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[SET_IMAGE]3,original,left[/SET_IMAGE]8·31 부동산정책 발표 이후 부동산시장이 정상화하고 있다. 집값은 서울과 수도권을 중심으로 안정세를 보이고, 치솟던 전셋값도 상승률이 둔화됐다. 정부는 8·31 정책 법률안을 국회에 제출하는 등 입법작업을 차질없이 진행하고 있다.

8·31 부동산정책의 ‘약발’이 강해지고 있다. 정책 발표 후 집값은 물론 전셋값과 땅값도 뚜렷한 안정세를 보이고 있다.

정부는 지난 10월7일 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 과천청사에서 경제정책조정회의를 열었다. 이날 참석자들은 8·31 정책 발표 후 부동산시장의 안정세가 뚜렷해지고 있다는 데 인식을 같이했다.

8·31 정책 입법작업도 착착 진행되고 있다. 이날 건설교통부는 “당정 간, 관계부처 간 긴밀한 협의 아래 총 14개 제·개정 법률안 중 「도시구조개선특별법」을 제외한 13개 법률안이 국회에 제출되는 등 애초 일정이 차질없이 추진되고 있다”고 밝혔다.

8·31 정책 발표 후 집값은 수도권과 서울 강남을 중심으로 떨어지는 추세가 계속되고 있다. 수도권의 경우 정책 발표 후 5주간 0.1% 하락한 것으로 조사됐다. 또 서울은 0.2%, 강남은 0.5% 떨어진 것으로 나타났다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 경우 재건축 아파트를 중심으로 5주간 1.3%나 하락했다. 하락률은 강남 2.2%, 서초 0.5%, 송파 1.1% 등이다.

경기도 분당·용인 등 신도시 주변도 지난 7월 중순 이후 안정세가 지속되고 있다. 분당은 8·31 정책 발표 후 0.4% 하락했고, 상승세가 지속되던 용인도 주간변동률이 최근 3주 연속 제자리에 머물러 있다.

송파 신규 택지 예정지와 서울 뉴타운 주변은 8·31 정책 발표 후 오히려 오르는 경향을 보였다. 개발 기대심리가 작용한 탓이다. 그러나 치솟던 호가는 9월 중순 이후 조정 국면을 보이고 있다. 강남권 주택시장 하락, 정부의 강력한 투기억제 의지, 토지거래 허가요건 강화 등으로 매수세가 실종된 것.

송파 신규 택지 호가 조정 국면
호가와 매수가의 차이가 확대되면서 거래 성사율도 떨어지고 있다. 강남 등 9개 지역 주택 거래가 지난 8월 말 주당 209건이었으나 9월 말에는 148건으로 줄었다.

전셋값 상승률도 한풀 꺾였다. 지난 8월 주간 0.2~0.3%의 상승률을 보이던 전국 주간상승률이 추석을 고비로 0.1~0.2%로 둔화됐다. 서울과 수도권도 사정은 비슷하다. 수도권은 8월 말 0.4%의 상승률을 보였으나 10월3일에는 0.2%로 떨어졌다. 서울도 8월 말 0.4%의 가파른 상승세를 보였지만 10월3일에는 0.2%로 둔화하는 양상을 보였다. 유형별로는 서민이 주로 거주하는 단독·연립은 하락세가 지속된 반면 아파트는 중대형을 중심으로 전셋값이 상승했다. 9월 기준으로 단독과 연립은 전셋값이 각각 1.6%, 0.8%떨어졌으나 아파트는 4.0% 올랐다.

전셋값 상승은 이사철 등 계절적 요인이 큰 것으로 분석된다. 예년의 경우도 8~9월은 이사철로 전셋값이 강세를 보였다. 지난 9월 서울 아파트 전셋값 상승률은 과거 20년 평균(2.3%)보다 낮은 1.7%로 집계됐다. 강남 일대의 재건축 추진에 따른 주택 멸실로 전세 수요가 늘어난 것도 전셋값 상승의 한 원인이다. 주택 구매 수요가 전세 수요로 전환하면서 일시적으로 오른 측면도 있다.

올 초 집값은 뜀박질하듯 올랐다. 반면 전셋값은 제자리 걸음이었다. 매매가와 전셋값의 차이가 커짐에 따라 조정 과정에서 전셋값이 상승했다는 분석도 있다. 매매가 대비 전셋값은 전국적으로는 48.6%이고, 서울 서초는 35.4%, 분당은 35.4%에 머물렀다.

8월 중 전국 땅값 상승률은 0.45%로 7월 이후 둔화하는 추세다. 지역별로 보면 서울 0.69%, 경기 0.47%, 수도권 0.57% 각각 올랐다. 뉴타운과 신도시 개발, 미군기지 이전, 경제자유구역 추진 등으로 높은 상승률을 보였다는 것이 업계의 판단이다. 대전(0.53%)·충남(0.44%) 등 충청권도 행정중심복합도시의 영향으로 상대적으로 높은 상승률을 기록했다. 반면 다른 시·도 지역은 비교적 안정세를 유지하고 있다.

건설교통부에 따르면 8·31 정책 발표 이후 주요 지역 땅거래가 한산한 가운데 안정적 상태를 보이고 있다. 서울 송파 마천·거여지구 개발 발표에 따라 인근지역 호가는 상승했으나 거래는 거의 없는 실정이다.

전셋값 안정기 접어들어
주택 매매시장은 수익률 하락과 공급 확대로 계속 하향 안정세를 유지할 전망이다. 수요 측면에서는 세제 강화에 따른 투자수익률 하락 및 담보대출 제한, 집값 하락 기대 형성으로 투기적 가수요가 감소할 것으로 예상된다. 실수요 위주의 안정적 공급으로 수도권 수급 불균형이 해소되면 집값은 더 떨어지거나 하향 안정세를 보일 것으로 전망된다.

땅시장의 경우 개발사업 인근지역 등 국지적 불안 요소가 있기는 하다. 하지만 세제 강화에 따른 수익성 하락과 토지거래허가제 강화에 따른 환금성 하락 등으로 상승세가 대폭 둔화할 것으로 보인다.

전셋값의 경우도 국지적 수급불균형으로 일부 지역에서 상승할 것으로 보인다. 하지만 주택보급률이 크게 높아진 2002년 이후 전셋값은 일단 대세 안정기로 진입한 것으로 여겨진다. 특히 2005년 이후 수도권 아파트 입주 물량이 풍부해 전셋값이 지속적으로 상승하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다. 계절적으로도 10월 이후에는 전셋값 상승률이 둔화됐었다. 1980년대 말과 외환위기 이후 등 공급이 부족했을 때도 예외없이 10월에 들어서면 전셋값이 꺾이고는 했다.   

정부는 앞으로 신속한 입법으로 안정적 관리를 하면서 정책 신뢰성을 확보하기로 했다. 또 송파신도시, 기존 택지지구 확대 등 공급 대책도 차질없이 추진하기로 했다.

윤길주 기자