내년부터 대출 2억 넘으면 DSR 규제

2021.11.01 최신호 보기


가계부채 관리 강화방안
2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘으면 소득수준에 따라 대출한도를 제한하는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용된다. 7월부터는 총대출액 기준이 1억 원으로 한층 강화된다. DSR 산정 때 카드론도 포함되며 제2금융권의 DSR 기준도 강화된다.
다만 서민·실수요자의 피해를 최소화하기 위해 4분기 가계대출총량 관리 한도에서 전세대출이 제외되고 장례식·결혼식 등 불가피한 자금 소요에는 연 소득 한도를 넘는 신용대출도 일시적으로 허용하기로 했다.
정부는 10월 26일 비상경제 중앙대책본부 회의를 개최하고 이같은 내용이 담긴 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다.
세부방안에 따르면 먼저, 상환능력에 기반한 대출취급 관행이 조기에 확산·정착될 수 있도록 DSR 규제의 단계별 이행시기를 대폭 앞당기기로 했다. DSR란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표다. 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 좀 더 포괄적인 개념이다 보니 DSR를 엄격하게 적용하면 대출한도가 줄어드는 효과가 난다.
지난 7월 시행된 ‘개인별 DSR 40%’ 규제 적용 대상은 ▲투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억 원 초과 주택에 대한 담보대출 ▲1억 원 초과 신용대출이다. DSR 규제는 2022년 7월부터는 총 대출액 2억 원을 초과할 때, 1년 후에는 총대출액 1억 원을 초과할 때로 순차적으로 확대될 예정이었다.
그러나 금융당국은 이번 대책에서 총대출액 2억 원 초과에 대한 DSR 적용 시기를 2022년 7월에서 1월로, 총대출액 1억 원 초과에 대해서는 2022년 7월로 각각 앞당기기로 했다.

서민·실수요자 피해는 최소화
제2금융권의 DSR 기준도 2022년 1월부터 강화된다. 차주 단위 DSR는 제2금융권 기준을 60%에서 50%로 강화하고 DSR 계산 때 적용되는 만기를 대출별 ‘평균 만기’로 축소하기로 했다. 현재는 DSR 산출 때 대출만기를 최대만기 등으로 일괄 적용해 대출 기한을 늘릴 수 있었다.
최근 풍선 효과로 급증한 제2금융권의 가계대출에 대해서는 맞춤형으로 관리하기로 했다. 이를 위해 상호금융권 준조합원의 예대율(예금과 출자금 대비 대출액의 비율) 산출 때 조합원과 대출 가중치를 차등화하기로 했다.
차주 단위 DSR 산정 때 카드론도 포함하고 DSR 산출 만기는 원칙적으로 ‘약정 만기’를 적용해 원리금 상환 부담을 주는 등 카드론에 대한 규제를 강화했다. 카드론 동반 부실 차단을 위해 5건 이상 다중 채무자의 카드론 취급 제한 또는 카드론 한도 감액에 관한 최소 기준을 마련하기로 했다.
주택담보대출의 분할상환 목표치도 2022년부터는 상향 조정된다. 개별 주택담보대출 분할 상환 목표가 2022년엔 80%로 책정돼 분할 상환 압박이 커질 전망이다. 지난 6월 말 주택담보대출 분할 상환 비중은 73.8%다. 이를 통해 전세대출 및 신용대출의 분할 상환을 지속해서 유도하기로 했다.
서민 실수요자 보호를 위해 2021년 4분기에 취급된 전세대출은 총량 한도(증가율 6%대)에서 제외하고 집단 대출 또한 중단 사례가 없도록 관리하기로 했다. 또한, 결혼이나 장례, 수술 등 실수요로 인정되면 연소득 대비 1배로 제한한 신용대출 한도에 일시 예외를 허용하기로 했다. 중·저신용자 대상 중금리대출 확대 기조도 유지하고 서민·취약 계층 대상 서민금융상품 공급 확대도 지속된다.
금융당국은 이번 대책에도 가계부채가 잡히지 않으면 DSR 관리 기준을 더 강화하고 전세대출에 상환 능력 원칙을 적용하거나 금리 상승을 가정한 ‘스트레스 DSR’ 도입 등을 검토하기로 했다. 금융당국은 2022년 가계부채 증가율을 4∼5%대의 안정된 수준에서 관리하기로 했다.

“부동산시장 상승 주춤… 시장 안정 기로”
한편 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 10월 27일 정부서울청사에서 ‘제32차 부동산시장 점검 관계장관회의’를 열고 “최근 주택시장 가격 상승 추세가 주춤하고 시장 심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지는 모습”이라며 “8월 말 이후 주택공급 조치 가시화, 금리인상, 가계대출 관리 강화 등 일련의 조치로 인한 영향이 이어지고 있다”고 평가했다.
최근 주택시장은 9월 이후 수도권 및 서울의 가격 상승세가 지속적으로 둔화되는 추세다. 서울 아파트 실거래는 9월 이후 직전대비 가격 보합·하락 거래비율이 크게 상승했다. 서울 아파트 실거래 중 가격 보합·하락 거래 비율은 7월 26.1%에서 8월 25.8%, 9월 28.8%, 10월 셋째 주 38.4%까지 꾸준히 증가하고 있다.
부동산시장 수급 상황을 나타내는 매매수급지수도 개선돼 지난 3월 말 수준으로 하락하고 일부 민간지표의 경우 서울아파트 매매시장에서 매수세가 8주 연속 둔화되며 매수자보다 매도자가 많은 ‘매수자 우위’로 재편됐다고 홍 부총리는 설명했다.
홍 부총리는 “지금은 부동산시장 안정의 중요한 기로”라며 “가격안정 모멘텀이 본격적으로 확산할 수 있도록 주택 공급 속도 제고, 부동산 관련 유동성 관리 강화, 시장교란 행위 근절 등 기대심리 안정을 위한 모든 수단을 총동원해 나갈 것”이라고 강조했다.

박순빈 기자

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