정부가 과열 조짐을 보이는 부동산시장에 칼을 빼들었다. 정부는 11월 3일 열린 경제관계장관회의에서 ‘실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표했다.

정부는 그동안 불필요한 규제를 개선하고 세제•금융 지원 등을 통해 실수요자 중심의 주택시장 활력 회복에 주력해왔다. 그 결과 주택 가격이 급등이나 급락 없이 안정적인 흐름을 이어왔다. 그러나 최근 저금리 기조가 지속되고 늘어난 유동성이 주택시장으로 유입되면서 일부 지역에서 불안 양상이 나타났다. 특히 일부 재건축 예정단지를 중심으로 집값이 단기간에 많이 오르고 서울, 경기, 부산, 세종 등 일부 청약시장에서는 이상 과열 현상이 발생했다. 국지적이지만 이런 현상이 더 심화되거나 다른 지역으로 확산될 우려를 차단하기 위해 정부가 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 대책을 마련한 것이다.

이번 대책은 지역 주택시장에 대한 정밀한 분석을 통해 과도한 단기 투자 수요 등에 의해 이상 과열이 발생하고 있는 지역을 선별하고, 이들 지역에 대해 전매 제한, 청약 자격 등을 강화해 과열 현상과 주변 집값의 불안 소지를 완화해나가는 한편, 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대되도록 하는 데 역점을 두었다. 정부는 전반적인 주택시장의 수급 여건과 거시경제 여건을 고려할 때, 장래 주택 경기의 조정 가능성이 있고 지역별 주택시장의 차별화가 뚜렷해지고 있는 점에 유의해 각 지역의 시장 상황에 대한 맞춤형 정책을 마련했다.

아울러 불법 전매, 다운 계약, 청약통장 매매 등 주택시장 질서를 교란하는 행위는 행정력과 시스템을 동원해 철저히 단속하고 강도 높게 처벌해나가기로 했다. 불법•비리 소지가 여전히 남아 있는 재개발, 재건축 등 정비사업에 대해서도 투명성을 높이기 위한 제도 개선을 적극적으로 추진해나간다는 계획이다. 또한 이번 대책과 함께 무주택 서민을 위한 디딤돌대출 등 정책 모기지를 지속 공급하고, 무주택 서민용 공공분양주택에 대한 중도금 대출 등에 대해서도 차질 없이 지원해나가기로 했다.

서울 등 부동산시장 과열 지역 37곳
분양권 전매제한 기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 규제 강화

정부는 먼저 ‘조정지역’을 지정해 이 지역에 대해선 분양권 전매제한 기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제를 강화하기로 했다. 선정 기준은 주택 가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용하되 일부 요건을 구체화했다. 기준은 ‘주택 가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳’, ‘청약경쟁률이 5 : 1을 초과했거나 국민주택 규모 이상 주택 청약경쟁률이 10 : 1을 초과한 곳’, ‘주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳’으로서 시•도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시•도별 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역이다. 세 가지 요건 중 어느 하나라도 충족하는 지역 가운데 심의를 거쳐 청약 과열이 발생했거나 과열 우려가 있는 곳을 조정지역으로 지정하겠다는 방침이다.

▶강호인 국토교통부 장관이 11월 3일 정부서울청사에서 주택시장 안정적 관리방안을 발표하고 있다. ⓒ뉴스1

이에 따라 서울 등 총 37개 지방자치단체가 조정지역으로 선정됐다. 수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간•공공택지, 경기 과천•성남시의 민간•공공택지, 하남•고양•남양주•화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 대상이다. 지방에서는 부산광역시 해운대•연제•동래•남•수영구 등 5개 구의 민간택지와 세종시의 공공택지가 포함됐다.

조정지역 내에서의 전매제한 기간은 지역에 따라 차등 적용된다. 강남•서초•송파•강동구 등 재건축 사업이 활발한 서울 강남권 4개 구와 경기 과천시는 민간택지와 공공택지 모두 현행 최대 6개월이던 전매제한 기간이 소유권 이전등기(입주) 때까지로 늘어난다. 이들 5개 지역을 제외한 서울 21개 구와 성남•하남•고양•남양주•화성시 등은 공공택지에선 공공•민간주택 모두 현재 1년인 전매제한 기간이 입주 때까지로 확대되고, 민간택지에선 6개월이던 전매제한 기간이 1년 6개월로 1년 늘어난다.

▶정부는 서울 25개구 등 37개 지역을 ‘조정지역’으로 정하고 주택시장 규제를 강화했다. 서울 강남구 재건축 아파트 단지 모습. ⓒ뉴스1

공공택지만 해당되는 세종시는 공공•민간아파트 모두 분양권 전매가 입주 때까지 금지된다. 부산 5개구는 현재 주택법상 분양권 전매 제한 대상이 아니어서 분양권 전매 제한은 따로 두지 않기로 했다.

수도권 공공택지 가운데 지구 면적의 50% 이상이 그린벨트인 지역의 경우에는 민간분양주택의 전매제한 기간이 분양가와 시세 격차에 따라 종전 1∼2년에서 입주 때까지로 강화된다. 이들 그린벨트 공공택지지구의 공공분양주택과 분양 가격이 인근 시세의 70% 미만인 곳은 종전대로 3∼6년의 전매제한 기간이 유지된다. 국토해양부(이하 국토부)는 이와 관련한 주택법 시행령 개정안을 11월 3일 입법 예고하고, 이날 이후 입주자 모집공고를 하는 단지에 대해 강화된 전매 제한 기준을 즉각 적용하기로 했다.

또한 모든 조정지역 청약자에 대해 재당첨 제한이 부활됐다. 2009년 4월 투기과열지구가 아닌 민영주택에 대해 재당첨 제한이 폐지된 지 7년 7개월 만이다. 이번 조치로 과거 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울•과천•성남•하남•고양•남양주시)에서 새 아파트에 당첨된 사실이 있다면 새로운 조정지역 내 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양받고자 할 때는 5년간 당첨이 제한되고, 전용 85㎡ 초과 주택에 청약할 때는 3년간 당첨이 제한된다.

과밀억제권역이 아닌 조정지역(부산•세종시 등)에서 당첨 사실이 있는 사람이 조정지역 내 아파트를 분양받을 때는 전용 85㎡ 주택의 경우 3년, 전용 85㎡ 초과 주택은 1년간 재당첨이 금지된다.

‘세대주가 아닌 사람’과 ‘5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람’, ‘2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람’ 등은 조정지역에서 청약 1순위에서 제외되는 등 1순위 요건이 대폭 강화된다. 이에 따라 앞으로 서울을 비롯한 조정지역에서 1순위 청약경쟁률이 크게 낮아질 전망이다.

조정지역에서의 재당첨과 1순위 제한은 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다. 국토부는 1순위 제한, 재당첨 제한의 빠른 시행을 위해 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정을 11월 중순까지 완료한다는 계획이다.

단기 투자 수요 유입 차단방안도 마련
지속적 모니터링으로 ‘조정지역’ 해제•추가 지정 검토

조정 대상지역에 과도한 단기 투자 수요가 유입되는 것을 차단하기 위한 관리방안도 마련했다. 먼저, 중도금 대출 발급요건을 강화했다. 종전에는 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사의 중도금 대출보증을 받을 때 분양가의 5%만 계약금으로 내면 됐지만 앞으로는 10% 이상으로 비율을 상향했다. 조정지역에서는 분양주택의 계약금도 최하 10% 이상 납입해야 한다.

청약 2순위 기준도 강화했다. 현재는 청약 2•3순위가 통합돼 통장이 없어도 2순위 청약이 가능했지만 앞으로는 조정지역에서 분양되는 아파트는 2순위 청약자도 청약통장이 있어야만 신청할 수 있도록 해 2순위 청약시장도 실수요자 중심으로 형성되도록 했다.

당해 지역, 기타 지역 구분 없이 하루에 받던 1순위 청약일을 조정지역에 한해 첫째 날은 당해 지역, 둘째 날은 기타 지역으로 분리해 접수하도록 했다. 이를 통해 경쟁률이 과도하게 부풀려지는 착시 효과를 막을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

내년부터 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 지자체 자율 시행으로 전환되는 청약가점제에 대해 조정지역은 자율 시행을 유보하고, 가점제 적용 비율을 40%로 유지하기로 했다. 이에 따라 부양가족 수가 많은 세대, 무주택자 등 실수요자의 당첨 기회가 확대될 것으로 보인다.

국토부는 이번 맞춤형 청약제도 조정에 따른 시장 영향 등 주택시장에 대한 모니터링을 면밀하고 지속적으로 실시해 조정 대상지역 및 주택의 추가 또는 제외 여부 등을 정례적으로 검토한다는 방침이다. 또한 주택시장의 동향과 지역별 지표 등을 정밀하게 분석해 국지적 과열 현상이 심화되거나 주변 지역으로 확산될 경우 ‘투기과열지구’를 지정하는 방안도 정례적으로 검토하기로 했다.

정부는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 금융 지원을 강화하기로 했다. 무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌대출 등 정책 모기지를 차질 없이 공급하고, 시중은행이 취급한 대출채권을 주택금융공사가 매입해 유동화하는 적격대출의 한도도 2조 원 증액해 실수요자를 지원한다는 방침이다.

최근 중도금 대출은행을 선정하지 못해 분양자들이 중도금 조달에 어려움을 겪고 있는 LH 공공분양단지는 중도금 납부시기를 4~8개월 유예하고, 유예기간 동안 대출은행을 적극 선정할 계획이다. 이에 따라 중도금을 구하지 못해 계약을 포기하는 일이 해소되고 이자 부담도 줄어들 전망이다.

이와 함께 정부는 정비사업 제도 개선과 청약시장 불법행위 근절 등을 추진해 주택시장의 투명성을 높이기로 했다. 이를 위해 경쟁 입찰, 용역비 공개 확대 등 제도 개선을 통해 정비사업의 투명성을 강화함으로써 불필요한 비용 및 분쟁 발생을 최소화하고 무리한 사업 추진을 방지할 계획이다.

실수요자 내 집 마련 위한 금융 지원 강화
청약시장 불법행위 근절 위해 ‘상시점검팀’ 운영

현재 시공사, 전문관리업체 외의 대다수의 용역은 지명경쟁이나 수의계약으로 선정되고 있으며, 정보 공개의 범위도 ‘공사비, 이자’ 등 제한적이다. 앞으로는 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 하고, 일정 금액 이상의 용역은 조달청의 민간 수요자 전자조달시스템 사용을 의무화하도록 하며, 지자체장이 조합별로 모든 용역비 정보를 공개하도록 의무화해 투명성을 높이기로 했다.

또한 정비사업 대출보증 요건을 강화해 무리한 사업 추진을 방지하고, 11월부터 국토부와 서울시 등 합동점검반을 구성해 조합 운영의 적정성, 법규 위반 여부 등에 대한 집중 점검도 실시하기로 했다.

청약시장 불법행위 근절을 위해 국토부, 지자체, 국세청, 주택협회 등 ‘관계기관 합동 상시점검팀’을 구성하고 ‘상시•불시 점검’도 실시한다. 적발사항은 지자체, 국세청 및 수사기관 등에 통보해 엄정히 조치할 계획이다.

또한 내년 1월 ‘분양계약 실거래 신고제’가 시행되는 시점에 맞춰 아파트 각 가구별로 최초 분양 계약부터 분양권 및 주택거래 내역을 파악할 수 있도록 실거래가 시스템(RTMS)을 구축하고, 사람의 주민등록번호처럼 주택에도 각 가구별로 고유번호를 부여하는 방안을 마련해 ‘인허가→분양→준공→멸실’ 등 주택 생애주기별 관리도 강화한다. 이 밖에 다운계약서 등 실거래가 허위 신고에 대한 신고포상금 제도와 자진신고자에 대한 과태료 감면제도를 내년 1월부터 시행해 불법행위 근절 및 자진신고 등을 유도할 방침이다.

Q & A 지역별•주택 유형별 시장 분석 토대로 맞춤형 처방

이번 대책은 언제부터 시행되는 것인가 개정된 제도 중 강화된 전매제한 기간은 11월 3일 입주자 모집공고분부터 적용된다. 이전에 입주자 모집공고를 한 주택은 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다. 입법 예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정 절차를 최대한 단축해 11월 중순 시행할 예정이다.

전매 제한, 청약자격 제한 등이 제한되는 지역의 선정 기준은 주택 가격, 청약경쟁률, 주택보급률, 주택공급계획과 관련해 다음 세 가지 중 어느 하나에 해당하는 등 청약 과열이 발생했거나 향후 청약 과열 우려가 있는 지역이다. 첫째, 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳, 둘째, 청약경쟁률이 5 : 1을 초과했거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10 : 1을 초과한 곳, 셋째, 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 ‘주택보급률이 전국 평균 이하’, ‘자가주택 비율이 전국 평균 이하’인 곳이다.

서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구와 경기 과천시에 다른 지역보다 강화된 전매제한 기간을 적용한 이유는 이들 지역은 이번에 설정한 정량요건 중 2개(주택 가격 상승률, 청약경쟁률)에 모두 해당하면서 다른 지역에 비해 과열 수준이 높고, 과열이 지속될 가능성이 있으며, 시장 파급 효과가 높아 전매제한 기간을 더욱 강화해 투자 수요의 감소를 유도할 필요가 있다고 판단했다.

투기과열지구와 이번 대책의 선별적 제도 적용의 차이점은 투기과열지구로 지정되면 ‘금융규제의 강화’, ‘조합 관련 규제 강화’, ‘청약규제 강화’ 등 다수 규제가 자동 시행되나, 이번 맞춤형 청약제도는 투기과열지구의 지정 효과 중에서 특히 실수요자 보호에 실효적인 규제(전매제한 기간 강화, 재당첨 제한 및 1순위 제한)만 적용한다는 점에서 차이가 있다.

이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 예정인가 시장 상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

글· 최호열(위클리 공감 기자) 2016.11.07