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▶8월 18일 오전 서울 마포구 일대 다세대 주택들│ 한겨레
부동산시장 점검 관계장관회의
10월부터 현행 4%인 월차임 전환율(전월세 전환율)이 2.5%로 하향 조정될 전망이다. 정부는 8월 19일 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 ‘제3차 부동산시장 점검 관계장관회의’를 열고 이 같은 내용을 포함한 ‘주택임대차 보호법’ 시행령 개정안을 마련했다고 밝혔다.
앞서 7월 31일 개정 주택임대차보호법이 시행돼 국내 전월세 시장에 계약갱신청구권 및 전월세상한제가 도입됐다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로 이에 따라 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장됐다. 또 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한할 수 있게 됐다.
아울러 정부는 개정 주택임대차보호법이 실제 전월세 시장에서 실효성 있게 작동할 수 있도록 전월세 전환율을 하향 조정하고 허위 갱신거절을 방지하는 방안 등을 추진한다.
우선 법정 월차임 전환율을 현행 4%에서 2.5%로 하향 조정한다. 법정 월차임 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용되는 산정율로, 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 시 적용된다.
정부 관계자는 “최근 저금리 기조에도 불구하고 법정 월차임 전환율은 ‘기준금리+3.5%’로 고정돼 있어 1년 만기 정기예금 등 다른 원금보장 투자상품의 수익률(1% 중후반)에 비해 과도한 측면이 있다”며 “특히 시중 전세대출 금리 2%대와 비교해도 월차임 전환율이 과도하게 높아 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지게 되는 결과를 초래하고 있다”고 설명했다.
예를 들어 현행 법정 전월세전환율 4%에 전세대출 금리 2.5%(시중)를 가정한 상황에서 현금 1억 원이 있는 임차인이 3억 원 전세 거주시 주거비 부담은 월 40만 원(2억 원×2.5%)이지만 월세로 전환하게 되면 전환율 4% 적용시 월 67만 원으로 주거비 부담이 늘어난다.
분쟁조정위와 임대차 정보열람권도 확대
정부는 이번 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권이 도입됨에 따라 계약갱신 시 임대인과 임차인 간 합의로 전월세 전환사례가 있을 수 있는 만큼, 임차인의 주거비 부담완화 차원에서 법정 월차임 전환율을 하향 조정할 필요가 있다고 판단했다.
다만, 주택을 임대하는 경우 임대인이 부담하는 유지보수 비용, 임대료 체납 위험, 임대용 주택 매입을 위한 주택담보대출 금리 등 임대인의 기회비용도 균형감 있게 고려했다.
이에 정부는 현재 ‘기준금리+3.5%’로 되어 있는 법정 월차임 전환율 산정공식을 ‘기준금리+2%’로 조정, 법정 월차임 전환율을 2.5% 수준으로 운영할 계획이다.
또 지난 주택임대차보호법 개정 시 임대인과 임차인 간 갈등을 신속히 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원을 신규로 추가했다.
정부는 이번 시행령 개정을 통해 LH와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회 12곳의 위치 및 관할 범위를 신규로 추가하고 향후 지역별 분쟁조정 수요 및 운영현황을 고려, 분쟁조정위 설치 지역 및 관할을 추가할 예정이다. 인구 50만 이상 도시에 최소 1곳 이상의 분쟁조정위를 운영(약 40여 곳)한다는 것이 목표다.
아울러 허위의 갱신거절 방지를 위한 ‘임대차 정보열람권’을 확대한다. 정부는 계약갱신청구권 도입과 함께 임대인이 직접거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대하는 것을 막기 위한 법정 손해배상책임제도를 도입했다.
제도의 실효성 확보를 위해 임대인의 직접 거주를 이유로 갱신거절 당한 임차인이 임대인의 실제 거주 여부(제3자에게 임대되었는지 여부)를 확인할 수 있도록 제도적 뒷받침이 필요함에 따라 시행령 개정을 통해 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있는 방안이 추진된다.
주택임대차보호법 시행령 하위규정은 8월 말 입법예고에 착수해 10월 중 시행을 목표로 입법절차를 진행할 예정이다. 정부 관계자는 “아직은 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 제도도입 초기로 개정 주택임대차보호법의 효과에 의문을 제기하는 목소리가 많지만 제도가 시장에 안착돼 임차인의 주거기간이 늘어나고 임대인과 임차인이 동등한 지위에서 임대료 협상을 진행하는 등 임차인의 주거권이 향상되는 효과가 나타나기 시작하면 전월세 시장은 예전보다 더욱 안정화될 것”이라고 밝혔다.
서울 대방동 군부지 등에 공공주택 1200가구 조성
정부가 서울 대방동 군(軍)부지와 수원 옛 서울대 농대 부지 등 네 곳에 1조 9000억 원을 투입해 공공주택과 벤처 창업공간 등으로 개발하기로 했다. 또 8·4 부동산 공급대책을 통해 발표한 태릉골프장 등 국가시설 부지를 활용한 2만 호 공급 계획도 후속 조치를 서두르기로 했다.
정부는 8월 18일 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제22차 국유재산정책심의위원회를 열고 이 같은 내용의 국유재산 토지개발 사업지 선정안을 심의·의결했다고 밝혔다.
정부는 ▲서울 대방동 군부지 ▲고양 옛 삼송초등학교 부지 ▲수원 옛 서울대 농대 부지 ▲울산 덕하역 폐선부지 등 국유재산 네 곳을 개발하기로 했다.
대상 부지에는 공공주택 1200호, 벤처 창업공간(1만 8000㎡), 스마트형 공장부지(3만 6000㎡) 등을 만들 예정이다.
먼저 서울 대방동 군부지는 군부대 재배치 및 군시설 집적, 첨단화해 공동주택을 공급하기로 했다. 고양 옛 삼송초 부지는 정보통신기술(ICT) 등 혁신산업 및 청년창업, 신생기업 지원을 위한 복합 공간으로 조성한다. 수원 옛 서울대 농대 부지는 물류센터·창업지원센터·연구개발 시설부지로 만들 예정이다. 울산 덕하역 폐선부지에는 역세권 신혼희망주택을 공급할 계획이다.
정부는 이들 4개 부지에 민간과 함께 1조 9000억 원을 투자해 3조 2000억 원 상당의 생산유발 효과를 내고 일자리 1만 9000개 창출할 것으로 기대하고 있다.
또한 국유지 개발에 민간의 창의와 자본을 접목하는 ‘토지 장기임대부 개발방식’도 도입하기로 했다. 이는 토지 위탁개발로 조성된 일부 부지를 민간에 장기(50년) 임대해 시설물을 건축·운영하고, 운영기간 동안 임대료를 납부하게 하는 방식이다. 아울러 청·관사 복합개발과 노후 국유건물 개보수에 제로에너지 빌딩 및 그린 리모델링 시범사업을 추진하는 등 국유재산을 활용해 그린뉴딜 사업도 적극 이끌어나갈 계획이다.
이찬영 기자