일문일답으로 본 ‘주택임대차보호법 해설서’
7월 31일 주택임대차보호법 개정 시행 이후 서울시·경기도·대한법률구조공단·한국감정원 등 기관별로 여러 민원 사례가 접수됐다. 정부는 이 가운데 자주 문의된 사례를 묶어 <주택임대차보호법 해설서>를 작성했다. 해설서는 지방자치단체를 통해 전국에 배포되며 국토교통부와 법무부, 유관기관 누리집에서 내려받을 수 있다. 해설서의 핵심 내용을 정리해봤다.
-임차인은 계약갱신청구권을 언제까지 행사해야 하는가?
=임차인은 임대차계약의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신청구권을 행사해야 한다. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때는 계약 만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 한다. 예를 들어 계약 만료일이 9월 30일이면 8월 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전달해야 한다.
다만, 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신청구권을 행사해야 한다(계약갱신청구권 행사 기간 관련 개정 사항(1개월 전→2개월 전)은 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용).
-개정법 시행 당시 계약 만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있는가?
=행사할 수 없다. 계약갱신청구권의 행사 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 7월 31일부터 8월 31일 사이에 계약 기간이 끝나는 임차인들은 계약갱신청구권을 행사할 수 없다.
-계약갱신청구권 행사의 효과는 무엇인가?
=계약갱신청구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신하는 임대차 기간은 2년이 보장된다. 다만 차임(셋돈)과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 안에서 증감할 수 있다.
-묵시적 갱신도 갱신청구권 행사로 보는가?
=계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신청구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다. 묵시적 갱신은 임대인(집주인), 임차인(세입자)이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이뤄진 것으로 보는 제도다.
-계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 앞으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있는가?
=가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문이다. 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신한 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.
-이미 4년 넘게 거주한 임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있는가?
=4년 넘게 거주한 경우에도 갱신청구권을 행사할 수 있다. 개정 법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라, 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신청구권을 주는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 넘게 거주한 경우라도 현재의 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 청구할 수 있다.
-계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 있는가?
=계약갱신청구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 전자우편 등의 방법이 모두 가능하지만 장래 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.
-임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하는가?
=임대차계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니다. 임대차계약서를 쓰지 않아도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의한 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁 예방을 위해 좋다.
-임대인은 임대차 기간에 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나?
=그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것뿐이지 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해줘야 하는 것도 아니다. 계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료 기준 5% 범위 안에서 임대료를 증액할 수 있다. 계약 기간 중 임대료 증액은 현재 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정 변동으로 적절하지 못하게 된 때 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐 무조건 5%를 증액할 수 있는 건 아니다. 증액을 청구하는 측에서 위와 같은 사유를 증명해야 한다.
-주택임대차보호법상 법정 전월세(월차임) 전환율은 언제 적용되며 의무 사항인가?
=임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용되며, 법에서 정한 전환율을 초과하면 그 부분은 효력이 없다.
-법정 전월세 전환율이 10월부터 4%→2.5%로 개정된다. 현재 존속 중인 계약에도 소급 적용되는가?
=개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.
-법정 전월세 전환율 적용 방법은 무엇이며 보증부 월세에서 보증금을 높이려면 어떻게 해야 하는가?
=법정 전월세 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용되고, 월 단위 차임을 보증금으로 전환할 때는 적용되지 않는다. 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 한국감정원에서 발표하는 지역별·규모별 전월세 전환율, 주변 시세 등을 참고해 임대인과 임차인 협의 아래 보증금 전환 비율을 결정할 수 있다.
이찬영 기자
9월 이후 수도권 아파트 6만 호 입주
9월 이후 수도권에 예년(2010~2019년) 평균 대비 11% 많은 6만 호의 아파트가 공급된다. 국토교통부는 “민간에서 집계하는 아파트 공급 전망은 ‘입주자 모집공고’만을 기준으로 입주 물량을 산정하고 있다”며 “따라서 공공임대 공급 물량 등이 제외됨에 따라 실제 입주 물량보다 전망치가 과소 집계되는 문제가 있다”고 밝혔다.
정부는 민간의 입주자 모집공고 이외에도 LH·SH 등 공공기관을 통해 공급되는 공공임대 물량과 한국주택협회·대한주택건설협회에서 집계되는 공급 예정 물량을 모두 감안해 공급 전망을 뽑고 있다.
이에 따르면 2020년 수도권 아파트는 9월 1만 1000호, 10월 1만 3000호, 11월 1만 5000호, 12월 2만 호가 공급될 예정이며, 이는 예년 평균에 비해 11% 많은 물량이다. 아울러 상반기 실적을 포함한 2020년 수도권 공급 물량은 20만 호 수준으로 전망돼 예년 평균보다 45% 많은 물량이 공급될 예정이다.
국토부 관계자는 “정부는 앞으로도 3기 신도시 공급계획 및 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 차질 없이 이행해 지속적이며 안정적으로 공급이 이루어질 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.
수도권 특별공급 부정청약 집중 점검
정부가 2020년 상반기 수도권 등지에서 분양한 주요 주택단지를 대상으로 부정청약 집중 점검을 실시한다. 국토교통부는 8월 25일부터 한 달간 분양사업장 현장 점검을 하고 점검 결과 부정청약으로 의심되는 경우에 대해 수사를 진행할 계획이라고 8월 24일 밝혔다.
이번 점검 대상은 올 상반기에 분양한 주택단지 중 한국감정원에서 실시하는 청약시장 점검 결과 부정청약의 발생 가능성이 높을 것으로 예상되는 단지다. 한국감정원에서는 2020년부터 전체 분양단지를 대상으로 청약 경쟁률, 가격 동향 등 정보를 바탕으로 청약 전 과정에 대한 점검을 진행하고 있다. 국토부는 이번 점검을 통해 특별 공급에서 자격양도 등 부정행위가 있었는지 여부와 위장 전입에 의한 부정청약이 있었는지를 중점적으로 점검할 계획이다. 자격양도나 위장 전입 등 부정청약이 드러나면 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해질 수 있다.
국토부는 “이번 점검을 통해 적발되는 주택 공급질서 교란 행위자에 대해서는 주택법령에 따라 공급계약 취소, 형사처벌 및 청약자격 제한 등의 조치가 취해지도록 엄정하게 처리할 계획”이라고 밝혔다.
K-공감누리집의 콘텐츠 자료는 「공공누리 제4유형 : 출처표시 + 상업적 이용금지 + 변경금지」의 조건에 따라 자유롭게 이용이 가능합니다.
다만, 사진의 경우 제3자에게 저작권이 있으므로 사용할 수 없습니다.
콘텐츠 이용 시에는 출처를 반드시 표기해야 하며, 위반 시 저작권법 제37조 및 제138조에 따라 처벌될 수 있습니다.
[출처] K-공감누리집(gonggam.korea.kr)