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[SET_IMAGE]4,original,right[/SET_IMAGE]“3·30후속대책 이전에는 한 달에 50여 건의 거래가 이뤄졌으나 지금은 거래가 뚝 끊긴 상태다. 재건축단지에 대한 이익이 크게 줄어든 만큼 처분을 놓고 고민하는 사람들이 늘고 있다. 예전에는 투자목적으로 많이 사두었는데 이제는 부동산이나 아파트로 한몫 잡는 시절은 간 것 같다.”

3·30대책이 발표된 지 일주일 만에 찾은 서울 강남 의 한 부동산중개업소 사장은 한숨부터 쉰다. 개포동을 비롯해 강남지역 부동산가는 썰렁했다. 호가도 떨어지고 급매물도 나오고 있지만 거래는 거의 끊긴 상태다.

아파트 값 상승세 크게 둔화
개포 주공1단지 인근에서 부동산중개업소를 운영하는 이모(53) 씨는 “개포 주공1단지 17평형의 경우 3·30대책 발표 전에는 13억 원에 거래됐으나 지난 4월 5일 대출 강화 이후 12억5000만 원으로 5000만 원 내렸고, 13평형은 6억6000만~6억7000만 원에서 6억4000만 원, 15평형은 8억7000만 원에서 8억4000만~8억5000만 원으로 각각 하락했다”고 말했다.

특히 대출 축소로 인해 매수를 포기하는 사람도 늘고 있다고 귀띔했다.

“매수시기를 놓고 고민하던 고객이 지난 5일 대출 자격이 강화됐다는 소식에 결국 구입을 포기했다”며 “앞으로 실수요자라 해도 대출을 끼고 집을 사기는 어려울 것으로 보인다”고 덧붙였다.

대치동 은마아파트 인근의 한 중개업소 사장은 “시세를 모르겠다”고 말한다. 거래가 끊겼기 때문이다.

이곳 중개업소 대부분에는 ‘재건축 전문상담’이라고 쓴 간판들이 곳곳에 붙여져 있었지만 아무리 둘러봐도 상담을 하러 온 손님의 모습은 쉽게 찾아볼 수 없었다.

부동산중개업소 관계자들은 강남권 아파트 값 상승세가 크게 둔화됐으며, 재건축 개발부담금 부과와 6억 원 초과 고가아파트의 담보 대출축소를 뼈대로 한 3·30대책의 영향으로 매수세가 많이 위축됐다고 입을 모으고 있다.

강남구 도곡동 렉슬아파트 단지. 이곳 분위기 역시 대치동과 마찬가지다. 지난해 말부터 이곳에서 공인중개업을 하고 있는 문모 씨는 “그동안 서울 강남이나 목동 아파트는 빚을 얻어서라도 사두면 이익이라는 생각에 너나할 것 없이 은행 빚을 내서라도 부동산 투자에 나섰는데 이번 3·30대책은 그 흐름을 일단은 차단시킨 것 같다”고 말했다.

재건축 이익에 대한 기대감 사라져
서울 잠실 부근 재건축 단지에서 만난 중개업자 진모씨는 “요즘같이 매물이 없고 호가만 있는 상황에서는 쏟아지는 부동산 정보들이 오히려 거래 당사자들에게 혼란만 주고 있다”며 “종부세와 양도세 강화가 올 하반기부터 적용되기 때문에 매도자와 매수자 모두 딜레마에 빠져 있다”고 말했다. 한편 재정경제부 권혁세 재산소비세제국장은 개발이익을 일정 수준 환수당하는 상황에서 다시 개발이익을 최대 50%까지 환수하면 재건축 아파트를 통한 막대한 수익 창출은 사실상 불가능해진다”며 “이젠 부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났다”고 밝혔다.

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“최근 부동산에 대해 궁금한 점을 묻는 고객들이 많이 늘었습니다. 1가구 2주택인 경우 집을 팔아야 하나, 버틸 경우 실익은 없나 등등입니다. 답은 의외로 간단합니다. 이제 부동산으로는 돈 벌기 힘듭니다. 차제에 금융상품으로 다양한 포트폴리오를 검토하라고 권장합니다.”

재테크컨설팅을 담당하는 네오머니 홍성민 이사는 부동산에 대한 시장 흐름이 최근 바뀌기 시작했다고 전한다. 참여정부가 ‘부동산으로 인한 불로소득을 인정할 수 없다’는 일관된 정책 기조를 유지하면서 부동산 신화가 시장에서부터 조금씩 무너지고 있다.

“지난해 8·31부동산정책이 실수요자 중심으로 부동산 시장을 바꾸어 놓았다면 이번 3·30후속대책은 아파트 매매가 상승을 주도하던 재건축 단지의 매매 가격을 잡았다는 점에서 높게 평가합니다.” 부동산정보업체 부동산114 김성우 팀장은 지난해 8·31대책 이후 부동산 시장의 변화에 대해 이같이 진단했다.

[SET_IMAGE]6,original,left[/SET_IMAGE]실제 3·30후속대책 이후 서울 강남지역의 일부 아파트 가격 호가가 떨어지는 현상이 나타났다. 특히 재건축 단지 가운데 호가 하락이 두드러진 곳은 송파구 잠실5단지와 개포동 주공단지. 잠실5단지는 3월까지만 해도 호가가 11억7000만 원까지 급등한 상태이나 이달 초 11억 원 선에서 급매물이 나왔다는 것이다. 인근 공인중개사 관계자는 “후속대책이 발표된 이후 대기 매수세가 사라지면서 최고 7000만 원까지 호가를 낮춘 매물이 나왔다”며 “하지만 사겠다는 사람이 없다”고 말했다. 개포 주공단지도 최고 5000만 원까지 호가가 낮아졌다. 15평형은 8억7000만 원에서 8억5000만 원대의 가격이 형성되고 있다.

강남구 대치동 은마아파트는 34평형과 31평형이 각각 12억5000만 원, 9억 원 선으로 정부의 발표 이전과 이후 시세에 별다른 변동이 없다는 것이 인근 중개업소의 설명이다. 이와 관련 서울 강남구 도곡동의 부동산중개업소 문모 사장은 “수요 억제 측면에서 봤을 때 고질적 투기수요는 정부의 강력한 부동산정책으로 한풀 꺾인 게 사실”이라고 말했다.

강남불패 신화 잠재워
참여정부가 치솟는 부동산 가격을 잡기 위해 지난 2003년부터 올해까지 10·29, 8·31, 3·30 등의 고강도 부동산정책이라는 특단의 칼을 빼든 지 3년이 지난 지금 부동산 투기로 한몫 잡으려는 투기수요는 일단 차단됐다는 게 전문가들의 판단이다.

참여정부는 그동안 서민의 주거비 부담을 줄이고 부동산 가격 상승으로 인한 불로소득의 발생을 억제하는 한편 부동산 투기 근절을 위해 꾸준하고도 다양한 노력을 펼쳐왔다. 특히 △지역균형발전 추진 △부동산 관련 보유과세 강화 △공공임대주택 건설 △가격안정이라는 네 가지 큰 줄기에 따라 일관성 있게 추진했다.

[SET_IMAGE]7,original,left[/SET_IMAGE]먼저 참여정부는 강남 집값이 급등하고 주택시장이 불안해지면서 2003월 10월 29일 첫 부동산정책을 발표했다.

주요 내용은 양도세의 경우 1가구 다주택자의 세금 부담을 크게 늘리고, 주상복합 분양권 전매 금지와 분양권 전매 제한을 6대 광역시로 확대하는 내용을 골자로 하고 있다. 3주택 보유자의 양도세 실효세율을 82.5%까지 올려 차익을 세금으로 환수한다는 계획이다. 정부는 10·29대책 이후 안정세를 보이던 주택가격이 지난해 2월부터 다시 불안한 움직임을 보이자 세제 금융 공급 확대가 모두 포함된 ‘종합처방전’인 8·31부동산정책을 내놓았다.

그 주요 내용을 살펴보면 종합부동산세(종부세) 과세기준을 현행 공시가격 기준 9억 원에서 6억 원으로 하향 조정하고, 과세방법을 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경했다. 또 현재 50%인 과표 적용률은 2009년까지 연차적으로 100%로 인상하고 세 부담 상한을 전년 대비 1.5배에서 3배로 상향 조정했다.

부동산정책 효과 이제 시작일 뿐
또 1가구 2주택자의 양도소득세율을 현행 9~36% 누진세율 체계에서 50% 단일세율로 과세하고, 부동산 양도소득세 과세기준을 기준 시가에서 실제 거래가액으로 바꿨다. 그리고 8·31후속대책인 3·30대책은 재건축에 따른 불로소득 환수와 주택대출 제한을 통한 수요 억제에 초점이 맞춰져 있다. 이에 따라 오는 8월부터 개발부담금 부과를 통해 재건축 개발이익을 환수할 예정이다. 지난 5일부터는 주택대출 담보 가능 금액 산정기준을 변경해 수요 억제에 나서고 있다.

부동산정책은 이제 시작일 뿐이다. 지난 5일부터 은행 주택 담보대출 기준이 강화되는 것을 비롯해 주요 부동산 관련 고강도 대책들이 6월부터 연말까지 거의 한 달에 한 건 이상이 나올 예정이다. 부동산 투기가 정말 끝났구나 하는 것을 실감하게 된다.

[SET_IMAGE]8,original,right[/SET_IMAGE]우선 6월부터 실거래 가격을 부동산등기부등본에 의무적으로 명시하도록 하는 ‘실거래가 부동산 등기제’가 본격 시행되며 7월에는 8·31대책의 핵심인 보유세 강화안을 반영한 재산세를 납부하게 된다. 또 기반시설부담금제가 실시된다. 이는 60평이 넘는 모든 건물에 땅값과 건물 연면적을 연계해 산정한 기반시설 소요액의 최대 20%까지를 부담금으로 물리는 제도다. 이 제도가 시행되면 신축 아파트 등을 포함한 건물 소유자나 분양계약자들의 부담이 늘어날 전망이다.

8월에는 8·31후속대책인 재건축 개발부담금제가 시행된다. 개발이익의 최대 50%까지 부담금이 부과될 예정으로, 서울 강남권 재건축 단지의 부담이 크게 늘어난다. 특히 12월에는 수요자들이 자진신고 납부하는 종합부동산세가 있다. 종부세 부과 대상자와 세금이 큰 폭으로 늘어나 재산세보다 훨씬 큰 충격을 안겨줄 것으로 보인다. 부동산을 가지고 있으면 부담만 커지는 시대가 본격적으로 시작되는 것이다.

부동산 잡지 못하면 양극화 해소도 물거품
[SET_IMAGE]9,original,left[/SET_IMAGE]정부가 부동산에 대한 특단의 대책을 잇달아 내놓는 데는 우리나라가 집과 땅의 편중현상이 심각하기 때문이다. 전국민의 45%가 ‘셋방살이’를 하는데 9.1%세대는 2채 이상의 집을 보유하고 있다. 또 상위 5% 세대가 전체 토지의 62.8%를 차지하고 있다. 부동산 가격이 급등하면 특정계층의 재산을 늘려주고 서민들은 부담만 늘어나게 된다. 또 우리나라 가계의 부동산 의존도는 기형적이다. 대한상의가 전국 7대 도시 700가구의 가계자산 보유 현황을 조사한 결과 가계자산 가운데 부동산 비율이 88.6%에 달하고 있는 것으로 나타났다.

부동산 거품이 일시에 꺼지면 가계자산이 몰락하는 현상이 우려될 정도다. 실제로 한국은행은 2004년 이후 서울 강남지역 아파트값에 13.7% 정도의 거품이 생겼다는 분석을 내놓고 있다.

이 같은 현상은 그동안 부동산 불패신화가 이어져 오면서 부동산에 대한 맹신이 고소득층을 중심으로 굳게 뿌리내리고 있기 때문이다. 따라서 부동산에 대한 국민들의 생각을 바로잡고 투자를 건전화하는 것은 중요한 국가과제이기도 하다.

부동산에 대한 생각 바꿔야
참여정부가 일련의 초강력 부동산정책을 내놓고 있는 이유도 여기에 있다. 부동산을 방치했다가 몰아닥칠 후폭풍을 미리 차단하겠다는 것이다. 이미 부동산 거품 붕괴를 방치했을 때 나타나는 사태의 심각성은 일본 사례에서 충분히 알 수 있다. 일본은 부동산 거품을 방치했다가 거품이 일시에 붕괴되면서 ‘10년 불황’이라는 쓰라린 경험을 해야 했다.

정부는 3·30후속대책을 발표하면서 “참여정부의 부동산정책은 거래의 투명화, 투기이익 환수, 보유과세 강화이며 이 원칙이 실현될 때까지 4차, 5차 대책도 입안되고 발표될 것”이라고 밝혔다. 이미 늦은 감이 있으나 이제라도 부동산에 대한 생각을 바꿀 때가 된 것이다.  

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[SET_IMAGE]12,original,right[/SET_IMAGE]회사원 김모(46·강남구 논현동) 씨는 10억 원대 현금부자가 부럽지 않다는 1가구 2주택자이다. 서울 강남지역에 본인과 아내 명의로 된 주택 두 채를 보유하고 있으니 그럴 만도 하다. 하지만 김씨 역시 요즘 들어 고민이 되기는 마찬가지. 내년부터 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 시행되기 때문이다.

김씨 소유의 주택 두 채 중에서 한 채는 본인과 가족이 거주하고 있고, 나머지 한 채는 전세를 준 상태다.

김씨가 내년부터 시행되는 1가구 2주택자에 대한 양도소득 중과세를 면하기 위해 올해 말까지 아파트 한 채를 매각한다면 매매 차익은 얼마나 될까?

위의 표로 볼 때 김씨가 아파트 매도를 내년 이후로 미룬다면 매매 차익은 더 줄어든다. 양도소득세율이 50%나 적용돼 내야 할 세금만 무려 1억2000만 원이 넘기 때문이다. 아파트 값이 지금과 같다면 투자수익은 1억 원 미만으로 뚝 떨어진다.

‘아파트를 팔지 않으면 되는 것 아니냐?’고 생각할 수도 있지만 김씨는 올해부터 종합부동산세 대상에 포함돼 매년 300만 원씩 보유세를 부담해야 한다.

부동산 보유세는 집값이 오르지 않더라도 2017년까지 11년간 매년 올라가도록 돼 있다.

먼저 종부세의 과표적용률은 올해 공시가격의 70%에서 매년 10%포인트씩 상향 조정돼 2009년에는 100%가 된다. 또 2008년부터는 재산세 과표적용률이 현재 공시가격의 50%에서 매년 단계적으로 5%포인트씩 올라 2017년에 100%가 된다. 이렇게 되면 김씨 부부가 부담해야 할 보유세는 매년 1000여만 원이 넘게 된다. 직장인 김씨에게 매년 1000만 원씩의 세금은 큰 부담이 아닐 수 없다.

[SET_IMAGE]13,original,left[/SET_IMAGE]양도세·보유세 떼고 나면 남는 게 없어
더 큰 문제는 아파트 가격이 내리는 경우다. 2000년 이후 지금까지 아파트 값이 줄곧 상승세를 보였으니 계속해서 오를 확률도 있지만 떨어질 가능성 또한 그만큼 높아질 것이다. 만약 아파트 값이 떨어지기라도 한다면 김씨가 지금까지 벌어두었던 매매차익은 겨우 정기예금 수준을 웃돌게 될 것이다.

결국 아파트 가격 상승세가 지속되지 않는 한 김씨는 서둘러 아파트를 내놓을 수밖에 없을 것이다.

정부는 8·31부동산정책에 이어 3·30후속대책을 내놓았고, 앞으로도 지속적으로 안정대책을 내놓을 것이라고 한다.

부동산에 투자할 여유자금으로 차라리 안전한 고금리 금융상품에 투자하라고 권하고 싶다.

지난해부터 인기를 모으고 있는 선박펀드는 배당률이 연 9~10%대에 이르며 3억 원까지는 세금 한 푼 내지 않는다. 국내 주식형펀드나 해외 주식형펀드 수익률도 최근 1년 동안 20~70%를 넘고 있다.

무작정 사두면 오른다는 강남아파트에 투자할 것인지, 아니면 안전하면서도 높은 수익이 가능한 금융상품에 대체 투자할 것인지에 대해 현명한 판단이 필요한 시점이다.

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서울 강남구 압구정동 43평 아파트에 살고 있는 박모 씨는 1가구 2주택자이다. 본인과 아내 명의로 된 주택 두 채를 보유하고 있다.

박씨는 10년 전에 전세(1억 원)를 끼고 주택담보대출(1억 원)을 받아 2억 원에 산 아파트가 현재 15억 원까지 올라가자 지금 팔아야 할지 아니면 더 가지고 있어야 할지 고민이다. 내년 이후에 팔 경우 2주택자에 대한 양도소득세 중과가 불가피하기 때문이다.

[SET_IMAGE]15,original,left[/SET_IMAGE]만일 박씨가 이 집을 올해 안에 팔 경우 양도세는 3억900만 원가량 부과되며, 실효세율은 양도차익 13억여 원의 24% 수준이다. 그러나 이 집을 올해 팔지 않고 내년 이후로 미룰 경우 양도차익에 50%의 세율이 적용돼 양도세만 6억3700만 원가량 내야 한다. 불과 몇 개월 사이에 양도세가 두 배 이상 늘어나는 것이다. 또 1995년에 2억 원을 주고 구입한 34평형 대치동 은마아파트로 인해 집이 두 채가 된 경우 올해 10억 원에 팔면 양도소득세는 약 1억8400만 원가량 내야 한다. 실효세율은 23.3% 수준이다. 하지만 내년에 팔 경우는 3억8900만 원의 양도세를 내야하며 실효세율은 49.3%로 껑충 뛴다.

올해부터 종부세 과세대상이 공시지가 9억 원에서 6억 원으로 강화되고, 공시가격도 오르면서 보유세 부담이 크게 늘어난다. 당장 올해의 경우만 해도 6억 원이 넘는 고가주택은 지난해에 비해 300% 수준으로 늘어날 전망이다.

강남 도곡동 타워팰리스 90평의 보유세를 산정한 결과, 지난해 876만 원보다 2.8배 오른 2408만 원을 내야 한다.

특히 8·31대책은 대형 고가아파트의 경우 공시가격의 변동이 없더라도 종합부동산세의 과표 적용률이 2009년 100%를 목표로 매년 10%씩 증가하기 때문에 보유세 부담은 2007년 2777만 원, 2008년 3120만 원, 2009년에는 3462만 원으로 4배 이상 늘어나게 된다.

[SET_IMAGE]16,original,left[/SET_IMAGE]부부합산 과세로 인한 보유세 역시 크게 늘어난다. 남편이 송파구 신천동의 장미아파트 56평형을, 부인이 강남구 대치동의 우성아파트 41평형을 갖고 있다면 이 가구는 지난해에 각각 185만 원, 158만 원으로 모두 343만 원의 보유세를 내면 됐지만 올해부터는 부부합산 세율에 의해 총 보유세 부담은 997만 원으로 지난해의 3배 정도 늘어난다.

따라서 이 가구의 미성년 자녀 중 1명이 과천의 주공아파트 40평형을 보유하고 있다면 전체 보유세 부담은 1341만 원으로 지난해 452만 원의 3배에 달한다.

8·31부동산정책 후속으로 발표된 3·30대책은 집값 상승의 진원지로 꼽히고 있는 서울 강남 재건축단지를 겨냥한 재건축 개발이익 환수와 서민주거 안정을 위한 임대주택 공급확대에 초점이 맞춰져 있다. 재건축 개발이익 환수 대상은 서울 강동구를 포함, 강남 4개 구에서 재건축을 추진 중인 12만여 가구 중 약 65%인 7만8000가구이다.

[SET_IMAGE]17,original,left[/SET_IMAGE]지난해 말 입주한 서울 강남 도곡 렉슬아파트 33평형에 재건축 개발이익 환수가 적용되면 개발부담금은 2억1000여만 원이다. 재건축 착수 시점 집값은 1억9000만 원 수준이었으나 7년 후 준공 시점의 집값이 10억 원으로 뛰었다. 차액 8여억 원 중 건축·분양비용, 제세공과금, 집값 상승률 등 3억 원을 빼면 부담금이 매겨지는 개발이익은 5억 원 수준이다. 그러나 여기에 지난 3월 30일 정부가 밝힌 누진 부담률(0~50%)을 적용하면 개발부담금 총액은 2억1000만여 원이 되는 것이다. 추가 부담과 금리 부담 등을 고려하면 재건축 실익이 없어지는 셈이다.

이와 관련 건설교통부가 서울 반포 주공3단지 19평을 상대로 시뮬레이션해본 결과 부담금을 전혀 내지 않아도 된다는 일부 언론의 보도와는 달리 개발부담금이 1억7787만 원에 달하는 것으로 나타났다. 19평형의 착수 시점 집값이 5억5000만 원, 준공 시점 집값이 14억 원이라고 가정할 때, 개발비용은 1억8130만 원, 집값 상승분 2억4295만 원을 공제하면 개발이익은 4억2575만 원에 달한다. 여기에 누진세율을 적용하면 개발부담금이 1억7787억 원이 된다는 계산이다.

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[SET_IMAGE]20,original,right[/SET_IMAGE]서울시가 재건축 단지에 대한 용적률과 층고 완화 움직임을 보이자 이에 따른 기대감으로 연초 서울 강남의 재건축 단지를 중심으로 집값이 상승세로 돌아섰다. 정부는 이에 따라 재건축 시장 안정 없이는 집값 불안을 해소할 수 없다는 결론을 내리고 재건축 조합원의 불로소득에 대해 직접 칼을 빼어 들었다. 바로 3월 30일 발표한 8·31후속대책인 3·30부동산안정대책이다. 이 대책은 재건축 개발이익 환수·아파트 분양가 인하, 주택거래신고제도 보완 등의 내용이 담겨져 있다.
 

Q.  개발부담금은 어떤 재건축 단지에 부과되나.
관리처분계획 인가 신청 이전 단계에 있는 단지들은 모두 부과 대상이다.
관리처분계획은 사실상 재건축의 마무리 단계여서 강남권을 포함, 현재 사업이 추진되고 있는 대부분의 재건축 단지가 대상이 될 것으로 보인다.

Q.  개발부담금 어떻게 산정되나.
준공 시점의 주택가격에서 착수 시점의 주택가격과 개발비용 및 정상 집값상승분을 뺀 개발이익에 일정 부담률을 곱해 산정한다. 여기서 착수 시점은 재건축 추진위 승인일, 종료 시점은 준공일이 된다. 다만 옛 주택건설촉진법에 따른 재건축은 조합 설립일을 착수 시점으로 본다.

Q.  개발비용은 개발이익에서 빼준다는데.
도시 및 주거환경정비법(도정법)상의 임대주택 의무 건립에 따른 대지 지분 감소액은 개발 비용으로 인정해준다. 또 기반시설부담금과 광역교통시설부담금 등 이미 납부한 다른 부담금도 공제된다. 재건축 사업을 위해 들어간 건축·분양 비용과 제세공과금 등도 개발이익에서 빠진다.

Q.  미실현 이익에 대한 과세는 위헌 아닌가.
미실현 이익에 대한 과세 여부는 입법정책의 문제일 뿐 그 자체로 헌법상 조세원리에 저촉되거나 양립할 수 없는 모순이 있는 것은 아니다. 헌법재판소도 토지초과이득세에 대한 판결(1992년)에서 이러한 입장을 판시한 적이 있다.

Q.  부담금 부과기준과 실제 예상액은.
개발이익의 규모가 크지 않은 사업장은 실제 부담이 발생하지 않도록 ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준으로 누진체계(0~50%)로 부과할 예정이다. 구체적인 누진체계(부담률, 기준 금액 등)는 입법과정에서 결정되며, 실제 부담액은 구체적인 부담률과 기준이 확정되지 않은 상태이므로 추정하기 어려우나, 조합원당 개발이익이 1억 원인 경우는 누진체계를 감안한 실효 부담률이 약 15% 내외, 2억 원인 경우는 약 30% 내외, 3억 원일 경우는 약 40% 내외가 될 것으로 예상된다.

Q.  적용대상 대출은.
대출취급일 현재 소유권 이전등기일(접수일 기준)로부터 3개월이 경과하지 않은 투기지역 내 시가 6억 원 초과 아파트와 아파트 분양권, 그리고 재건축·재개발 지분을 담보로 하는 가계 대출이다.

Q.  DTI란 무엇인가.
DTI(총부채 상환비율)는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율이다. 대출한도를 DTI 40% 이내로 제한한다는 것은 매년 갚는 원리금 상환액이 연소득의 40% 이내여야 한다는 뜻이다.

Q.  소득과 부채 수준에 따라 대출한도가 달라지나.
그렇다. 총 소득이 많거나 다른 부채가 적으면 그만큼 대출한도가 높아진다. 똑같은 조건의 대출이라도 연소득 3000만∼1억 원에 따라 현재 차이는 5000만 원에 불과하지만 4월 5일부터는 2억9000만 원이나 된다.

Q.  DTI 적용을 받지 않는 예외 경우는.
먼저 대출취급일 현재 소유권 이전등기일(접수일 기준) 이후 3개월이 경과한 아파트는 적용 대상에서 배제된다. 집을 사서 소유권 이전등기 후 3개월만 지나면 종전과 마찬가지로 만기 10년 이상 대출시 시세의 60%까지 융자가 가능하다. 따라서 일단 사금융 대출을 통해 집을 산 뒤 3개월 후 은행 대출을 신청해 갚는 형식의 편법도 생길 것으로 우려된다. 하지만 소유권 이전등기일 이후 3개월이 경과한 아파트라도 DTI 적용을 회피하기 위한 것으로 판단되는 경우에는 DTI 요건을 부과한다는 게 정부의 방침이다.