아파트 투자, 예금수익률보다 낮아진다

종부세 시행 이후 수익률 절반 가까이 줄어

강남아파트 연 수익률 3.78% 은행 수익률이 더 높아

향후 부동산 투자의 예상 수익률을 분석·예측한 재정경제부 발표(1월 22일)는 매우 시사적이다. 올해부터 실수요 목적이 아닌 부동산에 대한 과세가 강화된다면 종전에 비해 부동산 투자로 인해 얻을 수 있는 기대수익률이 크게 낮아지게 된다는 것이 이 분석의 핵심이다.  

예를 들어 시가 10억 원(기준시가 8억 원)인 주택을 소유한 A씨가 강남지역에 5억 원(기준시가 4억 원) 상당의 주택을 따로 사서 3년 후 6억6550만 원(매년 10%씩 가격상승 가정)에 양도한 경우를 상정해 보자. A씨는 1억6500만 원의 양도차익(세금을 제하기 전 수익률은 연 10%)을 얻는다. 그러나 올해부터 강화된 종합부동산세와 부동산 실거래가 신고의무화, 취득세와 등록세 인하 등을 적용할 경우 수익률은 현저히 떨어지게 된다는 것이 재경부의 설명이다. 개정된 법안을 유심히 살펴보면 알 수 있는 대목이다.

A씨가 내야 할 세금을 합산해보자. 우선 주택 구입에 따른 취득·등록세 1430만 원, 3년간 보유한 것에 대한 재산세와 종합부동산세 등 부담액 1060만 원, 양도소득세(1세대2주택 양도세율 55%) 8180만 원 등 총 1억670만 원을 세금으로 내야 한다. 이에 따라 강남주택 한 채를 팔아 남긴 A씨의 이득은 5880만 원에 불과하며, 이를 연간 수익률로 환산하면 연 3.78%에 그치게 된다.   

만약 8·31부동산정책이나 후속 입법안이 통과되지 않았더라면 A씨가 거둘 예상 수익은 상당하다. 은행 예금보다는 훨씬 높은 수익률이 기대되는 것이다. A씨가 이 주택을 2004년 12월 이전에 취득·양도했다면 양도세가 기준시가로 과세되고 종부세가 신설되기 전의 재산세로 보유세가 과세된다.

즉 주택 구입에 따른 취득·등록세 1120만 원, 3년간의 재산세 330만 원, 양도세 3000만 원 등 세부담이 4450만 원에 불과하다. A씨가 얻을 수 있는 수익은 1억2100만 원으로 수익률이 연 7.49%에 달할 것으로 계산된다. 이 두 경우를 비교하면 결국 올해 이후 부동산 투자 때의 수익률은 종전보다 절반 가까이 떨어진다는 것이 입증된다.   

이와 관련해 재경부는 “올해부터 8·31부동산정책 관련 입법 시행으로 부동산을 통해 얻을 수 있는 투자수익률이 현저히 낮아질 것”이라며 “세후 수익률을 따져보면 금융기관의 예금수익률에도 미치지 못할 정도가 될 것”이라고 설명했다.

종합부동산세법 문답풀이

기준시가 3억 원 이하 지방 주택은 1가구2주택 해당 안돼

[SET_IMAGE]3,original,right[/SET_IMAGE]종부세 과세기준 및 대상, 1세대2주택 및 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 여부 등 궁금증을 문답풀이로 알아본다.

<종합부동산세>
Q_종합부동산세를 세대별 합산 과세하도록 변경되는데, 합산 대상 세대원 범위는.
합산대상 세대원은 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)이다. 취학·요양·근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 합산 대상이다.

Q_부부가 별도세대를 구성하는 경우는 어떻게 되나
본인과 배우자가 주민등록상 별도세대를 구성한다 하더라도 1세대로 보아 합산 과세된다.

Q_미성년자는 단독세대가 인정되지 않나.
미성년자는 원칙적으로 단독세대를 인정하지 않지만, 생계를 유지할 수 있는 소득이 있으면서 가족의 사망·결혼 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우 단독세대로 인정된다.

Q_혼인 또는 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 어떻게 과세되나.
이런 경우 원칙적으로 종부세가 합산 과세된다. 다만, 합친 날로부터 2년간은 1세대1주택 비과세 요건과 같이 세대별 합산에서 제외된다.

Q_세대별 합산 과세시 누가 납세의무자가 되나.
세대원 중 소유한 주택의 가격이 가장 큰 사람이 우선 납세의무자가 된다.   

Q_어린이 놀이방도 합산 과세 대상인가.
주거를 겸하지 않으면서 5년 이상 계속 운영을 목적으로 하는 어린이 놀이방은 종부세 세대별 합산 대상에서 제외된다. 만약 5년 내에 주택을 처분하는 등 의무운영기간을 충족하지 못하는 경우에는 경감세액은 즉시 추징된다.

<양도소득세>
Q_보유주택 2채 중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년 이후 조합원입주권으로 전환된 상태에서 다른 주택을 양도할 때 양도소득세는 어떻게 과세되나.
현재는 3년 보유, 양도가액 6억 원 이하 등 일정요건을 갖춘 경우 양도세가 과세되지 않고 있지만, 내년부터는 내야 한다.  

Q_1세대1주택자가 재건축 조합원 입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세는.
1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 부과되지 않는다. 또 1세대1주택 비과세 요건(3년 이상 보유 및 양도가액 6억 원 이하)을 갖춘 종전 주택을 재건축주택 완공 전 또는 후 1년 내에 팔고, 완공 후 1년 내에 재건축주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하는 등의 요건을 모두 충족했을 때도 과세되지 않는다.

Q_수도권 또는 광역시에 주택 1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대2주택에 해당되나.   
수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수에 포함되나, 지방소재 주택은 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우에만 1세대2주택에 해당된다.   

Q_수도권에 기준시가 2억 원인 주택 1채, 그리고 수도권이면서 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재한 기준시가 9000만 원인 주택을 소유한 경우 양도소득세가 중과되나.
수도권에 소재한 주택이라도 기준시가 1억 원 이하인 주택은 원칙적으로 1세대2주택 양도세 중과대상에서 제외되지만, 그 주택이 정비구역으로 지정 고시된 지역에 있다면 양도세가 중과된다.

Q_수도권에 주택 1채(기준시가 4억 원)를 보유하고 있는 갑이 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억 원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세는.
지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우 주택수에 포함되므로 갑은 1세대2주택에 해당된다.

그러나 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득해 1년 이상 거주하다가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했다면 양도세 중과대상이 아니다.