계약갱신요구권 행사하려면 어떻게 의견 전달해야 하나요? “임대인에게 미리 알리고 내용증명 보내는 게 좋아”

2020.09.28 최신호 보기

▶장안나 변호사가 8월 28일 경기도 용인시 한 국토 지주택공사 경기지역본부에 설치된 임대차 민원 방문상담소에서 주택임대차보호법에 대해 설명하고 있다.

임대차 민원 방문상담소 장안나 변호사 인터뷰
개정 주택임대차보호법이 7월 31일부터 시행에 들어갔다. 새 주택임대차보호법의 핵심 내용인 계약갱신요구권과 전월세상한제는 18대 국회(2008~2012년)부터 논의되어 10년 만에 결실을 보게 되었다. 2011년 국회는 2년+2년 및 임대료 연 5% 이내 인상을 주장한 민주통합당안과 특정 지역에만 전월세상한제를 적용하자는 새누리당안이 충돌해 합의를 보지 못했고, 2015년 국회 서민주거복지특별위원회에서도 같은 사안을 논의했지만 결론을 맺지 못하고 특위를 종료한 바 있다.
주택임대차보호법은 1981년 ‘묵시적 갱신’(임대 만료 1개월 전까지 갱신 거절 통지가 없으면 자동갱신으로 간주)이 처음 등장했고, 1989년에는 임차인(세입자)이 확정일자를 받으면 다른 채권에 우선해 변제받을 수 있는 권리가 주어지고, 2년 미만 임대차가 금지됐다. 2009년에는 ‘묵시적 갱신’ 임대차 존속기간을 2년으로 간주하는 등 임차인의 권리를 꾸준히 향상시켜왔다.
정부는 최근 임대차 계약갱신요구권과 전월세상한제 등 중요 사안에 대한 문의가 많아지자 임대차 민원 방문상담소를 열고 해설집을 배포하는 등 적극 해설에 나서고 있다. 최근 임대차 민원 방문상담소가 개설된 경기도 용인시 한국토지주택공사(LH) 경기지역본부를 찾아 장안나 전담변호사를 만났다.



임대차 민원 방문상담소 열고 해설집 배포
코로나19 방역을 위해 건물 입구에서부터 신분 확인과 체온 측정이 이루어졌다. 장 변호사는 “코로나19가 재확산돼 하루 방문자가 5~6명에 그친다”며 “예약제로 진행해 한 시간가량 면담하는데 예약자의 절반 정도가 취소하는 형편”이라고 최근 분위기를 전했다.
실제 방문자는 임대인(집주인)이 70%로 임차인보다 많이 찾는다고 한다. 장 변호사는 “현재 거주하고 있는 임차인들이 계약갱신요구권을 행사할지 알 수 없어 실거주자를 대상으로 한 매매가 쉽지 않은 듯하다”며 “직접 거주하려면 임차인이 계약갱신요구권을 행사하기 전에 의사를 전달해야 하는데 그게 불확실하다 보니 매매를 꺼린다고 한다”고 설명했다. 직접 거주를 이유로 거절하기 위해서는 매매 등기를 마쳐 해당 주택이 자신의 소유여야 한다.
임차인들은 계약갱신요구권을 행사하려면 어떻게 의견을 전달해야 하는지를 물어보는 경우가 많았다. 장 변호사는 “전화나 전자우편, 문자, 내용증명우편 등 모두 가능하지만 전화는 나중에 입증하기가 쉽지 않다”면서 “기록을 남기기 위해 내용증명을 보내는 것이 가장 확실하며, 임대인에게 전후 사정을 미리 고지해주면 상대가 기분 나쁘지 않게 전달할 수 있을 것”이라고 조언했다. 실제로 방문 임대인들은 갑자기 달라진 임차인들 태도에 불만을 토로하는 경우가 많았다고 한다. 장안나 변호사의 도움을 받아 주택임대차보호법에 대한 궁금증을 일문일답으로 정리했다.

-임차인의 권리인 계약갱신요구권은 언제 행사할 수 있나?
=임차인은 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있다. 법 시행 이전에 계약했더라도 현재 존속 중인 임대차는 모두 적용된다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 다만 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약은 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 이 기간을 지키지 않으면 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
또 그동안 계약이 묵시적으로 갱신됐더라도 계약갱신요구권이 행사됐다고 보지 않는다. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정했더라도 이는 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 없다.

-임대인이 계약갱신요구권을 거부할 수 있는 경우는?
=임차인이 2회 이상 월세를 연체했을 경우에 거부할 수 있다. 또 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우나 주택을 크게 파손했을 경우, 임대인의 동의 없이 해당 주택을 전대(빌린 것을 다시 다른 사람에게 빌려줌)한 경우 등도 계약 갱신을 들어주지 않을 수 있다. 임대인을 보호하기 위해 갱신 거절 사유를 두고 있다.
임대인(자식이나 부모 등 직계 존·비속도 가능)이 해당 주택에 실제 거주하려고 할 경우에도 거절할 수 있다. 이때 직접 거주 의무가 있는 것은 아니어서 사정에 따라 주택을 2년 동안 비워둘 수는 있지만, 제3자에게 임대를 해서는 안 된다. 제3자에게 임대한 것이 드러나면 계약갱신요구권을 행사한 임차인에게 손해배상을 하도록 되어 있다. 주택을 비워둔 것도 허위로 계약갱신을 거절한 것으로 판단되면 손해배상책임은 없지만 일반 불법행위 책임을 지게 될 수는 있다. 손해배상은 계약갱신을 거절할 당시 월 단위 임대료의 3개월분, 거절로 인한 임차인이 입은 손해액, 제3자 임대료(월 단위)와 갱신 거절 당시 임대료(월 단위) 차액의 2년분에 해당하는 금액 등 세 가지 경우에서 가장 큰 금액으로 정한다. 정부는 제3자 임대 여부를 확인할 수 있도록 갱신 거절당한 임차인이 해당 물건의 임대차 정보를 열람할 수 있게 할 계획이다.

-5% 이내 임대료 상한제는 언제 적용되나?
=임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사할 경우에 적용된다. 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려해 조례를 통해 임대료 인상 제한을 5%보다 낮추는 것도 가능하다. 하지만 조례로 법정 상한선인 5%를 넘게 정할 수는 없다.

-임대인과 임차인이 합의로 5% 넘는 갱신 계약을 체결할 수 있나?
=계약갱신요구권을 행사하지 않았을 경우에는 가능하다. 예를 들어 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 5% 이상 계약을 맺은 뒤 남아 있는 계약갱신요구권을 다음에 행사할 수 있다. 반면 계약갱신요구권을 행사하고도 5% 넘게 계약을 체결했다면 이는 효력이 없다. 이미 임대료를 지급했다면 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있다.

-임대인이 5% 인상을 요구하면 무조건 들어줘야 하나?
=임대인은 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 증감이나 경제 사정 변동 등을 이유로 임대료 인상을 요구할 수 있다. 하지만 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이다. 구체적인 인상률은 임대인과 임차인이 협의해 정할 수 있다. 서로 의견이 일치하지 않으면 분쟁조정위원회에서 조정받을 수 있다.

-임차인이 끝까지 거부하면 임대료를 올릴 수 없나?
=당사자들의 합의가 없으면 5% 인상은 사실 불가능하다. 분쟁조정위 조정마저 거부하면 소송을 해야 하는데 쉽지 않을 것이다. 어느 정도 선에서 원만하게 합의를 이룰 것으로 본다.

글·사진 이찬영 기자



임대차 민원 방문상담소 이렇게 이용하세요!
국토교통부가 7월 31일 개정된 주택임대차보호법에 대한 국민 이해를 돕기 위해 한국토지주택공사(LH)·한국감정원과 공조해 서울과 경기 지역 네 곳에 임대차 민원 방문상담소를 개설해 운영하고 있다.
토지주택공사는 서울지역본부(02-3496-4183~4)와 경기지역본부(031-250-6141, 6169)에 방문상담소를 설치했고, 한국감정원은 서울동부지사(02-2216-6811)와 경기북부지사(031-876-5501)에 방문상담소를 열었다. 상담소에는 변호사와 임대차 업무 경력자 등 전문 인력을 배치해 상담을 제공하고 있으며, 상담소 이용을 원할 경우 해당 기관에 연락해 방문 예약을 하면 된다.
국토부(1599-0001), 서울시(02-120), 대한법률구조공단(132), 한국토지주택공사(1670-0800), 한국감정원(1644-2828), HUG 주택도시보증공사(1566-9009) 등 관계부처 콜센터에서도 임대차 제도를 안내하고 있다. 콜센터에서 1차 상담을 한 뒤 심도 있는 추가 상담이 필요하면 해당 기관의 담당 직원을 연결해 2차 상담을 진행할 수 있다.
국토부는 이와 함께 8월 28일부터 주택임대차보호법과 관련한 민원 사례를 종합해 자주 묻는 질문에 대한 답변 형태의 해설집을 배포했다. 해설집은 국토부·법무부 등 관계부처 누리집에서 전자문서 형태로 내려받을 수 있다. 해설집은 개정법 소개와 주요 내용에 대한 해설, 민원 사례에 대한 질문·답변, 임대차 관련 상담과 문의 방법, 분쟁조정제도 안내 등의 내용을 담고 있다. 법 시행 이후 서울시·경기도·대한법률구조공단·한국토지주택공사·한국감정원 등 기관별로 접수된 민원 사례를 유형별로 정리했다.
새로 개정된 주택임대차보호법은 계약갱신요구권과 전월세상한제를 주요 내용으로 하고 있다. 계약갱신요구권은 임차인이 희망할 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 의미한다. 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 기간이 4년으로 늘어난 것이다. 전월세상한제는 기존 세입자와 전월세 계약을 갱신할 때 임대료 인상률을 5% 내로 제한하고 있다.

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