주택 문제를 해결하기 위한 ‘집주인 임대주택 사업’을 집주인들이 좀 더 적극적으로 참여하도록 개선한다. 기존 집을 신축하거나 매입하는 경우뿐 아니라 경수선하는 경우 역시 사업 참여 자격을 준다. 또 민간업체의 참여도 허용해 민간의 창의적인 아이디어를 이용한다.

집주인이 기존 주택을 새로 짓거나 고쳐 임대주택을 공급하는 ‘집주인 임대주택 사업’에 대한 정부 지원이 확대된다. 임대료와 융자 조건을 개선하는 등 집주인이 받는 혜택을 늘려 주택 소유주의 참여를 유도하기 위한 조치다. 정부는 집주인에게 낮은 금리의 기금융자를 통해 주택을 신축, 경수선, 매입하게 함으로써 집주인들이 시세보다 저렴하게 임대하도록 유도할 방침이다.

기존 주택을 저렴한 임대주택으로 전환하고 집주인에게는 확정수익을 제공하는 집주인 임대주택 사업은 올해 1000가구 공급을 목표로 한다. 국토교통부는 4월 말부터 사업자 모집에 착수한다.

집주인 임대주택 사업은 집주인에게 연 1.5%의 낮은 금리로 주택도시기금을 빌려줘 주택의 신축, 리모델링, 매입을 지원한다. 임대관리는 한국토지주택공사(LH)가 맡고 집주인은 임차인 유무와 상관없이 확정수익을 받는다. 집주인은 임대료를 시세의 85% 수준으로 하고 LH에 임대관리를 맡겨야 하지만, 공실과 상관없이 임대주택 만실을 기준으로 확정수익을 보장받는다. 

집주인 임대주택 사업은 지난해 시범사업 시 수익성 부족으로 공급 수가 64가구에 그쳤다. 이에 정부는 집주인들의 참여를 유도하기 위해 사업 유형을 다양화하고 임대사업자에 대한 지원도 강화하기로 했다. 

▶ 대학생·사회초년생·신혼부부을 위한 서울 송파구 삼전지구 행복주택 입주 모습. ⓒ연합

임대료 80%→85%로 상향

우선 사업 유형에 신축·매입뿐 아니라 경수선도 포함한다. 또 LH 대신 민간업체도 임대관리에 참여시키는 등 다양한 사업이 가능하게 했다. 수익성을 높이기 위해 임대료 수준을 80%에서 85%로 상향하고 투룸 건축 허용, 기금융자 한도 상향 등의 지원 방안도 마련했다. 집주인 임대주택 사업 추진 과정에서 집주인의 의사를 다양하게 반영할 수 있도록 다양한 사업 방식도 마련했다.

주택의 건설·개량은 표준건축형, 자율건축형, 경수선형 방식이 가능하다. 이 중 표준건축형은 집주인이 LH가 제시하는 표준건축 모델  중 하나를 선택해 신축하는 방법으로, 주택 건축에 대한 노하우나 경험이 없는 집주인에게 적합하다. 자율건축형은 집주인이 LH의 관여  없이 건축하기를 원하는 경우 적합한 사업 방식으로, LH가 제시하는 최소한의 건축 기준에 부합하기만 하면 건축비 저리 융자를 받을 수 있다. 경수선형은 신축이 아닌 도배·장판·창호 교체, 화장실 개량 등 단순한 수선을 원하는 집주인에게 적합한 방식이며, 견적비용에 대한 기금융자를 받을 수 있다. 다만 표준건축형은 집주인이 신축 후 해당 주택에 거주하지 않는 경우만 허용된다.

사업을 위한 주택 매입 방식은 LH 추천형과 개별 신청형, 두 가지 형태가 있다. LH 추천형은 LH가 공인중개사나 분양사업자와의 협업을 통해 임대사업용 다가구와 공동주택을 확보한다. 기금융자 가능액, 자기부담액 및 수익률을 제시하면 임대사업을 원하는 개인이 매입 신청을 하고, 제시된 자기부담금을 납부한 후 매월 확정수익을 지급받는 집주인이 되는 방식이다. 그리고 개별 신청형은 종전처럼 매수 대상 주택을 사업 신청자가 직접 선정하는 방식으로, 매수 대상 선정 후의 매매 절차는 LH 추천형과 같다.

수익성 위해 투룸 임대 허용

수익성 제고를 위해 임대료와 융자 조건을 개선하고 투룸 임대도 허용한다. 임대료 수준은 시세 80% 수준에서 85%로 상향하고, 다세대 외 도시형 생활주택 등 공동주택도 건설할 수 있도록 한다. 가구당 건축면적도 원룸형인 전용 20㎡ 이하로 제한하던 것을 50㎡ 이하까지 확대해 임대시장에서 인기가 높은 투룸 건설도 허용한다. 기금융자 한도 역시 늘려 다가구 건설의 경우 2억 원에서 3억 원으로, 공동주택 건설의 경우 세대당 4000만 원에서 6000만 원으로 증액했다. 다가구의 경우 LH 보증금 지원율도 기금융자액의 60%에서 90%로 상향했다. 원가 방식으로 매입금액을 산정하던 것을 비교사례법으로 변경해 사업 신청자의 자부담 수준도 낮췄다. 

정부는 창의적인 아이디어와 사업 구상을 적극 활용하기 위해 LH 대신 민간 임대관리업체의 사업 참여를 확대해, 집주인 임대주택 사업의 관리를 LH가 아닌 민간 임대관리업체가 실시하는 민간 제안형  사업도 새롭게 도입한다. 민간업체는 건설·개량이나 매입을 통해 임대사업에 참여하기를 원하는 집주인과 개별적으로 협의해 사업계획서를 작성하고 한국감정원의 사업 타당성 평가를 통과해야 한다. 사업계획서가 사업 타당성 평가를 통과하면 집주인은 LH가 추진하는 사업과 같은 조건의 연 1.5% 저리 융자를 받을 수 있다.

사업 접수는 4월부터 본격적으로 진행된다. 4월 말 자율건축형과 경수선형, 매입 방식 개별 신청형 접수를 시작으로 5월에는 매입 방식 LH 추천형 접수가 시작된다. 표준 모델 구성이 완료되는 오는 10월부터는 표준건축형 접수를 실시할 계획이다. 

문답으로 정리한 ‘집주인 임대주택 사업’

시범사업 실적이 부진했던 이유는 무엇이며, 제도 개선의 효과는?
“집주인이 요구하는 수익을 만족시키기 위해 공사비 절감 등을 시도했으나 일정 수준의 임대주택 품질을 확보해야 하는 관계로 한계가 있었다. 이번에 수취 임대료 수준을 기존에 비해 5%p 상향(80%→ 85%)하고 경수선 도입 등 상품도 다양화한 만큼 활성화될 것으로 기대된다.”
표준건축형을 집주인이 비거주하는 경우만 허용한 이유는?
“표준건축형은 집주인과의 협의기간을 단축하고 임대주택 품질을 확보하면서 임대수익을 극대화하기 위해 마련한 대안이다. 집주인이 거주하는 경우까지 허용하면 시범사업처럼 집주인의 요구사항에 따라 협의가 장기화될 우려가 있다. 참고로 과거 시범사업 시 집주인이 고급 외장재 설치를 요구해 사업이 장기화된 경우가 많았다.”
건설·개량 방식 중 경수선형의 범위는?
“경수선이란 건축 허가가 수반되지 않는 경우를 의미한다. 도배·장판 등 환경개선 공사, 창호· 단열·난방 공사, 누수 보수 및 방수 공사 등을 포함한다.”
집주인 임대주택 사업의 입주자 선정 기준은 민간제안형에도 동일하게 적용되나?
“집주인 임대주택은 1순위 대학생·독거노인, 2순위 대학원생·사회초년생·취업준비생, 3순위 일반인에게 공급되며, 민간제안형도 동일한 순위 기준으로 임차인을 모집해야 한다.”

자료│국토교통부

이정현 | 위클리 공감 기자