통계청에서 발표한 장래가구특별추계(2017~2047년)를 보면 1인 가구 증가의 영향으로 기존 장래가구추계(2015~2045년)에 비해 2045년 전체 가구 수가 약 14만 가구 더 증가할 것으로 예상되며 가구 분화가 빠르게 진행되고 있습니다.
빠른 가구 분화와 함께 주택공급 ‘과잉’과 ‘부족’에 대한 쟁점이 반복되어 왔습니다. 주택 인허가 실적은 2015년, 2016년, 2017년에 각각 77만 호, 73만 호, 65만 호를 기록해 주택공급 과잉 논란이 있었는데 최근 2018년, 2019년에 각각 55만 호, 49만 호로 주택 인허가 실적이 감소하면서 주택공급 부족 문제가 확대되었습니다.
빠르게 변화하는 인구 및 가구 구조에 적절히 대응하고 주택공급 부족에 대한 불안감을 해소하기 위해 수도권의 중장기 주택공급을 전망하고 시사점을 모색할 필요가 있습니다.
주택 준공 실적은 세계 금융위기 이후 2011년부터 점차 증가세를 보였으나 주택 인허가 실적의 감소로 2018년을 정점으로 감소 추세로 전환되었습니다. 주택 인허가 실적을 보면 수도권의 경우 2015년 40만 9000호를 정점으로 2019년 27만 2000호로 감소했습니다. 서울은 2015~2017년 사이 연평균 9만 6000호로 높은 수준을 보였으나 2018년 6만 6000호, 2019년 6만 2000호로 줄었습니다. 이러한 주택 인허가 실적의 감소는 공급 시차(2~3년)를 고려할 때 주택 준공 실적이 2022년까지 감소 추세를 보일 것으로 예상됩니다.
다만 정부가 2021~2022년 전국 11만 4000호, 수도권 7만 호의 전세형 주택을 단기에 공급할 수 있는 정책을 2020년 11월 19일 발표하면서, 정부 계획대로 추진된다면 2021~2022년 주택공급이 예년 대비 높은 수준으로 증가해 전세 수급 안정에 기여할 것으로 보입니다.
수도권 중장기 주택공급은 안정적 수준
중장기인 2023~2027년에 수도권의 주택공급은 정부 공급대책의 영향으로 안정적인 수준을 보일 것으로 전망되었습니다. 정부는 2020년 8월 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 통해 3기 신도시 등 수도권에서 127만 호를 공급하는데 공공택지에서만 수도권 84만 5000호, 서울 11만 8000호 공급계획을 발표한 바 있습니다. 정부의 공급계획이 차질 없이 진행된다고 전제한다면 2023~ 2027년 수도권에서 연간 27만 9000호, 서울에서 연간 8만 2000호가 공급될 것으로 보입니다. 특히 아파트의 경우 수도권에서 연간 22만 2000호, 서울에서 5만 9000호가 공급되는데 이는 2011~2022년 연평균 아파트 공급량인 수도권 15만 4000호, 서울 3만 7000호를 크게 웃도는 규모라고 볼 수 있습니다.
코로나19로 경제가 어려운 가운데서도 저금리에 따른 시중의 풍부한 유동성으로 부동산 시장의 가격 불안에 대한 우려가 있으나 중장기적으로 수도권에 많은 주택이 공급되어 수급 불안이 크게 완화될 것으로 기대됩니다. 중장기 주택공급 전망은 3기 신도시 공급 등 정부 계획대로 진행된다고 전제한 것으로, 무엇보다 주택공급 계획이 차질 없이 추진되는 것이 매우 중요합니다. 주택, 특히 아파트는 택지 확보에서부터 준공까지 오랜 시간이 걸린다는 점을 고려할 때 중장기적인 주택시장 안정을 위해서는 공공택지의 안정적 공급을 통한 공공부문의 역할이 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 민간택지의 경우 경기, 정책 여건에 따라 변동하므로 시장 상황에 탄력적으로 대응하는 공급체계를 마련해야 합니다.
끝으로 수도권으로 인구 집중, 아파트 선호 확대, 수요와 공급의 공간적 불일치 심화 등에 대응해 양질의 주택공급 추진과 함께 교통 인프라 개선 등으로 서울·수도권 수요 집중을 완화할 필요가 있음을 제언하고 싶습니다.
자료: 정책브리핑
황관석 국토연구원 부연구위원