“민간 분양 아파트까지 분양가가 규제가 된다니 집값이 더 떨어질 수 있을 것으로 기대돼 좀 더 기다렸다 집을 살까 합니다.” 경기도 고양시 일산서구에서 학원강사를 하는 김지현(37·여)씨는 24평짜리 아파트에서 전세로 살고 있다.
2006년 11월 집값이 천정부지로 치솟자 대출을 받아서라도 집을 살까 생각했다. 하지만 정부의 고분양가를 잡기 위한 정책들이 계속 발표되고 주택담보 대출도 어렵게 되자 일단 기다려보기로 했다.
김씨는 “민간 아파트까지 분양원가가 공개되고 분양가 상한제가 실시되면 제조원가 투명성이 확보돼 민간 건설업체들의 폭리가 줄어들 것으로 기대된다”며 이번대책이 서민들의 내집 마련에 희망이 되기를 소망했다.

이번 1·11대책은 그동안의 분양가 인하에 대한 정부의 의지가 일회성이 아님을 국민들에게 알려 무너진 신뢰성을 회복하겠다는 의미가 있다.
특히 민간 건설업계의 투명성 제고와 종래의 분양가 부풀리기 문제를 해결해 서민 주거안정을 기하겠다는 강력한 의지의 표현이다.

● 분양가 자율화 8년 만에 종지부=정부는 당초 분양가 상한제를 민간부문까지 확대하는 것은 정확한 택지비 산정이 어렵고 추정원가에 기초한 원가 공개는 실제 투입원가와 차이로 인해  분쟁소지가 있어 신중한 검토가 필요하다는 입장이었다. 가격통제로 인해 민간주택 공급에 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다며 사실상 반대 의사를 밝혀온 것이다.
그러나 민간 아파트의 분양가를 통제하지 못할 경우 집값안정을 기대하기 어렵다는 판단을 내린 것이다.

[SET_IMAGE]2,original,left[/SET_IMAGE]권오규 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 “분양원가를 공개해야 한다는 요구와 분양원가 공개가 공급을 위축시켜 시장불안을 가중한다는 우려를 종합적으로 고려해 합리적인 수준에서 민간택지 내 분양원가 공개 방안을 마련했다”고 민간 부문 분양원가 공개배경을 설명했다.
특히 분양가 상한제와 원가공개에 따른 민간주택 공급에 차질 우려에 대해서는 큰 문제점이 없을 것이라고 밝혔다. 
권 부총리는 “민간 택지의 원가 공개 대상에서 미분양 문제 등의 어려움을 겪고 있는 지방을 제외했다”면서 “공개원가 내역 자료는 이미 업체들이 감리자 모집공고 등의 단계에서 시·군·구에 제출하는 범위내에 있어 업계에 추가적인 부담이 발생하지 않는다”고 설명했다.

올 9월부터 민간부문에서도 이 제도가 도입되면 건축비를 올려 주택업체의 이윤을 부풀리는 수단으로 악용할 수 없게 된다. 전문가들은 분양가 상한제와 원가공개 확대를 골자로 한 정부의 1·11부동산 안정대책에 대해 효과가 있을 것이란 반응이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “현재 토지 감정평가액은 시세의 80~90% 수준이기 때문에 건설업체들의 사업성을 충분히 감안한 조치”라고 밝혔다.
대한주택공사 주택도시연구원 지규현 팀장은 “지난해 하반기 고분양가가 집값 급등의 불씨를 지폈는데 값싼 아파트를 다양한 방법으로 공급하겠다는 의지를 반영했다는 점에서 심리적 진정효과가 있을 것”이라고 전망했다.

● 환매조건부·토지임대부 시범 실시=최근 그 효과 및 문제점을 놓고 논란을 일으켰던 환매조건부 주택과 토지임대부 주택은 올해 시범실시를 통해 확대여부가 결정된다.
시범실시 결과 집값 안정에 효과가 있을 경우 재테크 핵심수단으로 여기는 국민들의 인식이 크게 바뀔 것으로 보인다. 선진국처럼 주택을 소유에서 주거의 개념으로 인식하게 되는 계기가 될 것이라는 게 부동산 전문가들의 의견이다.

● 후분양제 1년 연기=2004년 마련한 후분양제 로드맵을 2008년으로 1년간 연기한 것은 무엇보다 주택공급 효과를 위한 것이다. 하지만 11·15대책에서 아파트 조기공급을 약속한 정부로서는 공급시기를 놓치면 집값 불안을 가져올 수 있기 때문에 후분양제 실시 시점을 미루지 않을 수 없었다.

● 2주택자 청약 1순위에서 무조건 배제=분양가 상한제와 분양원가 공개 등으로 인해 분양가가 낮아지면서 청약시장 과열이 예상됨에 따라 정부는 실수요자들의 당첨기회를 넓히는 방향으로 청약제도를 변경했다.
변경시점은 당초 내년 하반기에서 오는 9월 1일로 1년 앞당겼다. 무주택자, 고령자, 다자녀 가구주 등에게 유리한 방향으로 제도개선 방향이 결정된 가운데 이번 대책에서는 2주택자 이상에게 불이익을 주는 방안이 추가됐다.
이는 현재 투기과열지구내에서만 시행 중인 2주택 이상자의 청약 1순위 배제를 투기과열지구외 지역으로도 확대한 것이다. 또 2주택 이상 보유자에 대해서는 감점제가 도입된다.

당정이 확정한 서민주거안정대책의 핵심은 장기임대주택 공급 확대와 전·월세 수급조절방안이다.
국민임대주택 연내 11만 가구 공급=오는 2012년까지 100만 가구 건설을 위해 연내 국민임대주택 11만 가구(수도권에 5만6000가구)를 건설키로 했다.
또 2008년부터 2012년까지 연도별 지역별로 물량계획을 재조정해 수요에 부합하는 공급시스템이 올 하반기 중 마련된다. 또 올해부터 2012년까지 도심내 맞춤형 임대주택을 연간 1만3000가구 이상 공급한다. 이와 함께 서민 중산층용 주택공급을 확대, 지난해 13만5000가구에서 올해 23만4000가구로 공급을 늘리는 등 2010년까지 연평균 25만2800가구를 공급키로 했다.

이사철 수요·공급 미리 조절=봄 이사철에 대비한 전·월세 수급 조절방안도 마련됐다. 수도권 국민임대 분양시기도 봄 이사철에 집중하고 당초 4만5000가구에서 8만1000가구로 늘려 분양하기로 했다.
다가구 임대주택도 당초 700가구에서 1740가구로 늘렸다. 신혼부부나 1인 가구 등의 수요를 고려해 전용면적 15평 이하 오피스텔에 대해 바닥 난방 설치를 허용했다. 그러나 전·월세 가격제한 등 가격통제방안은 시장원리를 저해한다는 이유로 도입하지 않기로 했다.
권오규 부총리는 “분양가 상한제 실시 등으로 질적 수준이 높은 주택을 더 싸게 공급하고 후분양제 순연 등에 따라 주택공급이 앞당겨지는 효과까지 감안한다면 수도권 지역 주택가격 안정에 도움을 줄 것으로 본다”고 말했다. 

[SET_IMAGE]3,original,right[/SET_IMAGE]투기지역에서 기존 대출자의 주택담보대출 건수를 1인당 1건으로 제한하는 주택담보대출 규제책이 강화됐다. 이것은 여전히 풍부한 시중 유동성 자금을 흡수하겠다는 강한 의지로 풀이된다. 금융권은 이번 조치로 영향을 받는 주택담보대출 규모가 전체 대출의 10%에도 미치지 않아 단기적인 충격은 없을 것이란 전망이다. 하지만 만기가 짧은 단기 대출자에게는 부담으로 작용할 것으로 보인다.

금융감독위원회 김석동 부위원장은 1인당 1건 주택대출 제한에 대해 “지난해 말부터 주택담보대출 증가세가 둔화되고 있지만 향후 주택가격 상승에 대한 기대감이 완전히 해소되지 않을 경우 대출 증가세가 지속될 가능성이 있다”고 경고했다.
특히 정부의 이 같은 위기의식은 지난 4일 발표한 올해의 경제운용 계획에도 잘 드러나 있다. 급증한 담보대출이 경제에 악영향을 미칠 가능성을 미리 차단하는 데 주력하겠다는 뜻이다.

금융감독 당국이 금융기관의 건전성 유지 차원에서 주택담보대출 규제를 강화하는 것은 만일 거품이 커져서 나중에는 더 감당하기 힘들어질 수 있기 때문이다.
금융감독위원회 박대동 감독정책1국장은 “거품이 더 이상 커지지 않도록 조기에 대응하겠다는 것이 정부의 정책 의지이자 책무”라며 “주택담보대출 건전성을 규제하지 않거나 완화해 상환능력이 없는 사람에게 대출이 많이 나가게 되면 2003년 신용불량자에서 보듯 더 큰 사회적 문제를 초래할 수 있다”고 강조했다.

다주택자 상환압박 커질 듯
주택담보 대출을 1인1건으로 제한하게 되면 다주택자들의 투기 수요가 많은 재건축단지의 매물압박은 커지는 반면 매수자들은 부담을 느껴 쉽사리 사들이기 어렵기 때문이다.
건설교통부에 따르면 1가구 2주택 이상 보유자는 모두 89만 명으로 이들이 갖고 있는 주택은 237만 가구에 달한다. 이 가운데 2건 이상의 주택담보대출을 받은 사람은 10만 명이 넘을 것으로 추산된다.
따라서 시장에서는 이 조치가 시행되면 급매물이 나올 것으로 보고 있다. 신한은행 스타시티지점 서춘수 지점장은 “만기 도래가 빠른 5년 미만의 단기 대출자들은 상환부담에 시달릴 것으로 보인다”며 “1년 유예기간 내에 주택을 팔지 못해 연체 이자를 내는 대출자가 늘어나면 집을 처분하지 않을 수 없다”고 말했다.             

권태욱 기자