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난공불락처럼 여겨지던 부동산값이 잡히기 시작했다. 집값 상승의 진원지였던 강남지역의 집값 상승률이 한풀 꺾이고 천정부지로 치솟기만 하던 강남 재건축아파트 가격도 하락세로 돌아섰다. 가격하락이 예상되면서 거래도 급감하고 있다. 이런 추세라면 아파트 가격은 하반기에 큰 폭으로 하락할 것으로 예상된다.

‘부동산불패’ ‘강남신화’ 등 수십 년간 누적된 한국경제의 고질적 병폐가 개선의 실마리를 찾고 있는 것이다. 이는 참여정부 출범 이후 3년 동안 강도 높게 추진된 부동산정책이 이제 효력을 발휘하기 시작한 것으로 풀이된다.

지난해 내놓은 8·31부동산정책은 부동산 시장을 실수요자 중심으로 바꾸어 놓았다. 그리고 3·30후속대책은 아파트 매매가격 상승을 주도하던 재건축단지의 매매 가격을 옭아맸다. 특히 1가구 2주택 중과세 등 예고된 부동산정책이 연말께 본격 시행되면 더욱 강력한 영향력을 발휘할 전망이다.

아파트 가격 내리고 매물 쏟아져
건설교통부는 5월 26일 발표한 ‘최근 주택시장 동향과 시장 전망’에서 집값 상승의 진원지인 강남지역의 집값 상승률이 0.1%로 크게 둔화됐다고 밝혔다. 특히 재건축아파트 가격은 평균 0.6% 하락하면서 마이너스로 돌아섰다.

강남지역 재건축아파트 가격이 하락세로 돌아선 것은 재건축초과이익환수를 골자로 하는 3·30후속대책이 국회에서 통과된 뒤 처음이다.

가격이 하락하면서 매물도 늘고 있다. 송파구 잠실5단지의 경우 매물이 70건 안팎으로 늘었고, 매도 호가도 최대 1억5000만 원까지 떨어졌다는 게 부동산중개업소 관계자의 말이다.

강남과 함께 정부가 ‘버블 세븐’으로 규정한 서초·송파·목동·분당·평촌·용인지역도 최근 버블 붕괴 조짐과 향후 가격하락 경고가 나오면서 매매 가격 상승률이 둔화되고 매도 호가도 크게 떨어졌다.

집값과 토지 가격 하락은 이제 서울뿐 아니라 전국적인 현상으로 나타나 치솟기만 하던 충남 천안지역 아파트 가격도 거품이 빠지고 있다.

천안지역 부동산업계와 국민은행의 아파트 가격 동향분석에 따르면 2003년부터 최근까지 3년 새 2배 이상 상승했던 집값이 지난 5월 이후 뚜렷한 하락세를 보이는 것으로 나타났다.

토지도 양도세를 우려한 땅부자들이 매물을 내놓고 있지만 사려는 사람이 없어 거래는 거의 중단 상태다.

참여정부는 출범 이후 일관되게 집값 안정을 정책 최우선 순위로 두고 추진해 왔다.

부동산 가격의 비정상적인 상승은 결국 서민의 내집 마련 꿈을 깨지게 하고 투기로 인한 불로소득은 양극화 심화, 사교육 기승 등 사회문제의 근본 원인으로 작용하기 때문이다.

일관된 정책 추진으로 양극화 해소 기여
결국 부동산 문제가 해결되지 않으면 민생, 성장, 분배, 경쟁력 모두 실패할 수밖에 없다는 것이 참여정부의 인식이다.

부동산 문제와 관련해 노무현 대통령은 “전국 부동산이 투기하는 사람들에 의해  춤추고 그래서 우리 경제를 심각한 상황으로 몰아가는 것을 정부가 어떻게 그냥 보고 있을 수 있는가”라며 “부동산 세금제도는 노무현 정권이 끝나도 바뀔 수가 없다”고 강조했다.

이에 따라 참여정부는 출범 초기부터 부동산 가격을 잡기 위해 지난 2003년부터 올해까지 10·29, 8·31, 3·30 등의 고강도 부동산정책이라는 특단의 칼을 빼들고 일관성 있게 집값 안정을 추진해 왔다.

먼저 참여정부는 강남 집값이 급등하고 주택시장이 불안해지자 지난 2003년 10월 29일 첫 부동산정책을 발표했다. 양도세의 경우 1가구 다주택자의 세금 부담을 크게 늘리고 주상복합 분양권 전매금지와 분양권 전매제한을 6대 광역시로 확대하는 내용이 골자다. 또한 3주택 보유자의 양도세 실효세율을 82.55%까지 올려 차익을 세금으로 환수한다는 내용도 포함돼 있다.

[SET_IMAGE]3,original,right[/SET_IMAGE]정부는 10·29대책 이후 안정세를 보이던 집값이 지난해 2월부터 다시 불안한 움직임을 보이자 세제금융 공급 확대가 모두 포함된 ‘종합처방전’인 8·31부동산정책을 내놓았다.

8·31부동산정책은 종합부동산세 과세기준을 현행 공시가격 기준 9억 원에서 6억 원으로 하향 조정하고 과세방법을 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경했다. 또 현재 50%인 과표 적용률은 2009년까지 연차적으로 100%로 인상하고 세 부담 상한을 전년대비 1.5배에서 3배로 상향 조정했다.

3·30후속대책은 재건축에 따른 불로소득 환수와 주택대출 제한을 통한 수요억제에 초점이 맞춰졌다.

여기에 정부는 시장이 안정되지 않으면 제4, 제5의 부동산정책을 마련하겠다고 밝힐 만큼 확고한 정책의지를 보여 왔다. 부동산 문제만큼은 이제 회군이 없다는 것을 시장에 명백히 인식시키고 국민에게 부동산에 대한 생각을 바꾸도록 했다.

최근 강남지역에서 집값이 하락하고 거품 우려가 커지는 것은 바로 일관되고 치밀한 부동산정책 때문이다.

그동안 냉탕·온탕식 부동산정책을 경험하면서 이번에도 정책 후퇴를 기대했던 부동산 시장이 정부의 강력한 정책 의지에 기가 꺾인 것이다.

부동산 연착륙 유도에 주력
정부는 또한 최근 강남 등 일부 지역의 아파트 가격이 급등하자 버블 붕괴 경고를 발표하면서 부동산 시장의 연착륙을 유도하고 있다. 부동산 거품이 일시에 꺼질 경우 우리 경제에 미칠 악영향을 우려했기 때문이다.

한국은행은 지난달 초 발표한 ‘금융안정보고서’에서 집값이 최근 특정지역의 경우에는 1990년대 초의 주택가격 급락 직전 수준에 근접했는데도 불구하고 여전히 상승세를 보이고 있어 거품일 가능성이 있고, 향후 부작용도 발생할 수 있다고 경고한 바 있다.

김석동 재정경제부 차관보는 “정부가 지난해 8·31부동산정책을 발표할 때 가장 먼저 지적한 부분이 주택경기 거품이 붕괴할 때 나타나는 위험에 사전대비하는 것”이었다고 밝혔다.

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[SET_IMAGE]5,original,right[/SET_IMAGE]“정부의 부동산 버블 관련 내용이 발표된 5월 15일 이후 매물이 크게 늘었고 가격도 1억~1억5000만 원 떨어졌다. 매도 문의 전화는 부쩍 늘었지만 정작 사고자 하는 사람은 없다. 집값이 더 떨어지지 않을까 하는 기대감으로 매수자의 발길도 뚝 끊겼다.”

5월 22일 서울 송파구 잠실의 ㄱ부동산중개업소 임모 사장은 한숨부터 내쉬었다.

정부가 집값 상승의 공적(公敵)으로 지목한 버블 세븐에 포함된 송파구 잠실동을 비롯한 인근 중개업소는 한산하기만 했다. 특히 가격표를 공개하지 않은 업소들이 눈에 띄었다.

임 사장은 “평상시 하루 3~4개였던 매물이 지금은 5~6개로 느는 등 이달만 해도 벌써 70건의 매물이 쏟아져 나오고 있지만 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다”고 말한다.

그는 특히 “잠실5단지 36평형의 경우 15억 원을 호가하던 것이 13억5000만 원으로 1억5000만 원이 떨어졌고, 34평형은 12억 원에서 10억8000만 원까지 하락할 것으로 보인다”고 밝혔다.

인근의 또다른 중개업소 사장은 “거품이 빠지는 건지 장담할 수는 없지만 시장이 확실히 기가 죽은 것 같다”며  정부의 버블 붕괴 발언이 잇따라 터져 나온 이후 달라진 부동산 시장 분위기를 이같이 전했다.

또 서초구 반포동의 ㄷ중개업소 사장은 “정부의 계속되는 부동산 버블 경고로 급매물도 팔리지 않고 있으며 가격이 더 떨어질지도 모른다는 기대에 따라 매수세가 완전히 사라졌다”면서 “현재의 분위기가 계속 이어진다면 아파트값은 내려갈 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

버블 세븐으로 지목된 양천구 목동지역의 경우는 겉으로 보기엔 정적이 흘렀으나 호가를 조금씩 낮춰가며 매도 시점을 조율하려는 매도자 문의가 늘고 있다.

양천구 목동의 한 중개업소 사장은 “하이페리온 2차 56평형은 매도 호가가 20억 원인데 매수자는 3억 원 낮은 17억 원에도 거들떠보지 않는다”며 그러나 “집값이 혹시 오를지도 모른다는 기대감 때문인지 매도 가격을 낮춰 내놓지는 않고 있다”고 밝혔다.

최근 판교 분양으로 후광효과를 누리고 있는 경기 용인시 신봉동 ㅁ중개업소 이성표 사장은 “다주택자 중심으로 매도 문의가 잇따르고 있지만 매수자들은 현 시세보다 5000만~1억 원가량 싸게 사겠다는 입장”이라며 용인지역 부동산 시장은 더욱 움츠러들었다고 말했다.

강남구 도곡 렉슬아파트를 중개하는 ㅂ중개업소 문모 사장은 “거래가 없다보니 아예 매도·매수가격 격차를 가늠하기 어렵다”며 “당분간 상승세 둔화와 거래 소강상태가 이어질 전망”이라고 설명했다.

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부동산정책은 계속된다.
8·31부동산정책과 3·30후속대책으로 구성되는 주요 부동산 관련 고강도 대책이 이달부터 연말까지 거의 한 달에 한 건 이상 나올 예정이다.

재정경제부 김용민 세제실장은 이와 관련 “서울 강남 집값은 현재 꼭짓점에 왔으며 집값 불안은 하반기 이후 안정될 것”이라고 밝혔다.

김 실장은 “부동산 시장의 버블 붕괴는 지방에서 이미 시작됐으며 집값은 하반기부터 본격적인 하락세로 돌아서 2~3년 내에 2003년 10·29대책 이전 수준으로 떨어질 것”이라고 말했다.

하반기에 집값이 하락할 것이라는 정부의 분석은 8·31부동산정책과 3·30후속대책 등 주요 부동산정책이 이때부터 본격적으로 시행되기 때문이다.

우선 이달부터 부동산 실거래 가격이 등기부등본에 기재된다. 이럴 경우 부녀회나 부동산 정보업체의 시세왜곡 행위를 막을 수 있어 호가 부풀리기로 인한 가격 거품을 제거할 수 있게 된다.

7월 12일에는 모든 신·증축 건축물에 대해 건축허가 때 기반시설부담금이 부과된다. 부담금은 연면적이 넓고 공시지가가 비쌀수록 커진다. 재건축아파트는 증축분에 대해서만 부과되며 강남권의 경우 500만~2000만 원 정도 부담해야 한다. 강남의 4층 상가는 1억 원 정도 부담해야 한다.

7, 9월에는 재산세가 두 번에 나눠 부과된다. 주택분은 7월과 9월에 반씩 나눠 부과되고 토지분은 9월에 부과된다. 공시지가별 재산세(지방교육세·도시계획세 포함)는 △1억 원 주택의 경우 18만3000원 △2억 원 주택은 43만8000원 △3억 원 주택은 81만3000원 △4억 원 주택은 118만8000원 △5억 원 주택은 156만3000원 △6억 원 주택은 193만8000원 등이다.

다주택 소유자 세금 부담 크게 늘어나
9월부터는 3·30후속대책의 핵심인 재건축개발부담금 환수제가 시행된다. 개발이익의 최d대 50%까지 부담금이 부과될 예정이다. 12월에는 6월 1일 기준으로 확정된 종합부동산세를 내야 한다.

2007년 1월부터는 1가구2주택자에 대한 양도소득세 세율이 50%로 중과된다. 현행 장기보유특별공제는 폐지된다. 따라서 2주택 이상 다주택자의 세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유의 농지와 임야 등에 대한 세율도 60%로 중과된다.

부동산정책이 하반기에 본격 시행되면서 주택과 토지 매매시장이 하향세를 보일 것이라는 연구기관의 전망도 나왔다.

대한주택공사 산하 주택도시연구원은 ‘주택시장 동향 보고서’에서 3개월 후 시장을 예측한 부동산 시장 전망 실사지수(RESI)가 주택은 92.2, 토지는 99.1로 지난달(106.1/111.2)에 비해 큰 폭으로 하락했다고 밝혔다.

RESI는 주택도시연구원이 교수·연구원·감정평가사·부동산중개인 등 부동산 전문가 100명을 대상으로 3개월 후 주택·토지의 가격, 거래량에 대한 설문조사를 지수화한 것으로 100을 넘으면 상승, 100 이하면 하락을 전망하는 사람이 많다는 것을 뜻한다.

특히 지난달만 해도 상승 전망(115.7)을 보였던 서울 주택매매가격 실사지수의 경우 90.3으로 떨어져 하향 전망이 확산되고 있으며, 지난 1월 133.3까지 치솟았던 대전·충청권의 주택매매가격 실사지수도 이달에는 80.8로 조사돼 향후 낙폭이 더 커질 것으로 전망됐다.

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[SET_IMAGE]10,original,left[/SET_IMAGE]인천 논곡중학교는 정규수업이 끝난 후 더 북적인다. ‘방과후 학교’교육활동이 진행되는 교실로 학생 대이동이 시작되기 때문이다. 시행 1년 만에 거둔 효과는 기대 이상이다. 전교생 1249명 가운데 학원수강이나 과외를 그만둔 학생이 260명이다. 학교에서 수준 높은 교육을 하는데 왜 비싼 돈을 주고 과외를 받느냐는 게 학생과 학부모의 반응이다. 사교육비를 줄이기 위해 도입된 방과후 학교가 효과를 제대로 발휘하고 있는 셈이다.

박경희 논곡중학교 학부모회장은 “아이가 방과후 학교에 참여한 이후 사교육비가 절반 이상 줄었다”며 1~2년 지나 방과후 학교가 지금보다 체계가 잡히면 더 좋아질 것 같다고 기대감을 감추지 않았다.

고1 아들을 둔 학부모 김미경(여·부산광역시 기장군 장안읍) 씨의 방과후 학교에 대한 평가는 더 구체적이다. 우선 한 달 50만 원이던 사교육비가 10만 원 정도로 줄었고, 수학과 영어수업에 대한 아이의 만족도 역시 높다. 무엇보다 아이를 믿고 맡길 수 있다는 점을 높이 평가했다.

‘방과후 학교’로 공교육 바로 세운다
이렇듯 사교육 수요를 공교육이 흡수해 사교육비 부담을 덜고 학교를 바로 세우겠다는 참여정부의 정책이 일선 현장에서 차근차근 정착되고 있다. 이에 따라 학원에서 학교로 유턴하는 학생이 늘고, 방과후 학교에 참여하는 학부모의 사교육비 부담이 눈에 띄게 줄어들고 있다.

참여정부는 지난 2004년 2월 17일 e러닝 체제 구축, 수준별 보충학습, 재능·영어 과외 수요 충족을 위한 방과후 학교 운영, 초등 저학년 방과후 교실 등을 주요 내용으로 하는 사교육비 경감대책을 발표한 바 있다.

이들 사교육비 경감대책은 지난 2년여 동안 하나씩 구체화되면서 우리의 교육 현장을 근본부터 바꿔나가고 있다.

이미 e러닝은 새로운 학습유형으로 자리를 굳혔다. EBS 수능강의와 16개 시·도 교육청의 ‘사이버 가정학습사이트’ 등은 학생과 학부모의 호응 속에 안착됐다는 평가를 받았다. e러닝을 통한 학교수업으로 사교육 없이도 4년제 대학 진학률 100%라는 성과를 거둔 학교, 방학 중 학교에 모여 EBS 수능강의를 통해 대학 진학률을 4배로 끌어 올린 경기 양평의 양서고 등의 사례는 e러닝 효력을 입증하는 것이다.

수준별 보충학습은 현직교사와 함께 외부 강사, 예비 교사 등을 활용한 방과후 보충학습으로 사교육을 공교육으로 흡수하면서 사교육비 절감에 큰 역할을 하고 있다. 방과후 특기적성교육 프로그램, 영어체험 프로그램도 사교육비의 절감과 함께 양질의 공교육을 제공하고 있다는 평가다.

초등학교 저학년을 대상으로 하는 보육 프로그램은 학교에 아이를 맡김으로써 사교육비 절감은 물론 학부모의 육아 부담을 크게 더는 등 기대 이상의 효과를 보고 있다.

2007년 전국 1000개 학교에 확대 지원
방과후 학교가 교육 현장 및 학부모에게 큰 호응을 얻고 있는 이유는 공교육 활성화를 통해 교육 양극화를 해소하고 학교보다 학원에서 배우는 풍토를 줄여 궁극적으로 학교를 바로 세우는 효과가 나타나고 있기 때문이다.

방과후 학교는 이미 전국 대다수 초·중·고등학교로 확산됐다.  초등학교는 보육과 특기적성교육, 중학교는 특기적성과 교과 보충학습, 고등학교는 교과 보충학습과 진로지도를 중심으로 실시하는 등 각 학교의 수요에 맞춰 운영하고 있다.

교육부는 2005년 시범 운영 결과를 토대로 올해부터 각 교과의 수준별 보충·심화 학습을 중학교까지 확대 운영하기로 하는 한편 초등학교는 방과후 보육 및 교육에 대한 욕구를 해소하기 위해 올해 400개 교, 2007년 1000개 학교 등에 방과후 보육 시설 설치비를 지속적으로 지원해 나갈 방침이다.

이에 발맞춰 노무현 대통령도 지난 5월 4일 청와대에서 열린 ‘방과후 학교 활성화를 위한 교육감·교육장과의 대화’에서 “공교육 활성화를 위해 국채를 발행해서라도 방과후 학교를 반드시 성공시키겠다”고 천명했다. 그만큼 방과후 학교에 거는 국민의 기대가 크다는 것을 알기 때문이다.

방과후 학교 시행 후 거둔 성과는 기대 이상이다. 방과후 학교 실시 후 가장 크게 달라진 점은 공부를 하기 위해 학교로 돌아오는 학생들이 늘어났다는 점이다. 학교 밖에서 사교육을 받던 학생들이 양질의 교육을 받기 위해 학교로 돌아오고 있는 것이다.

지난 4월 전국 278개의 방과후 학교 시범학교를 대상으로 조사한 결과, 방과후 학교 참여 학생의 82%가 “방과후 학교 프로그램이 없다면 학원, 과외 등 사교육을 받겠다”고 응답해 방과후 학교를 통한 사교육 수요의 흡수 효과를 보여주고 있다.

高 방과후 학교 교육비, 사교육의 52% 수준
방과후 학교의 두 번째 효과는 학부모의 사교육비 부담이 크게 줄었다는 점이다. 방과후 학교의 강사와 수업의 질이 높아졌지만 수강료는 상대적으로 저렴해 학부모가 부담해야 하는 교육비가 줄어든 것이다.

교육부가 올해 4월 방과후 학교 시범학교를 대상으로 조사한 결과도 이를 뒷받침한다. 이 조사에서 사교육을 받는 학생의 월평균 사교육비가 20만9100원인 데 비해 전체 학생의 1인당 평균 사교육비는 15만7540원으로 75% 수준이다.

특히 고등학교의 경우 방과후 학교에서 공부하는 학생의 교육비 부담이 사교육을 받는 학생의 52% 수준에 불과한 것으로 조사돼 고학년으로 올라갈수록 사교육비 경감에 효과가 큰 것으로 나타났다.

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[SET_IMAGE]12,original,right[/SET_IMAGE]수업이 끝나면 곧바로 학원으로 향해야 했던 초등학생 정훈이는 이제 수업이 끝나도 학교에 남는다. 비싼 수강료를 내고 입시학원을 찾던 고등학생들도 이제 수업이 끝나면 학교에 남는다. ‘방과후 학교’가 있기 때문이다.

“맞벌이를 하는 부모 입장에서 이보다 더 좋은 제도가 없다. 선생님들이 학교에서 아이를 봐주니 믿고 맡길 수 있다. 학교에서 진행하는 ‘에듀케어(Education Care)’에 아이를 맡길 수 있어 참 좋다.”

서울 종로구 효제초등학교 1학년 정훈이의 엄마 박영희(43) 씨는 ‘학교에 대한 고마움을 감추지 않았다.

부부가 함께 동대문시장에서 의류 도매업을 한다는 박씨는 직업의 특성상 오후 5시부터 다음날 새벽 5시까지 일한다. 낮에 잠을 자야 하기 때문에 학교 수업이 끝난 아이를 편하게 봐줄 수 없는 상황이다. 올해 초등학교에 들어간 둘째 정훈이의 교육을 학교에 맡긴 셈이다.  

정훈이도 “집보다 학교가 더 좋다”며 연신 싱글벙글이다. 효제초등학교의 에듀케어는 온돌 시설이 된 바닥에 장판을 깔아 놀이방처럼 만들어진 교실에 20여 명 정도의 1학년 학생이 3명의 보육교사와 블록쌓기 등의 놀이를 한다. 에듀케어 전담교사 조영신(28·여) 씨는 “이제 갓 유치원을 졸업한 아이들이 학교에 자연스럽게 적응하는 데도 큰 도움이 된다”고 설명했다.

동대문시장과 가까운 효제초등학교는 맞벌이부부가 61.4%에 달한다. 저학년은 수업이 끝난 후 오후 7시 반까지 한 달에 1인당 3만5000원을 내고 보육프로그램에 참가한다. 현재 1학년의 참여율은 무려 60%에 달한다.

초등학교에서 진행되는 방과후 학교는 크게 두 가지로 나뉜다. 저학년을 학교에서 보살펴주는 보육프로그램과 ‘특기적성교육’이 그것이다. 특기적성교육은 축구, 종이접기, 미술, 요가 등 다양한 프로그램으로 구성돼 있다.

효제초등학교의 경우 겨울방학 중 ‘리더스 캠프’라는 이름으로 학교를 개방해 큰 호응을 얻었다. 주위의 5개 초등학교에서 신청을 받아 아침부터 오후 4시 30분까지 145명의 학생을 대상으로 방학 종일반을 운영했다. 수리논술, 원어민 영어, 기초 컴퓨터, 숙제도우미, 사회체육 등의 과목을 진행했다.

홍순길 효제초등학교 교장은 “교육 문제를 해결하는 길은 학교가 바로 서는 길이라 생각하고 선생님들과 함께 노력하는 중”이라며 “교사에 대한 적절한 대우, 학부모를 설득하는 문제 등이 해결되면 참여율이 더 높아질 것”이라 전망했다.