종부세 개편안 의미와 과제

2018.07.15 최신호 보기

정부는 지난 7월 6일 종합부동산세 개편방안을 발표했다. 대통령직속 정책기획위 산하 재정개혁특별위원회(재정개혁특위)가 7월 3일 종부세 개편안을 포함한 ‘상반기 재정개혁 권고안’을 확정해 기획재정부에 보낸 지 사흘 만이다. 그리고 이는 2005년 제정되고 2008년 개정된 이후 지난 10년간 큰 변화가 없었던 종합부동산세제의 개편이다.

물론 정부의 최종안은 7월 말 개최 예정인 기획재정부 산하 세제발전심의위원회의 심의를 통해 확정되지만, 국민적 관심이 높은 사안이라 세법개정안 발표 이전에 정부안을 발표해 불확실성을 해소하고자 한 것으로 볼 수 있다.

정부는 7·6 개편안이 재정개혁특위의 7·3 권고안을 최대한 존중한 것이라 하지만 몇 가지 점에서 차이가 있다. 이 글에서는 정부 개편안의 내용과 의의를 설명하고 쟁점 및 향후 과제를 간략히 정리한다.

보유세 비중, OECD 13개국 평균의 절반 수준

먼저 재정개혁특별위원회의 적극적 권고로 정부가 종합부동산세를 개편하게 된 배경에는 외국에 비해 현저히 낮은 우리나라의 부동산 보유에 대한 세부담이 놓여 있다. 부동산 자산총액 대비 보유세 비중은 OECD 13개국 평균의 절반 수준에 불과하며, 이렇게 낮은 보유세 부담은 자산이 많은 사람이 더 많은 세부담을 해야 한다는 공평과세 원칙에 부합하지 않는다.

더욱이 낮은 보유세 부담은 부동산에 대한 투기 선호를 불러일으켜 자산 및 자산소득의 불평등과 비효율적 자원배분 등의 문제를 야기해왔다. 따라서 정부가 종합부동산세를 개편한 것은 부동산자산에 과세 형평성을 제고한다는 데 그 의의가 있다.

종합부동산세는 주택, 종합합산토지(나대지 등), 별도합산토지(공장부지, 상가 등) 세 가지 과세대상으로 나누어 과세된다. 그리고 과세표준은 공시가격에서 공제액(1가구 1주택은 9억 원, 1가구 다주택은 6억 원)을 뺀 후 여기에 공정시장가액비율(공시가의 80%)을 곱해 계산한다.

이렇게 계산된 과세표준에 다양한 한계세율을 적용해 종합부동산세액이 계산되는데 한계세율과 과표 구간은 과세대상에 따라 다르다. 그리고 계산된 종합부동산세액에서 재산세액공제와 1세대 1주택자의 경우, 고령자공제 그리고 장기보유자공제를 차감하면 최종 납세액이 결정된다.

한편 공시가격은 실거래가의 30~70% 수준인데 비싼 부동산일수록 실거래가 반영률이 낮아 그동안 논란의 대상이 되어왔다. 하지만 국토교통부가 실거래가 반영률을 높이고 현실화하겠다고 했기 때문에 재정개혁특위의 7·3 권고안과 7·6 정부안에 실거래가 반영률 조정에 대한 언급은 없다.

먼저 공정가액비율의 조정과 관련해 7·3 권고안과 7·6 정부안은 모두 공정가액비율을 현행보다 올렸는데 7·3 권고안은 매년 0.05%p씩 4년간 올릴 것을 권고한 반면 7·6 정부안에서는 0.05%p씩 2년간 올릴 것을 제안하고 있다.

7·3 권고안과 7·6 정부안은 모두 과세표준을 조정하지는 않고 한계세율을 조정했는데, 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 등 세 가지 과세대상에 따른 한계세율을 조정했다.

일부 언론에서 종합부동산세가 서민에게 세금폭탄을 안기는 것이라고 주장하지만 사실은 전혀 그렇지 않다. 2016년의 경우, 주택을 예로 들면 주택 소유자?1331만 명?중?종합부동산세 과세대상자는 27만 4000명으로,?전체 주택 소유자의 약?2%?수준에 지나지 않는다. 즉 우리나라 상위 2% 부동산자산 보유자가 종합부동산세 납부대상자인데 이들을 서민이라고 부르는 것은 억지다.

공시가격으로는 1가구 1주택자는 9억 원을 초과하고 1가구 다주택자는 6억 원을 초과하는 액수가 과세대상이고 그나마 과세표준 6억 원[공시지가로는 16억 5000만 원(1주택자의 경우) 또는 13억 5000만 원(다주택자의 경우]까지는 한계세율을 올리지 않는다.

앞서도 언급한 것처럼 공시지가는 실거래가의 30~70%정도에 지나지 않기 때문에 실거래가로 따졌을 때 종합부동산세의 과세대상주택은 매우 고가의 주택이다. 참고로 2017년 서울 지역 아파트 평균 매매 실거래가는 6억 원이었다. 더욱이 장기보유자 및 고령자에 대해 최대 70%까지 세액을 공제하는 제도가 있다. 따라서 매우 고가의 주택을 가지고 있는 경우조차도 실수요자이고 장기보유자이면 세액이 그리 크지 않다.

한편 다주택자에게 추가 과세한 것은 최소한 두 가지 목적이 있다. 첫째는 부동산 투기수요를 근절하고 실수요 위주로 부동산 매매가 이루어지도록 유도하는 데 의의가 있다. 둘째 정부의 임대주택 등록 활성화 정책에 따라 임대주택으로 등록하는 장기임대주택은 종부세 과세대상에서 제외되어 비과세되기 때문에, 이번 개편을 통해 임대주택 등록을 유도하는 데 그 의의가 있다.

과세표준을 재설정해야 하는 이유

7·3 권고안과 7·6 정부안을 둘러싼 몇 가지 쟁점들과 보유세 개편에 남겨진 과제는 다음과 같다.

첫째, 재정개혁특위의 7·3 권고안과 7·6 정부안의 중요한 차이는 별도합산토지에 대한 세율 조정이다. 재정개혁특위에서는 별도합산토지에 대해 세율을 0.2%p 인상할 필요가 있다고 권고했지만, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 별도합산토지는 생산 활동에 사용되는 공장·상가 등 건물 부속토지이고, 이에 대한 세율 인상 시 원가 상승, 임대료 전가 등의 우려가 있다는 이유로 재정개혁특위의 세율 인상 권고를 받아들이지 않았다. 하지만 최근 기업들이 별도합산토지의 명분으로 필요 이상의 토지를 보유하고 있는데 이것들을 주로 부동산 투기 목적으로 보유한다는 지적이 많은 점에 비추어보면 논란의 여지는 여전하다.

마지막으로 재정개혁특위 내에서 과세표준을 재설정하는 주장이 있었는데, 권고안과 정부안은 모두 과세표준 조정에는 손대지 않았다. 과세표준 조정이 필요한 이유는 주택의 경우 가장 낮은 과표 구간인 6억 원 이하에 전체 대상자의 83%가 몰려 있고, 두 번째 구간까지 포함한 12억 원 이하에는 전체 대상자의 96%가 몰려 있기 때문이다.

50억 원 이하가 되면 전체 대상자의 99% 이상이 포함되고 이 때문에 마지막 두 개의 구간(50억-94억 원과 94억 원 이상)은 상위 1% 대상자를 두 개로 나눈 것에 지나지 않는다. 결국 정부안에 따르면 종합부동산세 납부 대상자의 83%에 대해서는 한계세율을 건드리지 않고, 나머지 17%에 대해서만 한계세율을 인상, 즉 전체 재산세 납부가구의 0.02×0.17=0.34%(932명 정도)에 해당하는 납세자들에 대하여 ‘핀셋 증세’를 하겠다는 것이다.

그나마 6억~12억 원 구간(여기까지 포함하면 종부세 납부대상자의 96%)은 0.1%p 인상하는 데 그친다. 따라서 주로 0.02×0.04=0.08%(220명 정도)에 대해서만 증세하는 것이 된다. 이는 다주택자에 추가 증세를 하더라도 마찬가지다. 다주택자 중 90% 이상이 6억 원 이하 과세표준에 몰려 있다. 따라서 결국 특위안과 정부안은 모두 소수의 고가주택과 다주택자 위주로 ‘핀셋 증세’하는 셈이 돼 이에 대한 보완책 연구가 필요해보인다.

 

이우진 고려대 경제학과 교수

이우진│고려대 경제학과 교수, 재정개혁특별위원회 위원

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