사업성 부족으로 재건축에 어려움을 겪던 서울 용산의 50년된 아파트를 비롯해 서울 도심 5곳이 공공재건축 선도사업 후보지로 선정됐다.
공공재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 시행에 참여하는 조건으로 용적률 등 규제 완화, 절차 지원 등 공적 지원을 부여해 주택 공급을 촉진하는 사업이다. 용적률 상향을 비롯해 공원설치 의무 완화 등 도시규제 완화와 인허가 절차 지원 등 각종 공적지원이 제공된다. 선도사업 후보지에 대해서는 용적률 인센티브의 대가로 받는 기부채납 비율을 규정상 범위(50~70%) 중 최저 수준(50%)을 적용할 예정이다.
국토교통부는 4월 7일 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 발표했다. 5개 단지는 용산구 강변강서맨션을 비롯해 관악구 미성건영아파트, 광진구 중곡아파트, 중랑구 망우동 망우1구역, 영등포구 신길동 신길13구역이다. 주로 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나 주민 간 이견으로 사업이 장기간 정체된 곳들로 공공기관의 참여와 지원 아래 사업성을 높이고 속도감 있게 사업을 추진할 수 있게 됐다. 이들 단지는 2020년 공공재건축 사전상담 공모에 참가해 상담 결과를 회신받은 7개 단지 중 사업성 개선 효과가 있는 것으로 분석됐으며 이미 주민 동의도 10% 이상 확보했다.
조합원 분담금 절반 정도 줄어
이번에 선정된 곳은 공공 참여로 규제 완화를 하지 않으면 자력으로는 재건축이 안 되는 곳이 대다수였다. 강변강서맨션은 1971년 준공된 노후 아파트지만 현재 용적률이 높아 파격적인 규제완화 없이는 사업성 확보가 어려워 1993년 조합이 설립된 이후 정체 상태였다. 중랑구 망우1 구역은 2012년 조합이 설립됐으나 옛 조합장의 해임 소송이 제기되고 구역 해제 주민투표가 진행되는 등 각종 분쟁에 시달려왔다.
강변강서맨션, 미성건영아파트, 신길13구역에는 SH가 사업에 참여하고 나머지 망우1구역, 중곡아파트는 LH가 참가한다. 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업성 분석 결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 용적률 인센티브를 통해 용적률이 평균 162%에서 340%로 178%포인트 높아지는 것으로 파악됐다. 공급 가구도 현재 1503호에서 2232호로 46%(729호) 늘어나고 조합원의 분담금은 민간 재건축 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석됐다.
국토부는 사전 상담 결과에 주민 요구사항과 개정된 법규 등을 반영해 5월까지 구체적인 정비계획안을 수립할 예정이다. 정비계획안을 바탕으로 주민설명회와 조합 총회 등을 열어 공공시행자 지정에 필요한 주민 동의를 받을 계획이다. 공공기관 단독시행은 토지 등 소유자의 3분의 2 이상 동의가 있어야 하고 조합 공동시행에는 조합원 절반의 동의가 필요하다.
방 3개 이상 공공 전세주택 9000호 공급
이와 함께 정부는 무주택 실수요자 주거지원 강화를 위해 양질의 공공전세와 양호한 입지의 비주택 리모델링 임대주택을 공급하고 사업자 혜택 강화로 민간 임대주택 공급 활성화도 꾀한다. 또한 월세대출 금리 인하로 월세거주 취약계층의 주거비도 덜어준다.
국토교통부는 4월 6일 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’ 후속 조치의 일환으로 주택도시기금 운용계획을 변경해 ▲공공전세주택 등 다가구매입임대 공급확대 ▲공공지원 민간임대 등 민간임대 공급활성화 ▲주거안정 월세 대출 금리인하 등을 추진한다고 밝혔다.
먼저 3~4인 가구가 쾌적하게 거주할 수 있는 공공 전세주택이 2021년 9000호(서울 3000호) 공급된다. 공공 전세주택은 방 3개 이상의 중형 평형(50㎡ 초과) 주택으로 무주택자는 소득·자산에 관계없이 입주할 수 있으며 보증금은 시세의 90% 수준으로 산정되고 최대 6년간 전세로 거주할 수 있어 입주자의 부담이 낮다.
4월 중 1호 공공 전세주택(경기도 안양시 소재) 117호에 대해 입주자를 모집할 예정이며 6월 입주자 선정을 완료하고 계약 및 입주를 진행할 예정이다. 입주자 모집은 한국토지주택공사 청약센터(https://apply.lh.or.kr) 누리집에 게시된 공고문과 마이홈 콜센터(1600-1004)를 통해 궁금한 사항을 확인할 수 있다
또한 1인 가구가 교통이 편하고 생활 인프라가 잘 구축된 도심 내에 거주할 수 있도록 호텔·상가 등을 리모델링한 주택 8000호(공공 6000호, 민간 2000호)를 공급한다.
공공주택사업자는 지원금액이 호당 1억 5000만 원에서 2억 원으로 증가한 만큼 이전보다 우수한 입지에 위치한 양질의 건물을 매입해 시세의 50% 이하로 공급할 수 있다. 민간임대주택 사업자가 직접 상가·호텔 등을 리모델링하는 경우 가구당 지원 금액은 기존 5000만 원 대비 40% 증가한 7000만 원을 연 1.8%의 금리로 대출받아 공사자금으로 활용할 수 있어 부담 없이 사업 참여가 가능하다.
상반기 중 서울 영등포의 관광호텔을 리모델링한 공공임대주택에 청년 50여 명이 입주할 예정(입주자 선발 완료)이며 공공주택사업자에게 매입을 신청한 관광호텔·상가 30여 건은 상반기에 심의가 완료되는 대로 매입 여부를 결정하고 리모델링 공사에 착수할 예정이다.
민간 임대주택 공급 활성화도
이와 함께 준주택 임대주택 공급 활성화를 추진한다. 현재 1인 가구의 전세 수요가 증가하는 현실에 맞춰 민간 소형임대 공급 확대가 필요하나 현재 소형임대 공급이 가능한 민간 오피스텔 건설업자는 주로 고금리 대출(민간금리 약 4.07% 수준) 등을 통해 자금을 조달하고 있어 안정적 현금수익 확보를 위해 월세를 선호하고 있는 상황이다.
이에 민간 오피스텔 사업자의 전세형 공급 유인을 위해 건설임대사업자가 건설된 오피스텔을 전세로 공급하는 경우에는 민간임대 건설자금을 가구당 1억 5000만 원 한도로 연 1.5% 수준의 저렴한 금리로 융자 지원한다. 저리의 기금 대출 지원을 통해 민간 부문의 소형 전세 확대를 유도함으로써 향후 1~2인 가구를 위한 전세물량 공급이 확대될 것으로 예상된다.
이번 조치는 대출규정 개정 등 행정절차 등을 거쳐 5월부터 시행될 계획이다. 대출을 희망하는 민간사업자는 주택도시기금 수탁은행인 우리은행을 통해 대출 신청을 하고 지원 대상 여부 등에 대한 확인절차를 거쳐 대출이 이뤄지게 된다. 대출기간 및 신청자격 등은 주택도시기금 누리집(nhuf.molit.go.kr)에서 안내한다.
또한 공공지원민간임대주택 공급을 활성화한다. 도심 내 주택공급 확대를 유도하고 조기 공급을 지원하기 위해 도심 내 공공지원민간임대주택(택지공모 제외)을 대상으로 융자한도를 상향(가구당 5000만~1억 원→7000만~1억 2000만 원)한다. 이와 함께 2021년 입주자 모집 사업장 대상, 공공지원민간임대주택을 전세로 공급하는 물량에 대해서는 추가로 주택도시기금 융자 금리를 인하(연 1.8~2.0%→연 1.6~1.8% 수준)해준다.
원낙연 기자