3기 신도시 연령대별 청약 전략과 임대차 요령

2020.09.28 최신호 보기



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수도권 공공택지에서 2022년까지 총 37만 호의 주택이 집중 공급되고, 이 중 분양 물량이 24만 호에 달해 향후 무주택자의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 전망이다. 37만 호의 구성은 임대주택이 13만 호이고 분양주택은 사전청약 6만 호, 본청약이 18만 호로 이뤄졌다.
2021년부터 차례로 공급될 예정인 수도권 공공분양 사전청약 6만 호의 입지가 9월 8일 전격 발표되면서 청약 수요가 풍부한 입지에는 벌써부터 청약 대기자의 기대가 높다. 실제 2021년 하반기인 7~8월 인천계양 신도시를 시작으로 9~10월 남양주왕숙 신도시, 11~12월 고양창릉·부천대장 신도시, 과천지구 등의 사전청약이 순차 진행될 예정이다.
수도권 주택시장 공황구매(패닉바잉)의 주 수요층이었던 30~40세대가 특별공급 자격을 적극 활용할 수 있다면, 분양가상한제가 적용된 합리적 분양가로 주택 구입이 가능해지기 때문에 집값 고공행진을 기록 중인 서울의 주택 쏠림 현상을 경기권으로 분산하는 효과를 기대할 만하다.
다만 청약 방법이 특별공급 자격 여부와 청약통장 납입액 및 가입 기간 등에 따라 점수를 부여하는 가점제 방식인 데다, 본청약에 앞서 사전청약을 실시하기 때문에 청약자가 사전에 알아둬야 할 조건이 다양하고 연령대별로 청약 전략에 차이가 있다는 점을 유의해야 한다.
 

청약 전 본인에게 맞는 당첨요건 확인 ‘필수’
기본적으로 수도권에 거주하는 무주택 세대주여야 사전청약이 가능하나, 지역 의무 거주기간의 경우 본청약 시점까지만 충족되면 최종적으로 입주 여부가 확정되고, 주택건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정 여부 등에 따라 지역 의무 거주기간 등이 다르니 청약 전 본인에게 맞는 당첨요건 확인은 필수다.
2021년 수도권 3기 신도시 사전청약 시 제공되는 정보는 다음과 같다. 청약 공고는 사전청약 추진 일정에 맞춰 아파트 단지(블록)별로 순차 진행되며 입지 조건, 주택 규모(면적), 세대수, 추정 분양가격, 개략설계도 등 주택 정보가 제공된다. 본청약 시기, 입주 예정월 등도 공지될 예정이다.
청약 자격은 본청약과 동일한 기준(신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등)을 적용하는데, 지역 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역(수도권 해당 기초지자체)에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 함을 주의하자. 당첨자 선정은 인터넷·현장 접수를 통한 사전청약자를 대상으로 이뤄지며, 당첨자는 다른 지구에 중복 신청할 수 없다. 입주 여부는 본청약 시행 전 분양가 등 확정된 정보를 사전청약 당첨자에게 제공하니 청약 의사, 무주택 여부, 거주기간 요건 등을 확인해 확정하면 된다.
사전청약의 당첨 확률을 높이는 것이 중요하므로, 공급 일정에 맞춘 청약 전략과 계획이 필요하다. 우선 2020년 4분기 본청약으로 공급될 위례지구(2300호), 성남 판교대장(700호), 과천 지식정보타운(600호) 등 수도권 2기 신도시 본청약을 먼저 시도해본 후 2021년 사전청약에 나서도 늦지는 않을 것으로 판단된다.
2020년 본청약에 낙첨된다면, 2021년 하반기 3기 신도시 사전청약을 적극 노리되 청약 신청은 청약할 지역이 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)일 경우 수도권 거주자라면 청약이 가능하지만 소규모 택지일 경우 해당 지역 거주자에게 당첨 기회가 집중되므로 청약을 원하는 택지의 규모 파악과 해당 지역 주소지 이전이 미리 수반되면 좀 더 당첨 확률을 높일 수 있다.
2021년 사전예약 입지 중 비교적 선호가 높을 것으로 기대되는 지역은 노량진역 인근 군부지(200호), 성남복정1·2(1000호), 의왕청계2(300호), 위례(300호), 남태령 군부지(300호), 성남신촌(200호), 성남낙생(800호), 하남교산(1100호), 과천과천(1800호/2018년 발표지구) 등지다. 7~12월까지 순차 공급되므로 이행안(로드맵)을 세워 일정에 맞게 청약에 임하는 것이 좋겠다. 가점이 낮고 특별공급 자격에 해당하지 않는다면 당첨 확률을 높이기 위해 중소 규모 택지보다는 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에 청약하는 것이 현명하다.

20~30대는 특별공급 적극 활용해야
20~30대 젊은 청약 대기자들은 특별공급을 적극 활용해야 한다. 특별공급은 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 우선 분양받을 수 있는 제도로, 사전청약 물량의 85%는 특별공급으로 공급될 예정이다. 대신 특별공급 당첨 횟수는 1세대당 평생 1회로 제한한다. 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 등의 유형으로 구성되며, 사전청약도 본청약 제도와 동일한 요건이 적용된다. 사전청약 물량의 30%가 공급될 신혼부부 특별공급과 25%가 공급되는 생애최초 특별공급을 활용하면 좋다. 신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내, 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중에서 소득 요건 등을 충족하면 청약이 가능하다. 생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 자가 과거 주택 소유 사실이 없어야 하며 5년 이상 소득세 납부, 소득 등의 요건을 충족해야 한다.
40~50대라면 생애최초 특별공급과 다자녀가구 특별공급, 노부모 부양 특별공급을 살펴보면 좋겠다. 사전청약 물량 중 10%가 공급되는 다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 3명 이상인 무주택 세대구성원으로 소득 등의 요건을 충족해야 한다. 사전청약 물량 중 5%가 배정되는 노부모 부양 특별공급은 만 65세 이상 무주택 직계존속을 3년 이상 계속해 부양하고 있는 무주택 세대주로 자산, 소득 등의 요건을 충족하면 사전청약이 가능하다.
40~50세대 중 특별공급 자격을 갖추지 못한 이들이라면 일반공급 청약을 검토할 수 있다. 청약저축 및 주택청약종합저축의 장기 가입자들 중 청약통장 납입액이 1500만~2000만 원(매달 10만 원씩 납입했을 때) 이상인 경우, 3기 신도시 사전예약 당첨을 기대할 만하다.
무주택 실수요자에게 2021~2022년 공급될 3기 신도시 사전청약 일정을 미리 알림에 따라 기존 주택시장으로 몰렸던 매입 수요의 조절을 기대할 만하지만, 3기 신도시 분양을 노리는 무주택 세대가 청약 1순위 자격을 지키려 임대차 시장에 장기간 머물면서 전·월세 시장도 변화가 예상된다.



임대인도 임차인도 만족하는 임대차계약 안내
7월 31일 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과한 이후 임대인(집주인)에 대한 임차인(세입자)의 교섭력 증가로 임대차 재계약 사례가 증가하는 순기능이 있지만, 임차인의 계약갱신요구권 사용(임대차 기간 2년→4년)을 두고 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생할 여지가 있다는 면에서 향후 슬기로운 주택임대차 대응요령이 필요하다.
우선 임대인은 임대료 상한과 월세 이율 상한 등의 미준수에 따른 처벌(페널티)을 주의할 필요가 있다. 주택 임대사업자가 아니라면 향후 소득세 및 보유세 부담이 커질 수 있으므로 세입자 동의 아래 일부 월세화를 통한 수익률을 보전해야 한다. 종전 임차인과 재계약할 경우 묵시적 갱신보다는 계약서를 다시 쓰는 것이 유리하다.
만약 임대를 준 주택의 매각을 염두에 두고 있고 실제 매수인이 실거주를 원한다면 주의할 점이 있다. 매도할 집의 임대차계약 기간이 끝나기 2~6개월 전 매각(소유권 이전등기)을 마쳐 매수인이 임차인에게 임대차계약 갱신 거절을 통지하거나 매도인이 임차인과 이사비 등 실질적 보상을 통해 임차인의 계약 종료 후 매각을 해야 분쟁의 위험을 줄일 수 있을 것이다.
반면 전세 임차인은 재계약 시 5% 임대료 상한을 고려해 임대차계약 갱신권을 사용하는 것이 유리하다. 임대차계약 갱신 시 순수 전세는 임대인의 월세(보증부월세 포함) 전환 요구에 응하지 않아도 된다. 다만 계약 갱신 이후 4년간의 임대차 보호기간이 끝나면 임대인의 퇴거 요구가 잦을 것으로 판단되고, 임대주택 공급이나 신규 주택 입주가 부족한 지역에서는 임대료가 4년마다 인상되는 문제가 생길 수 있음을 주의해야 한다.
임차인은 계약갱신요구권을 적극 활용해야 한다. 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2020년 12월 10일 이전엔 2개월 전)까지 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절할 수 없기 때문이다. 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있다. 임차인은 계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년을 거주할 필요 없이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나면 효력이 생기므로 여러모로 세입자에게 갱신권은 유리한 제도다.

주택임대차 계약갱신권은 임차인에게 상당히 유리
하지만 임대인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 몇 가지 있으므로 임차인은 이를 주의해야 한다. 첫째, 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있다. 일례로 임차인이 1~2개월분 월세를 연속해 연체하거나, 3월 연체 후 4~5월에 지급했다 6월 다시 연체한 경우도 이에 해당한다.
둘째, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우다. 임차인이 허위의 신분(이름, 주민등록번호 등)으로 계약한 경우를 말한다. 셋째, 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우다. 임대인이 이사비 등 소정의 보상을 실제 제공했을 때를 말한다.
넷째, 임차인이 임대인의 동의 없이 해당 주택의 전부 또는 일부를 전대(빌린 것을 다시 다른 사람에게 빌려줌)한 경우, 임대인의 동의 없이 전대해 타인으로 하여금 해당 주택을 사용·수익하게 한 것을 의미한다. 다섯째, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 때다. 임차 주택의 전부나 일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손했을 때, 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우가 이에 속한다.
여섯째, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우다. 주거 기능이 상실돼 더 이상 임대차가 불가능할 경우를 말한다. 일곱 번째, 임대차계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우다. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있을 때 등 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 임대인이 주택을 점유해야 하는 경우도 해당된다.
이 밖에 임대인이나 임대인의 직계 존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우나, 임차인이 임대인 동의 없이 또는 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 하는 등 임차인으로서 의무를 위반한 중대 사유도 임대차계약 갱신권 사용이 불가능하다. 주택임대차 계약갱신권은 임차인에게 상당히 유리한 제도다. 전세의 보증부월세 전환은 임차인이 원하지 않으면 임대인 임의로 변경할 수 없고, 5% 임대료 상한도 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐, 임대인과 임차인이 그 범위 안에서 협의를 통해 책정한다. 임대인의 직접거주 사유로 갱신권을 거부당할 경우도 임차인에게 임대인 직접거주 필요성을 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보해야만 한다. 임차인은 임대인의 갱신 거절 사유를 미리 숙지해 임대차 계약기간 만료 전 갱신권을 적극적으로 활용하는 것이 좋다.

함영진 직방 빅데이터랩장

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