[SET_IMAGE]2,original,center[/SET_IMAGE] [SET_IMAGE]4,original,center[/SET_IMAGE] [SET_IMAGE]3,original,left[/SET_IMAGE] “부동산 투기는 안 된다”는 노무현 대통령의 의지는 확고하고 단호하다. 노 대통령은 지난 4월27일 “주택시장에서 생기는 모든 이익은 국민이 공유해야 한다”며 “창조적 소득은 인정하되 투기적인 소득은 정부가 일절 인정하지 않겠다”고 강조했다. 노 대통령은 이날 청와대에서 열린 ‘임대주택정책 개편 방안’을 주제로 한 국정과제회의에서 이같이 밝히고 “시장을 적절히 조정할 수 있는 정부 역량을 가져야 한다”고 덧붙였다. 이는 최근 서울 강남 지역의 재건축 아파트 단지를 중심으로 부동산 가격이 급격히 뛰고 있는 데 대한 강한 경고의 의미도 담겨 있는 것으로 보인다. 그동안 노 대통령은 “투기는 국민 삶의 질을 떨어뜨리는 것으로 절대로 안 된다”는 입장을 여러 차례 개진했다. 2003년 10·29 부동산대책 이후 최근까지 이 같은 기조는 굳건하게 유지되고 있다. 재정경제부·건설교통부·국세청·검찰 등 정책 입안 당국과 사정 당국도 일관성 있는 행보를 유지하며 더욱 확고한 후속 대책 마련에 부심하고 있다. 최근 ‘10·29 부동산대책’ 후속 조치들이 애초 계획대로 하나하나씩 조각을 맞춰가는 가운데 정부 고위 관계자들이 ‘집값만큼은 반드시 잡겠다’는 의지를 다시 한 번 확인하고 있다. 올 초 판교신도시 및 재건축지역을 중심으로 불거진 청약 과열 경쟁 우려와 집값 상승은 정부 부동산 정책의 미시적 변화에 대한 시장 참여자들의 기대심리가 덧칠해진 결과다. 김성식 LG경제연구원 연구위원은 “정부가 공식적으로 부동산 투기 억제 정책의 기조를 바꾸지 않았지만, 미세한 정책 조정에 대해 시장 참가자들이 왜곡해 받아들이면서 이것이 호가에 반영된 것”이라고 분석했다. 그러나 ‘집값을 잡겠다’는 정부의 의지는 결코 퇴조한 것이 아니다. 올 들어 정부가 내놓은 집값안정대책 일지를 살펴봐도 단호하고 일관성 있는 의지의 궤적을 엿볼 수 있다. 지난 2월17일 발표한 ‘2·17 대책’의 내용도 같은 맥락이다. 2·17대책은 판교지역의 투기 바람을 막기 위해 일괄분양, 채권·분양가 병행 입찰이라는 대책을 적시하고 있다. 초고층 재건축을 불허하고 삼송지역 등 3개 택지지구의 신도시급 개발 방침을 발표함으로써 공급 부족으로 인한 투기 불안 요소를 차단했다. 주택거래신고 실태를 일제히 점검하겠다는 계획도 이때 발표됐다. 김병준 청와대 정책실장은 지난 2월22일 한 방송사와의 전화 인터뷰에서 “정책을 시행하다 보면 기대되는 효과를 낳지 못하는 경우도 있겠지만, 그럴 때는 당장 교정과 시정을 하고 새로운 정책을 내놓음으로써 일단 집값 안정이라는 목표를 달성하기 위해 최선을 다할 것”이라고 강조했다. 참여정부 부동산 정책의 근간을 계속 유지하며 간헐적으로 나타나는 부작용에 대해서도 걸맞은 대책을 거듭 내놓겠다는 것이다. 김 실장은 또 정부의 의지를 의심하는 투기시장의 타성에 대해서도 일침을 가했다. “정부 의지에 의심을 갖고 ‘나중에는 결국 손을 들지 않겠느냐’고 하는 경우가 있는데 집값만큼은 반드시 잡겠다”고 밝힌 바 있다. 2·17대책이 발표되고 1주일 후인 24일 국세청은 불성실 주택 거래 신고 혐의자를 조사하겠다는 방침을 밝혔다. 3월에는 「도시 및 주거환경 정비법」 개정안을 입법예고했고 서울 서초구를 주택 거래 신고지역으로 추가 지정했다. 4월 들어서는 2·17대책을 재확인하는 건교부의 방침이 잇따라 발표됐다. 건교부가 안전 진단을 직권조사하고 초고층 재건축을 불허하겠다는 입장을 거듭 밝힌 것이다. ‘투기 혐의자 세무조사’ 방침, 과다 분양가 재건축 아파트에 대한 세무조사 방침도 발표됐다. [B]사회정의와 공평성 실현[/B] 참여정부 부동산 정책의 핵심은 종합부동산세의 신설이다. 종합부동산세 관련 법안은 지난 1월1일 새벽 국회 본회의를 통과했다. 이제는 집과 땅은 본질적으로 사람이 살아야 할 터전이지 투기와 터무니없는 재산 증식의 수단이 되어서는 안 되는 사회가 되는 것이다. 부동산 보유 세제 개편은 최소한의 사회정의, 평등과 공평함을 지향하는 참여정부의 의지가 서린 조치다. 부동산 거래세의 틀도 바뀐다. 주택을 살 때 내는 등록세의 과세표준(세금을 매길 때 기준이 되는 금액)이 오르는 반면 세율은 낮아지는 것이다. 이번 세제 개편의 기본 정신은 사회정의와 공평성의 실현이다. 주택에 대한 재산세가 실질적인 집값에 따라 매겨진다는 것이다. 다시 말해 비싼 집에는 많이, 싼 집에는 적게 재산세가 부과된다. ‘부동산114’ 김희선 전무는 그 의미를 이렇게 설명했다. [SET_IMAGE]5,original,left[/SET_IMAGE][B]과표는 ‘기준시가’로 변경, 세율은 1% 인하[/B] “과거에는 주택 보유세가 건물에 대한 재산세와 부속 토지에 대한 종합토지세로 각각 나뉘어 부과됐다. 집의 실제 거래가에 따라 세금이 매겨지지 않았다는 얘기다. 실제로 서울 강남의 비싼 재건축 아파트를 가진 사람이 지방의 싼 새 아파트에 사는 사람보다 재산세를 턱없이 적게 내는 경우가 많았다. 이 같은 불합리를 시정하자는 것이 세제 개편의 취지인 것 같다.” 올해부터는 주택 재산세의 과표가 집값에 비례하는 국세청 기준시가로 바뀌어 ‘재산 많은 사람이 세금을 적게 내는’ 이상한 현상이 개선된다는 것이다. 신설된 종합부동산세를 자세히 들여다보자. 주택의 경우 소유한 집값의 합계가 기준시가로 9억 원 이상, 나대지는 보유한 땅의 공시지가가 6억 원 이상인 사람은 모두 ‘종부세’ 부과 대상이 되며 종부세는 높은 누진세율이 적용된다. 지난 2~3년 수도권의 아파트 가격은 2배 가까이 수직 상승했다. 전 세계적으로도 유례가 없는 상승폭이다. 우리나라는 주택 보급률은 100%에 가까운데 집없는 서민은 줄지 않는 기이한 현상이 발생하는 나라다. 아파트 가격이 수직 상승한 만큼 세제 개편에 따른 재산세 부과도 늘어날 수밖에 없다. 부동산 등록세의 과표가 시세의 30∼40%를 반영하는 시가표준액에서 시세의 80% 수준인 기준시가로 변경되기 때문이다. 충격을 완화하기 위해 세율은 3%에서 2%로 1%포인트 낮췄고, 재산세 인상액도 전년도의 50%를 넘지 않도록 조정했다. [SET_IMAGE]6,original,right[/SET_IMAGE]정부의 부동산 세제 개편이 예고되면서 소위 부동산 가격 ‘강남불패’의 신화도 무너졌다. 올 초 전국 아파트는 0.29% 소폭 상승에 그쳤고, 서울 강남지역의 주택가격은 3.18%나 하락했다. 외환위기 이후 1999년부터 무려 6년간이나 로켓처럼 치솟던 아파트 가격이 하향 안정세의 국면을 맞이한 것이다. 이사철인 3월의 주택 가격도 안정세를 보이기 시작했다. 2002년 3월 2.3%로 대폭 상승했던 주택 가격은 최근 2년간 0.4% 정도의 상승률을 보여 지난 20년간 3월평균 상승률 0.6%를 하회했다. 참여정부의 세제 개편은 ‘투기는 반드시 잡겠다’는 노 대통령의 의지가 정책으로 반영된 결과이기도 하다. 서후석 명지전문대 부동산경영학과 교수는 “부동산 정책은 전 국민의 관심사이기 때문에 정권 차원에서 결정을 내릴 수밖에 없다”고 말한다. 다소의 잡음과 후유증은 투기 광풍이 가져올 폐단과 후유증에 비해서는 아주 미미하다는 진단이다. 부동산 세제 개편과 함께 주택거래신고제를 본격 도입한 것도 참여정부가 추진하는 ‘집값 안정’ 부동산 대책의 핵심이다. 2004년 4월 도입된 주택거래신고제는 주택 가격을 주도하던 거래시장의 투기 요인을 잠재웠고, 그 여파는 지방 부동산시장까지 확산됐다. [B]부동산 거래 선진화, 투명화가 정책 목표[/B] 주택거래 신고지역은 투기가 우려되는 지역 중 한 달 주택가격 상승률이 1.5% 이상이거나 3개월간 상승률이 3%가 넘는 지역을 지정한다. 신고 지역에서는 매매 계약 체결 후 15일 안에 거래 내용을 관할 구청에 신고하도록 돼 있다. 거래 가격과 계약 내용이 자세하게 드러나 양도소득세는 물론 취득세와 등록세까지 실거래가로 부과돼 취득세와 등록세 부담이 지정 전보다 3∼6배 정도 늘어나게 됐다. 신고 대상은 전용면적 18평 이상 아파트와 전용면적 45평 이상의 연립주택이며 거래 내용을 거짓 신고하거나 거래 후 1년 이상 신고하지 않으면 집값의 10%에 해당하는 과태료를 물게 돼 있다. 아파트 재건축 시 일정 비율의 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 ‘재건축 개발이익 환수제’도 개발 이익을 서민주택 건설에 환원하고자 하는 정부의 의지를 담고 있다. 2005년 5월18일부터 시행될 이 제도의 구체적 시행 방안도 이미 확정된 상태다. 이 방안에는 재건축 개발이익 환수제 시행으로 건설될 임대아파트의 분양 방식도 포함돼 있다. 재건축으로 건설될 임대 아파트는 집값 안정에 상당한 역할을 할 것으로 기대된다. 임대 아파트 건설 대상은 2003년 말 기준으로 22만 가구 정도가 될 것으로 추정된다. 이 가운데 18만 가구 정도는 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로, 4만여 가구는 10% 정도를 임대아파트 몫으로 내놔야 한다. 전문가들은 대략 4만~5만 가구의 임대 아파트가 건설될 것으로 추정하고 있다. 재건축 임대아파트의 입주자 선정은 이르면 2007년 말이 될 것으로 보이며, 건교부는 무주택 1년, 해당지역 거주 1년 이상인 사람에게 우선권을 주도록 유도할 방침이다. 임대료는 인근 지역 전세금의 90% 이하 범위에서 지자체장이 결정하도록 돼 있으나 건교부는 80% 수준을 권장할 방침이다. 전국 1,258만 가구의 집값을 일일이 조사해 공시하는 ‘주택가격공시제도’의 도입도 주택 거래의 선진화와 투명성을 높이는 획기적 계기가 될 것으로 평가된다. 올 4월부터 시행된 이 제도는 아파트와 다가구 및 단독, 다세대와 연립 등 모든 주택의 집값을 시가로 산정해 공개하는 것으로 돼 있다. 지금도 아파트에 대해서는 집값이 기준시가 등의 방법을 통해 일부 공개되고 있지만 모든 주택에 대한 집값의 총괄적 공개가 이뤄지는 것은 처음이다. 건교부는 단독주택은 표본조사 방식을, 공동주택은 전수조사 방식을 각각 도입하기로 했다. 우선 다가구를 포함한 단독주택 432만500가구에 대해서는 기존 공시지가(토지)와 동일한 평가 방식을 도입해, 13만5,000가구의 표준주택에 대한 가격을 산정한 뒤 이 표준주택 기준가격을 토대로 전체 단독주택의 가격을 책정한다. 공동주택의 경우 아파트 및 165㎡ 이상 대형 연립주택 659만 가구에 대해서는 2006년부터 전수조사 방식을 통해 가격을 조사하되 일단 올해는 국세청 기준시가 자료를 그대로 활용하기로 했다. 다만 165㎡ 미만 중소형 연립주택 및 다세대주택 167만 가구에 대해서는 올해부터 곧바로 건교부 조사 가격이 활용된다. 위치나 크기, 주택의 종류에 관계없이 해당 주택의 시가가 일목요연하게 드러나는 셈이다. 이렇게 산정한 집값은 종합부동산세와 재산세·거래세 등 각종 과세 기준이나 부동산 실거래가 신고 여부 검증 수단 등으로 활용된다. 이르면 2006년부터 공동 및 단독주택은 물론 상가와 오피스텔 등 비주거용 건물도 가격을 조사해 공시한다는 방침이다. 거의 모든 부동산이 투명한 가격 기준에 의해 거래됨으로써 ‘부동산은 무조건 투기의 대상’이라는 투기 심리는 철퇴를 맞게 됐다. [B]‘나비효과’의 진원지 차단[/B] 최근 정부는 강남 재건축 아파트를 중심으로 이상 과열 현상을 보이는 부동산시장에 주목하고 있다. 이 지역 재건축 아파트가 잠시 주춤했던 집값 오름세의 진원지로 작용할 조짐이 크기 때문이다. 집값 상승이 재건축조합과 건설사, 부동산중개업소, 투기 거래를 일삼는 ‘투기꾼’ 그리고 인허가권자 등의 불법이나 탈법 행위에 기인하는 것이라면 철저한 단속과 조사를 수반하는 것이 마땅하다. 국세청은 이미 해당 아파트의 재건축사업 시행사인 건설업체에 대해 세무조사를 실시중이고 검찰과 경찰 등 사법당국이 조합과 건설사, 인허가권자 사이의 비리를 수사하겠다고 천명하고 나선 것도 같은 맥락이다. 이와 함께 주무부처인 건교부는 초고층 건축 불허, 안전 진단 직권 중지, 세무조사 의뢰에 이어 분양이 임박한 재건축아파트에 대해서도 분양 승인 취소 등의 강경 방침을 내놨다. 건교부는 필요하다면 재경부 등 관련 부처에 협조를 의뢰해 어떤 식으로든 집값 상승과 투기 거래를 막겠다는 의지를 거듭 밝히고 있다. 재건축 아파트값 상승을 막기 위한 정부의 이 같은 예사롭지 않은 정책의지는 집값 안정의 기대를 갖게 한다. 정부가 이번에 강남지역을 1차 목표로 정조준한 것은 ‘나비효과’를 일으킬 수 있는 진원지를 차단하겠다는 의지다. 전문가들은 강력한 투기 억제 정책을 시장의 원리와 조화시키라고 충고한다. 집값 상승의 근본 원인은 수요와 공급의 불일치, 소득 향상에 따른 주택 수요의 질적 변화, 주거 환경에 크게 기인하는 측면이 있기 때문이다. <스탁데일리> 김남일 편집국장은 강남지역에 버금가는 주거 여건을 갖춘 신도시 건설과 강북지역의 리모델링, 그리고 교통망 등 인프라 확충을 서둘러 주택 수요를 넓히는 것을 대안으로 제시한다. 강력한 투기 억제 정책과 장기적인 주택 수급 정책의 결합이 집값을 안정시키는 두 기둥이라는 얘기다. [RIGHT]임천우 객원기자[/RIGHT] [SET_IMAGE]7,original,center[/SET_IMAGE]