축 등 장기적인 접근이 필요하다고 지적했다. 신도시 주변을 비롯해 서울, 수도권 전역의 주간 상승률이 1%대에 접어드는 등 급등 기류를 타고 있는 상황에서 기존 매매시장에 무리하게 뛰어들 경우 오히려 낭패를 볼 수 있다는 것이다.
특히 신도시 아파트가 분양되기 전에 좋은 집을 장만할 기회가 생긴다면 일부러 미룰 필요는 없지만 자금이 부족한 무주택자나 소형 주택 보유자 중 청약통장을 갖고 있는 수요자라면 서두르지 말고 청약자격을 유지하는 것이 좋다고 권유했다.
무리하게 대출을 받아 기존 주택을 구입하는 것보다는 저렴한 값에 쏟아질 신도시 아파트를 노리는 편이 투자가치 면에서 유리하기 때문이다. 나이가 만 40세 이상으로 부양가족이 많다면 무주택 조건을 유지해야 하지만 나이가 만 35세 미만이고 부양가족이 적은 사람은 무주택 여부에 연연하기보다는 청약통장 액수를 늘려 중대형 평수를 노리는 게 바람직하다고 밝혔다.

섣부른 ‘묻지마’투자 경고
◈ 추격매수 ‘상투’경고음=부동산 전문가들은 최근 집값 상승에 놀라 뒤늦게 추격매수에 나섰다가는 상투를 잡을 수 있다고 지적한다. 조바심 수요를 이루는 실수요자들은 집값 상승세를 좇을 만큼 ‘총알(자금)’이 충분치 않은데다 투기적 가수요도 그동안 마련된 각종 투기억제장치로 인해 예전처럼 가세하기 힘들기 때문이다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “무주택 서민 등 실수요자들은 자금력이 약하기 때문에 집값이 급등하면 주택구매를 포기하는 경향이 강하다”며 “최근 집값이 급등하자 관망세로 돌아서는 수요자가 늘고 있다”고 말했다.
서춘수 지점장은 “내년부터 1가구 2주택 양도세 중과가 적용되기 때문에 연말경 매물이 나올 수도 있고, 외환위기 당시 분양된 조세특례제한법 적용 주택들이 상당수 대기하고 있어 이들 주택이 시장에 나올 시점을 기다려야 한다”고 강조했다.