공공재건축을 추진하는 경우 용도지역 상향 등을 통해 공급 주택 수가 최대 두 배가량 늘어나고 재건축 분담금은 평균 37% 감소할 수 있다는 사전상담(컨설팅) 결과가 나왔다. 공공재건축은 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.
한국토지주택공사(LH), 서울도시주택공사(SH), 한국부동산원이 공동 운영하는 공공정비 통합지원센터는 1월 15일 공공재건축 사전상담에 참여한 7개 단지에 대한 사전상담 분석을 마치고 결과를 조합에 회신한다고 밝혔다. 이번 사전상담은 재건축조합에 공공재건축에 대한 올바른 정보를 알리고 공공재건축 사업 참여 결정을 지원하기 위해 2020년 9월부터 진행됐다.
사전상담에는 서울 신반포19차, 망우1구역, 신길13구역, 미성건영, 강변강서, 중곡아파트 등 총 7개 단지가 신청했다. 당초 15개 단지가 신청서를 냈으나 사전상담 참여를 철회하거나 안전진단 미통과 등 재건축 추진 여건을 만족하지 못한 단지는 제외했다.
사전상담 결과 7개 단지 모두 2종 일반주거는 3종 일반주거로, 3종 일반주거는 준주거로 각각 상향이 가능한 것으로 평가됐다. 이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%포인트(최대 258%포인트), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%포인트(최대 201%포인트) 증가하는 것으로 나타났다.
용적률 상향과 함께 준주거 내 비주거시설 비율도 10%에서 5%로 완화할 수 있어 공급 주택 수는 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 분석됐다. 도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입도 증가해 조합원 분담금도 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 감소하는 것으로 추산됐다. 통합지원센터 관계자는 “구체적인 주민 분담금과 재건축 부담금 등은 주민 협의와 사전상담 이후 심층상담을 통해 산출할 계획”이라고 설명했다.
아울러 통합지원센터는 더 많은 단지가 공공재건축에 관심을 갖고 추진 여부를 검토할 수 있도록 가상의 모형을 상정해 공공재건축 효과를 분석하는 모의 분석을 실시했다. 분석 결과, 1000세대 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 세대수와 분양수입 증가로 사업성 개선 효과를 상당 부분 확인할 수 있었다.
특히 용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과는 정비례하기 때문에 현행 용도지역이 2종 일반주거 지역인 경우보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종 일반주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석됐다.
통합지원센터는 사전상담 결과를 회신하면서 조합 등을 대상으로 사전상담 설명회 등을 지원할 예정이다. 이후 2021년 1분기 내 조합 등이 토지 등 소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다.
공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 사전상담에서 제시한 정비계획과 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획 마련 등 심층상담 절차를 진행하게 된다. 심층상담 결과를 바탕으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보되는 경우 조합과 LH·SH와 사업시행 약정을 체결, 공공재건축 선도사업지로 최종 확정된다.
아울러 통합지원센터는 더 많은 단지가 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 2월부터 공공재건축 2차 사전상담 공모를 시행할 예정이다.
통합지원센터 관계자는 “이번 사전상담 결과는 국토교통부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다”며 “공공시행자의 전문성과 행정기관의 협조를 바탕으로 사업 절차를 신속하게 진행, 주택 공급 효과를 빠르게 내도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
심은하 기자
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